„Spekulanten stärker besteuern“

Fürs erste brummt das Geschäft der Projektentwickler, die Grundstücke kaufen, auf diesem Grund Gebäude errichten, um diese dann zu verkaufen. Der Gesamtmarkt in den sieben A-Städten Deutschlands ist seit 2016 um 4 Prozent gewachsen. Dabei zeichne sich nach Angaben von bulwiengesa eine deutliche Verschiebung des Flächenwachstums Richtung Büroimmobilien ab. Andreas Schulten, Chef des unabhängigen Analyse- und Beratungsinstituts, beschrieb die Verschiebung mit den Worten: „Neue Lust aufs Büro und nachlassender Wohnungsbau“. Zum ersten Mal seit 2009 sei das Volumen der Büro-Projektentwicklung mit 8,3 Prozent sehr deutlich gestiegen. Das Wohnungsbausegment legte dagegen lediglich um 3,4 Prozent zu, was im Vergleich zu den Vorjahren mit Wachstum zwischen 10 und 20 Prozent pro Jahr wenig sei. Als Ursache für den nachlassenden Wohnungsbau nannte Andreas Schulten den Flächenmangel, regulatorische Restriktionen sowie Zusatzkosten, die durch den vorgeschriebenen Bau von Sozialwohnungen und die Auflagen der EnEV entstünden. Davon profitiere das Bürosegment, da es hier weniger ordnungsrechtliche Auflage für Bauherren gebe.

BFW-Neubau-Radar

Bulwiengesa präsentiert die jährliche Projektentwicklerstudie gemeinsam mit dem Interessenverband der Projektentwicklerbranche, dem BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. BFW-Vizepräsident Frank Vierkötter bestätigte die Statistik und die Einschätzung des Wissenschaftlers aus der Perspektive der unternehmerischen Praxis. „Trotz der derzeit guten Geschäftslage“, so Vierkötter, „blicke die mittelständische Immobilienbranche skeptisch in die Zukunft“. Der sogenannte BFW-Neubau-Radar 2017, eine Konjunkturumfrage unter den Verbandsmitgliedern, zeige deutlich, dass die Branche sich außer Stande sieht, das von der Bundesregierung ausgegebene Ziel von jährlich 400.000 Neubauwohnungen zu erreichen. Da sich die Investitionsbedingungen weiter verschlechterten, „werden die Fertigstellungszahlen nach einem kurzen Überschreiten der Marke von 300.000 langfristig auf 250.000 Wohneinheiten oder noch darunter zurückgehen“.

Die größte Hürde für den Neubau bilde der Mangel an Bauland. 98 Prozent der befragten Unternehmen gaben an, das der Zugang zu Bauland erschwert sei. Die Gründe dafür:

• 41 Prozent der Befragten sagen, es werde immer weniger Bauland ausgewiesen.
• Ein Viertel der Unternehmen sehen eine Benachteiligung privater Investoren gegenüber kommunalen Trägern bei der Baulandvergabe.
• Für ein Fünftel ist das Höchstpreisverfahren bei der Vergabe der hemmende Faktor.
• Fast 50 Prozent der Unternehmen stellen zunehmend fest, dass Grundstücke mehrfach überplant werden. Gründe sind sowohl der spekulative Grundstückshandel als auch notwendige Umplanungen nach Auflagen oder Höchstpreiszuschlägen. Dies werde im Auseinanderfallen von Baugenehmigungs- und Baufertigstellungszahlen immer deutlicher sichtbar.

Negativ bewerteten Andreas Schulten und Frank Vierkötter die Vergabe von Grundstücken nach dem Höchstpreisverfahren. „Es ist so viel Geld in der Welt“, so Schulten, „damit lässt sich jedes gute städtebauliche Konzept erschlagen“.

Was lässt sich gegen die Spekulation mit Grundstücken tun?

BFW-Vizepräsident und Unternehmer Frank Vierkötter mochte mit dem Begriff „Spekulation“ nicht so gern hantieren, gab zu bedenken: Wer ein Grundstück jetzt verkauft, erhält für das Geld von den Banken keinerlei Zinsen mehr, müsse im Gegenteil sogar Strafzinsen dafür zahlen. Da sei es doch naheliegend, ein Grundstück zu behalten in dem Wissen, dass sein Wert um 10 Prozent jährlich steigt. Analyst Andreas Schulten von bulwiengesa verspürte keine Hemmung und sprach dezidiert von Spekulation auf dem Grundstücksmarkt. Manche Unternehmen im Wohnungsmarkt seien sehr gut mit Projektflächen bestückt, verzögerten aber aus Spekulationsgründen einen Projektstart. In manchen Märkten erwartet bulwiengesa, dass über 10 Prozent der Flächen in den kommenden Jahren gar nicht bebaut werden.

Der Staat sollte auf dieses Streben nach Spekulationsgewinnen mit einer schärferen Besteuerung reagieren. Schulten machte in der Pressekonferenz einen konkreten Vorschlag:  „Wer Baurecht erwirkt, ohne es zu nutzen, sollte Steuern zahlen.“

Weitere Infos im Heft 06/2017 der IVV immobilien vermieten & verwalten. Es erscheint am 9. Juni.

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