Und auf einmal sind die Boomjahre vorbei

Dabei, sagt Lührmann, war die Grundstimmung in der Gewerbeimmobilienbranche bis vor kurzem noch durchweg positiv. Gute Konjunkturaussichten, sinkende Arbeitslosenzahlen sowie das gestiegene Verbrauchervertrauen sorgten für positive Prognosen der meisten Akteure. Doch das Blatt hat sich gewendet. Die globale Finanzkrise sorgt für einen Stimmungsumschwung bei den Banken, den Finanzdienstleistern und auch den Immobilienunternehmen. Der Boom ist zu Ende. „Die Finanzmarktkrise wirkt sich auch auf die deutsche Immobilienbranche aus und die Frage ist jetzt, wie stark diese Auswirkungen sein werden. Wer wird im Endeffekt darunter leiden und wer im Gegenzug davon profitieren? Wer setzt sich durch und wer bleibt auf der Strecke?“.
Auf dem Büroimmobilienmarkt etwa, sinkt die Nachfrage derzeit rapide, die Mieten gehen runter, die Preise werden gedrückt. Geht der Abschwung weiter und stellen die Banken ihr gegenseitiges Vertrauen nicht schnell wieder her, werden auch andere Immobilienmärkte in Mitleidenschaft gezogen. Schon jetzt läuft die Vermietung von Ladenflächen in US-amerikanischen Einkaufszentren schleppend. Ein klares Zeichen für die einsetzende Konsumflaute auf der anderen Seite des Atlantiks.

Doch kann die aktuelle Phase auch eine Chance für einzelne Marktsegmente und Marktteilnehmer sein? „Einzelhandelsgenutzte Immobilien in 1A-Lagen werden relativ stabil bleiben. Aufgrund einer guten Inflationssicherheit und der zunehmenden Urbanisierung, bleiben die Innenstädte für Investoren interessant“, so Lührmann. Die Fußgängerzone hat sich in den letzten Jahren wieder zu dem zentralen, gesellschaftsstiftenden Element der Städte entwickelt. Was früher der Markt vor dem Kirchturm war, ist heute die 1A-Lage der Fußgängerzone. Hier treffen sich die Menschen, hier wird Handel betrieben. Und auch wenn niemand weiß, wie der Besatz in zehn Jahren aussehen wird, ist eines sicher: Die Menschen müssen einkaufen. Und das tun sie bevorzugt in der Innenstadt. Die Einzelhändler werden sich bei Bedarf den Bedürfnissen der Kunden anpassen und auf Nachfrageschwankungen zeitig reagieren.
„Eine Konsumflaute trifft am ehesten die B- und C-Lagen. Wenn den Konsumenten die Mittel knapp werden kann es vereinzelt passieren, dass die ersten Läden in der Randlage schließen müssen“, warnt Dirk Lührmann. „Dann geht das Mietinteresse zurück, Investoren werden abgeschreckt, Entwicklungen unterbleiben. Der Kern der Innenstadt, die 1A-Lage, bekommt diese Erosion jedoch nur am Rande mit. In schlechten Zeiten wirken die Ladenlokale an den dezentralen Standorten wie ein Puffer.“

Andererseits werden bei den zukünftigen Immobilienverkäufen in der einzelhandelsgenutzten 1A-Lage viele Investoren zum Zug kommen, die in den letzten Jahren das Nachsehen hatten. Die Nachhaltigkeit der Mieterträge und die begrenzte Anzahl an Objekten sind beste Voraussetzungen, um dem aktuellen Marktzyklus entgegenzutreten. „Was oft übersehen wird: Im deutschen Markt gab und gibt es keine übermäßige Überhitzung. Im Vergleich mit Ländern wie Spanien und Großbritannien sind Mieten und Kaufpreise realistisch. Investitionen lohnen sich daher aktuell nicht nur für antizyklische Investoren“, sagt Lührmann. Dazu ist es jedoch wichtig, dass sich alle Marktteilnehmer schnellstmöglich auf die aktuelle Situation einstellen. Finanzierungsmodelle mit Fremdkapitalquoten von bis zu 85 oder 90 Prozent gehören eindeutig der Vergangenheit an. Zu erwarten ist eine Renaissance der eigenkapitalfinanzierten Investments. Offene Fonds, Versicherer, Pensionskassen aber auch die für die 1A-Lage sehr wichtigen finanzstarken Privatinvestoren werden profitieren. Denn sie verfügen über ausreichend Mittel um Geschäfte zu machen. „Aber gerade jetzt ist eine langjährige Expertise und Marktkenntnis von großer Bedeutung. Denn nur wirklich erstklassige Immobilien sind auf lange Zeit sicher und bringen hervorragende Renditen – Spezialisten mit ausgewiesener Kernkompetenz, die sich im Markt und in den Lagen vor Ort auskennen sind daher gefragter denn je. Nur sie wissen, wie viel Potential in jeder einzelnen Immobilie steckt“, so Dirk Lührmann
Ein unschlagbarer Vorteil, von dem gerade auch Mehrfacheigentümer profitieren. Sie benötigen jetzt zukunftsfähige Nutzungskonzepte und ein aktives Risikomanagement. Die effektive Ausschöpfung des Werterhaltungs- und Wertsteigerungspotentials eines Bestandes an 1A-Immobilien muss von Spezialisten nachhaltig optimiert werden. Denn nicht nur der Standort ist ein entscheidendes Kriterium einer Immobilie in 1A-Lage. Auch sozioökonomische, psychologische und städtebauliche Aspekte spielen eine nicht zu unterschätzende Rolle. Kaufen, Investieren, Abstoßen, neue Verträge, neue Mieter, bauliche Optimierung: Eine Rendite-Risiko-Optimierung ist aktuell wichtiger denn je und nur durch eine sinnvolle und umsichtige Portfoliostrategie zu erreichen.

„Eine seriöse Einschätzung der Situation ist aktuell außerordentlich schwierig“, betont Lührmann. „Keiner weiß genau, wie der Markt in sechs, acht Monaten aussehen wird. Doch unsere Erfahrungen helfen dabei, die derzeitige Krise zu meistern. Dabei ist es allerdings wichtig, dass uns die Konjunktur keinen Strich durch die Rechnung macht.“ Der Konsument darf jetzt nicht in eine Depression verfallen. Eine Konsumflaute würde zu einer weiteren Abwärtsspirale führen. „Doch dazu gibt es wenig Grund“, erinnert Dirk Lührmann. „Sicherlich wurde eine Menge Geld verloren. Aber die deutschen Banken und der deutsche Staat stehen noch verhältnismäßig gut da. Das Einlagensicherungssystem funktioniert, die Zentralbanken versorgen den Finanzsektor mit genügend Liquidität und die Steuereinnahmen fließen.“ Doch erst einmal müssen die Banken wieder Vertrauen untereinander fassen und die Kreditklemme beenden. Dann stehen auch die Chancen nicht schlecht, dass sich die Konjunktur wieder stabilisiert. Dennoch, die gesamte Immobilienbranche wird sich verändern, es wird Gewinner und Verlierer geben, und von manchen Akteuren wird man sich wohl endgültig verabschieden müssen.