Mieterwechsel in Wohngemeinschaften

Vermieter darf finanzschwachen Mitbewohner ablehnen

15.05.2017

Wohngemeinschaften gibt es nicht nur bei Studenten, auch andere Leute bevorzugen diese Wohnvariante. Aber um in einer WG wohnen zu können, braucht man einen Vermieter, der seine Wohnung auch an eine WG vermietet.

Zwei junge Menschen sitzen inmitten von Umzugskartons auf dem Boden in einer Wohnung.
Wer an Wohngemeinschaften vermietet muss wissen: Es geht zu wie im Taubenschlag, Mieterwechsel sind an der Tagesordnung. FOTO: FOTOLIA/I.BARTUSSEK

In den meisten Fällen ist eine WG nämlich nicht auf Dauer angelegt. Ob die WG-Bewohner in diesem Zusammenhang ein Recht auf Austausch eines oder mehrerer Mitbewohner haben und ob der Vermieter bei der Auswahl eines neuen Mitbewohners ein Mitspracherecht hat, musste in einem aktuellen Fall das Landgericht (LG) Berlin entscheiden.

Wechsel von Bewohnern einer WG

In einer Wohngemeinschaft lebten vier Personen, die allesamt namentlich im Mietvertrag genannt waren. Zwei der Mieter wollten ausziehen und sollten durch zwei neue Bewohnerinnen ersetzt werden. Dieser Austausch kam beim Vermieter aber gar nicht gut an – er lehnte die Neubelegung der frei werdenden Zimmer ab. Das wiederum fanden die Mieter nicht in Ordnung und reichten Klage gegen ihren Vermieter ein – teilweise mit Erfolg.

Die Richter am Landgericht stellten in ihrem Urteil fest, dass einem Vermieter bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft von Anfang an klar sein muss, dass die Gemeinschaft nicht auf Dauer angelegt ist. Ist der Vertragspartner des Vermieters eine WG, so besteht für die Mitglieder dieser Gemeinschaft grundsätzlich ein Wechselrecht, wenn ein solches nicht ausdrücklich im Vertrag ausgeschlossen ist. Daraus folgt, dass der Vermieter einem Wechsel von WG-Mitgliedern nicht gesondert zustimmen muss. Allerdings müssen ihm die Mieter den Wechsel eines Mieters oder mehrerer Mieter anzeigen.
Im vorliegenden Fall bedeutet das, dass dem Vermieter nur der Auszug von zwei Mietern und der Einzug von zwei neuen Mieterinnen hätte mitgeteilt werden müssen.

Ablehnung aus wichtigem Grund möglich

Die Richter machten in ihrem Urteil aber deutlich, dass für Vermieter, die ihre Wohnung an eine WG vermieten, die Regelung zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsprechend angewendet werden muss. Da bei der Untervermietung keine unmittelbare Vertragsbeziehung zwischen dem Vermieter und dem Untermieter besteht, der Vermieter in diesem Fall jedoch die Erlaubnis zum Einzug eines bestimmten Untermieters aus einem wichtigen Grund verweigern darf, so muss dies im Umkehrschluss erst recht bei einem bestehenden WG-Mietvertrag gelten, in dem einer der Vertragspartner ausgetauscht werden soll.

Bonität des neuen Mieters

Ein wichtiger Grund ist beispielsweise die Bonität eines zukünftigen Mieters. Für einen Vermieter ist es nämlich wichtig, dass nach dem Auszug eines solventen Mieters wieder ein finanziell leistungsfähiger neuer Mieter einzieht. Aus diesem Grund darf ein Vermieter eine Bonitätsprüfung durchführen.
In diesem Fall zogen zwei solvente Mieter aus. Von den neuen Mieterinnen konnte aber eine die Miete nicht bezahlen, sodass der Vermieter schließlich schlechter dastehen würde als vor dem Wechsel der Mieter. Aus diesem wichtigen Grund durfte der Vermieter die Mieterin ablehnen.

Bonität der anderen Mieter

Die zuständigen Richter wiesen in ihrem Urteil außerdem darauf hin, dass die Zahlungsfähigkeit der neu aufzunehmenden Mitglieder der WG einzeln betrachtet werden muss, und nicht im Zusammenhang mit der tatsächlich vorhandenen Zahlungsfähigkeit der zwei verbliebenen Mieter verbunden werden darf. Dass wenigstens eine der neuen Mieterinnen solvent war, sich die andere die Miete aber nicht leisten konnte, änderte an der Situation nichts, denn der Vermieter muss nur die zahlungskräftige Mieterin akzeptieren.

Fazit: Wird Wohnraum an eine WG vermietet, so hat der Vermieter bei der Auswahl der Mieter dann ein Mitspracherecht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt – beispielsweise eine fehlende Bonität bei einem neuen Mitbewohner.

Landgericht Berlin, Urteil vom 23. 03. 2016, Aktenzeichen: 65 S 314/15

Quelle: Gabriele Weintz, anwalt.de

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