Überbelegung/ Mietrecht

Wenn es eng wird in der Mietwohnung

17.07.2019

Zwei Mieter stehen im Mietvertrag – mit der Zeit werden Kinder geboren, die Verwandtschaft zieht ein, Besuche kommen und bleiben. Doch wann wird der regelmäßige Besucher zum regulären Bewohner und wann liegt eine Überbelegung vor? Was darf der Vermieter untersagen?

Viele Küken drängen sich auf engstem Raum
Besuch zu haben oder Kinder zu bekommen bereichert das Leben. Aber wenn dauerhaft „Leben in der Bude“ ist, kann das zur Belastung werden. FOTO: ADOBESTOCK/FINANZFOTO

In der Regel wird eine Überbelegung der Wohnung angenommen, wenn für jeden Erwachsenen und jedes Kind nicht genügend Wohnfläche vorhanden ist. In der Rechtsprechung entschieden in der Vergangenheit einige deutsche Gerichte, dass für jede Person etwa 8 bis 10 m² Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten. Dieser allgemeine Grundsatz wird allerdings durch die Wohnungsaufsichtsgesetze der Bundesländer konkretisiert, die jedoch zum Teil Unterschiede aufweisen.

Wie umgehen mit (Dauer-) Besuch, Untervermietung und Überbelegung?

Wohnraum in Nordrhein-Westfalen darf beispielsweise nur überlassen oder benutzt werden, wenn für jeden Bewohner eine Wohnfläche von mindestens 9 m², für jedes Kind bis sechs Jahre eine Wohnfläche von mindestens 6 m² vorhanden ist. In Bayern müssen mindestens 10 m² Wohnfläche für jede Person bereitstehen, für Kinder bis sechs Jahre sind es auch hier mindestens 6 m².

Wann eine Überbelegung vorliegt, hängt von mehreren Faktoren ab:

  • gesetzliche Regelungen zur zulässigen Belegung,
  • Größe und Schnitt der Wohnung,
  • Inhalt des Mietvertrags,
  • Verhältnis des Mieters zum neuen Bewohner.

Die Geburt eines Kindes führt in der Regel zu keiner Überbelegung. Der Vermieter hat demnach noch kein Recht zur Kündigung. Jedoch ist der Mieter verpflichtet, sich ab dem Zeitpunkt einer möglichen Überbelegung um eine neue Wohnung zu bemühen. Denn bei einer erheblichen Überbelegung und bei gleichzeitigem vertragswidrigem Verhalten können Vermieter eine fristlose Kündigung des Mietvertrages aussprechen. Eine ordentliche Kündigung kann dagegen bereits bei einer geringeren Vertragsverletzung des Mieters erfolgen.

Überbelegung kann für Vermieter und Verwalter sehr ärgerlich sein, weil sich andere Mieter häufig über den zusätzlichen Lärm oder über das ständige Kommen und Gehen beschweren. Grundsätzlich ist man als Vermieter nur verpflichtet, die Personen in der Wohnung zu dulden, die im Mietvertrag stehen. Besucher muss man als Vermieter tolerieren, allerdings nur, wenn sie nicht länger als sechs Wochen am Stück in der Mietwohnung leben. Wird jedoch vom Bewohner Miete verlangt, liegt bereits ab diesem Moment ein dauerhafter Aufenthalt vor.

Erlaubnis des Vermieters einholen

Möchte der Mieter andere Personen dauerhaft in die Wohnung aufnehmen, benötigt er die Erlaubnis des Vermieters. Zudem kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, wenn er den Einzug zusätzlicher Bewohner erlaubt.
Eine Aufnahme gegen den Willen des Vermieters gesteht das Gesetz dem Mieter beispielsweise im Rahmen der Untervermietung zu. Allerdings muss der Mieter auch in diesem Fall vom Vermieter die Zustimmung verlangen. Dieser muss zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt. Hierzu zählen finanzielle Aspekte, aber auch persönliche Interessen – etwa wenn der Mieter nicht länger allein leben möchte. Andererseits können Vermieter die Untervermietung aus wichtigen Gründen verweigern, so z. B., wenn dies zu einer Überbelegung führt.

Wenn sich die Familie des Mieters im Laufe der Zeit vergrößert, sei es durch Heirat, Lebenspartnerschaft oder die Geburt gemeinsamer Kinder, kann man als Vermieter grundsätzlich nichts dagegen einwenden. In den seltensten Fällen berechtigt der Einzug des Ehe- oder Lebenspartners den Vermieter deshalb zur Kündigung. Jedoch gelten auch dann die gesetzlichen Regelungen bezüglich der maximalen Anzahl an Personen in einer Wohnung.

Nur 4 m² Wohnfläche pro Person?

Das Amtsgericht München musste in dem folgenden Fall entscheiden, ob die Kündigung des Vermieters wegen Überbelegung zulässig war: Eine vierköpfige Familie lebte in einer 26 m² großen Einzimmerwohnung, wovon auf den Wohnraum 16 m² entfielen. Wegen der geringen Wohnfläche enthielt der Mietvertrag bereits eine Klausel, wonach nur der Ehepartner des Mieters miteinziehen dürfe. Nach erfolgloser Aufforderung zum Auszug von zwei der vier Bewohner kündigte der Vermieter den Mietvertrag. Das Gericht erklärte die Kündigung für zulässig.

Das Recht des Mieters bezüglich der Aufnahme von Familienangehörigen gelte nur innerhalb der Grenzen einer vertragsgemäßen Nutzung. Bei nur 4 m² Wohnfläche pro Person liege eine erhebliche Überbelegung vor. In diesem Fall überwiege das Vermieterinteresse an einer Beendigung des Mietverhältnisses. Das gelte auch für den Fall, dass eine einst vertragsgemäße Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt werde (Amtsgericht München, Urteil v. 29.04.2015, Aktenzeichen.: 415 C 3152/15).

Quelle: Cornelia Lang, Redakteurin bei anwalt.de.

Mieterechtsurteil: Überbelegung von Mietwohnungen

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