Immobilienrecht – Verkäuferhaftung bei dem Verkauf gebrauchter Immobilien

Problemstellung

Der Verkauf gebrauchter Immobilien erfolgt üblicherweise unter Ausschluss einer Gewährleistungshaftung für Sachmängel an dem verkauften Objekt. Oftmals entsteht zwischen dem Verkäufer und Käufer Streit über Mängel, welche der Käufer erst nach der Objektübergabe erkannt hat. Tatsächlich kann auch trotz des vereinbarten Haftungsausschlusses eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel an dem verkauften Haus oder Grundstück in Frage kommen.

Entscheidung

Die Beklagten waren Eigentümer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. Das Grundstück hatten sei im Jahr 2019 für 150.000 € erworben. Das Grundstück liegt in einem Wochenendhausgebiet.

In den Bauunterlagen ist eine Grundrisszeichnung eines Architekten mit dem Vermerken „Bauvorhaben: Wochenendsiedlung Interessengemeinschaft R“ und „Darstellung: Wochenendhaus Typ A 1“ enthalten. Im Jahr 2020 kaufte die Klägerin dieses Grundstück zu einem Kaufpreis von 325.000,00 €. Die Beklagten hatten einen Makler mit dem Verkauf beauftragt.

In dem Exposé wurde das Haus als „freistehendes Einfamilienhaus“ benannt. Tatsächlich ist in dem Wochenendhausgebiet eine Gebäudenutzung zum allgemeinen Wohnen gem. § 10 BauNVO nicht zulässig. Aufgrund dieser eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit nimmt die Klägerin die Beklagten auf Schadensersatz in Höhe von 160.000 € in Anspruch. Ferner begehrt die Klägerin eine Feststellung, dass eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung der Beklagten vorliegt.

Auf die so erhobene Klage hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 72.000 € verurteilt, die Klage im Übrigen abgewiesen. Die von beiden Parteien hiergegen vor dem Oberlandesgericht eingelegten Berufungen blieben ohne Erfolg. Mit der vor dem BGH beidseitig eingelegten Revision verfolgt die Klägerin ihren Feststellungsantrags weiter, die Beklagten hingegen eine vollständige Klageabweisung. Mit weiterer Anschlussrevision beantragt die Klägerin, ihrer Klage insgesamt stattzugeben. Zu der beidseitig eingelegten Revision hebt der BGH das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zur weiteren Sachaufklärung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurück. Die Anschlussrevision wird hingegen zurückgewiesen.

Nach Auffassung des BGH weist das Grundstück einen Sachmangel auf. Nach § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB gehören zur Sollbeschaffenheit eines Kaufgegenstands auch diejenigen Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf. Zu solchen Äußerungen zählen dann auch die Angaben in einem Exposé, unabhängig davon, ob von einem Verkäufer selbst oder von einem beauftragten Makler verfasst. Mit der Angabe einer Bebauung mit einem Einfamilienhaus durfte die Klägerin daher erwarten, dass das verkaufte Haus so auch dauerhaft bewohnt werden kann.

Allerdings gilt auch für solche öffentlichen Äußerungen des Verkäufers der vertraglich vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss. Eine Haftung des Verkäufers kommt daher nur bei einem arglistig verschwiegenen Mangel gem. § 444 BGB in Betracht. Arglistig handelt bei Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Fraglich sei allerdings, ob ein solcher Arglistvorwurf nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts gegenüber den Beklagten erhoben werden kann. Eine Arglist kann nur dann bejaht werden, wenn die Beklagten gewusst oder es zumindest für möglich gehalten hätten, dass das verkaufte Haus nicht dauerhaft zum Wohnen genutzt werden darf. Hierzu hätten die Beklagten aber vorgetragen, dass ihnen als rechtliche Laien auch nach den Vermerken in den Bauunterlagen die Unzulässigkeit einer Wohnungsnutzung nicht bewusst gewesen sei. Sie hätten selbst 10 Jahre ohne Unterbrechung in dem Haus gewohnt. Auch die in der Nachbarschaft liegenden Häuser würden beanstandungsfrei zum dauerhaften Wohnen genutzt. Dieser Sachverhalt bedürfte daher einer weiteren Aufklärung von Seiten des Berufungsgerichts, so dass der Revision der Beklagten stattzugeben sei.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung, welche gem. § 444 BGB ebenso von dem vertraglichen Haftungsausschluss nicht erfasst ist, läge hingegen nicht vor. Von einer Beschaffenheitsvereinbarung kann nur ausgegangen werden, wenn der Verkäufer in vertragsgemäß bindender und eindeutiger Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernimmt und damit seine Bereitschaft zu erkennen gibt, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen. Bei einem Grundstückkaufvertrag muss diese Vereinbarung zudem Ausdruck in der notariellen Urkunde gefunden haben, woran es aber im vorliegenden Fall gänzlich fehle.

Auch der Revision der Klägerin sei stattzugeben, da nach dem Sachvortrag der Klägerin eine Haftung aus vorsätzlich begangener unerlaubter Handlung möglich erscheint und die Berechnung des zu ersetzenden Vertrauensschadens, wie bei einem möglichen Anspruch auf Verschulden bei Vertragsschluss, sich alsdann richtigerweise nach der Differenzhypothese ausrichtet. Hierbei ist die Vermögenslage des Käufers, die infolge des die Haftung begründenden Ereignisses eingetreten ist, mit derjenigen zu vergleichen, die ohne dieses Ereignis bestünde. Bei einem Kaufvertrag besteht der zu ersetzende Differenzschaden des Käufers in dem Betrag, um den der Käufer die Kaufsache im Vertrauen auf die Richtigkeit der (falschen) Angaben des Verkäufers zu teuer erworben hat. Hierbei ist allein entscheidend, wie sich der getäuschte Käufer bei Kenntnis der ihm verheimlichten Umstände verhalten hätte. Unerheblich ist hingegen, ob sich der Verkäufer auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte.

Der so möglicherweise zu ersetzende Vertrauensschaden könne allerdings nicht mehr umfassen als der tatsächlich erlittene Wertverlust, welcher vorliegend in der Differenz zwischen dem sachverständig ermittelten tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks in Höhe von 254.000 € und dem gezahlten Kaufpreis in Höhe von 325.000,00 € liegt. Eine höherer Schadensersatzanspruch als die bereits zugesprochenen 72.000 € sei daher unter keinem Gesichtspunkt zu erwarten. Die weitere Anschlussrevision der Klägerin war daher zurückzuweisen.

Konsequenzen

Das vorliegende Urteil gibt nochmals Anlass zu folgender Darstellung der möglichen Ansprüche eines Käufers wegen verschwiegener Mängel bei dem Kauf gebrauchter Immobilien dar. So greift der (übliche) Ausschluss einer Sachmängelhaftung nicht für arglistig verschwiegene Mängel oder bei nicht eingehaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen. In diesen Fällen behält der Käufer der gesetzlichen Gewährleistungsansprüche auf Nacherfüllung, Vertragsrücktritt, Kaufpreisminderung sowie Schadens- und Aufwendungsersatz gem. § 437 BGB. Zusätzlich bestehen mögliche Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss gem. §§ 311 Abs. 2 Ziffer 1, 280 BGB oder aus deliktischer Haftung gem. §§ 823, 826 BGB. Diese Schadensersatzansprüche können als zu ersetzender Vertrauensschaden allerdings nicht weiter reichen als derjenige Betrag, welcher sich aus der Differenz zwischen dem gezahlten Kaufpreis und dem (erhaltenen) Verkehrswert des Kaufobjekts ergibt. Bleibt der gezahlte Kaufpreis daher hinter dem tatsächlichen Verkehrswert zurück, besteht in aller Regel kein Raum für solche Schadensersatzansprüche neben den gesetzlichen Gewährleistungsansprüchen.

Praxistipp

Die vorliegende Entscheidung bestätigt nochmals, dass der beim Verkauf gebrauchter Immobilien übliche Gewährleistungsausschluss (richtigerweise) nicht umfassend wirkt. Bekannte wesentliche Mängel sind ungefragt zu offenbaren. Auch sollte auf eine richtige Darstellung des Objekts im Rahmen der Bewerbung geachtet werden. Hierzu gehören auch die Angaben in einem Exposé, welcher der Verkäufer vor Veröffentlichung prüfen sollte. (GK)