Mietnebenkosten

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil im Ergebnis zu
Recht einen Anspruch der Klägerin auf künftige Abrechnung
der verbrauchsabhängigen Mietnebenkosten - Wasser, Abwasser,
Müll - nach Personen und nicht wie bisher nach Wohnfläche
verneint.

Der Klägerin ist allerdings zuzugeben, dass die Beklagte vorliegend
eine billige Leistungsbestimmung im Sinne des § 315 Abs. 1 BGB vorzunehmen
hat.

Ein unter § 315 Abs. 1 BGB fallendes Leistungsbestimmungsrecht
kann unter anderem auch das Gesetz einer Partei zuweisen (vgl. Palandt/Heinrichs,
BGB, 58. Aufl., § 315 Rdnr. 4). So auch im vorliegenden Fall, indem
die Beklagte hinsichtlich des Umlageschlüssels für die
verbrauchsabhängigen Mietnebenkosten - Wasser, Abwasser, Müll
- gemäß §§ 21 Abs. 2 Satz 2, 22a Abs. 2 NeubamietenVO
1970 die Wahl hat zwischen der Verteilung nach Wohnfläche und
der Verteilung nach Personen.

Bei § 315 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine Auslegungsregel, wonach
die Leistungsbestimmung grundsätzlich nach billigem Ermessen
zu treffen ist, es sei denn, ein anderer Bestimmungsmaßstab
ist vereinbart (vgl. Palandt/Heinrichs § 315 Rdnr. 5). Die Formulierung
"im Zweifel" in § 315 Abs. 1 BGB bezieht sich somit auf den Bestimmungsmaßstab,
bei dem es sich im Zweifel um billiges Ermessen handelt, und nicht
auf die Vornahme der Leistungsbestimmung selbst.

Die Beklagte ist folglich gemäß § 315 Abs. 1 BGB gehalten,
mangels abweichender Vereinbarung, an der es im vorliegenden Fall
fehlt, ihre Wahl zwischen den beiden ihr vom Gesetz zu Verfügung
gestellten Umlageschlüsseln nach billigem Ermessen auszuüben.
Dies aber hat sie zur Überzeugung der Berufungskammer getan.

Insoweit ist der Klägerin zwar wiederum zuzugeben, dass der
von der Beklagten gewählte Umlageschlüssel angesichts
der sich ergebenden Unterschiede zur Abrechnung nach Personen unbillig
erscheint. So hat die Klägerin im Jahre 1996 circa 1.400,00
DM, anstelle von circa 500,00 DM für Wasser, Abwasser und Müll
zu bezahlen. Gleiches gilt für den Fall, dass die von der Klägerin
behauptete Überbelegung zutreffen sollte, was jedoch dahingestellt
bleiben kann.

Nach wohl überwiegender Meinung in der Rechtsprechung und
Lehre kann nämlich die verbrauchsabhängige Nebenkostenabrechnung
nach Personen grundsätzlich nicht verlangt werden, weil sie
um so komplizierter wird, je mehr Personen bei der Abrechnung berücksichtigt
werden müssen (vgl. Schmid/Schmid, Miete und Mietprozess, Teil
5 Rdnr. 38 m.w.Nachw.; Schmid, Nebenkostenumlegung bei Erfassungsmängeln,
NZM 1998, 499 [500] m.w.Nachw.).

Bei Abwägung der Interessen der klagenden Mieterin und der
beklagten Vermieterin ist eine Ausnahme von diesem Grundsatz nicht
gegeben, denn die Abrechnung der verbrauchsabhängigen Mietnebenkosten
- Wasser, Abwasser, Müll - nach Wohnfläche ist im vorliegenden
Fall noch billig. Gegenüber den von der Klägerin zu Recht
beanstandeten Differenzen, die sich bei der Abrechnung nach Personen
ergeben und der von ihr behaupteten Überbelegung, deren Vorhandensein
einmal unterstellt, ist nämlich folgendes zu berücksichtigen:

Die Beklagte hat unstreitig rd. 43.000 Nebenkostenabrechnungen
jährlich zu erstellen. Dies ist kostengünstig nur dann
möglich, wenn sie als Umlageschlüssel, die im jeweiligen
Mietvertrag ausdrücklich festgehaltene Wohnfläche wählt.
Die Ermittlung der jeweiligen Personenzahl pro Abrechnungseinheit
dagegen ist nur mit einem hohen und folglich kostenintensiven Verwaltungsaufwand
möglich, denn sie erfordert eine laufende Kontrolle der Personenzahl.
Diese ist der Klägerin, insbesondere vor dem Hintergrund, dass
es sich vorliegend um öffentlich geförderten und damit
besonders günstigen Wohnraum handelt, nicht zuzumuten.

Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin demgegenüber darauf,
dass der Gesetzgeber gerade durch die Wahlmöglichkeit hinsichtlich
der Umlageschlüssel bei öffentlich gefördertem Wohnraum
die unbillige Anwendung eines der beiden vorgesehenen Umlageschlüssel
im Einzelfall vermeiden wollte. Das Gesetz enthält nämlich
keine Anhaltspunkte dafür, dass bei öffentlich gefördertem
Wohnraum der Umlageschlüssel je nach Wohnung oder Wohneinheit
unter Billigkeitsgesichtspunkten zu bestimmen ist. Dem Vermieter
ist es vielmehr unbenommen, für alle Wohnungen einheitlich
den Umlageschlüssel zu bestimmen.

Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin schließlich auch
darauf, dass die Beklagte den Wasserverbrauch des Hauses, in dem
sich ihre Wohnung befindet, zusammen mit zwei weiteren Häusern
ermittele. Aus der von ihr vorgelegten Aufstellung "Nebenkostenverbrauchszahlen
1994 - 1997" der Beklagten ergibt sich eine derartige Verbrauchsermittlung
nicht. Im Gegenteil: Hinsichtlich des Wasserverbrauchs wird dort
gerade differenziert zwischen den Häusern 2, 4 und 6.

Die Kostenentscheidung basiert auf § 97 Abs. 1 ZPO.
 

Gericht: LG Frankfurt/M.
Aktenzeichen: 2/17 S 80/89