Jahresabrechnung

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft
der o.a. Wohnungseigentumsanlage. Der Beteiligte zu 3 war bis Ende
1995 Verwalter, der Beteiligte zu 4 ist seit 1. Januar 1996 Verwalter
der Gemeinschaft.

In der Versammlung vom 22. Oktober 1996 genehmigten die Wohnungseigentümer
mehrheitlich die von dem früheren Verwalter erstellte Gesamtabrechnung
für das Jahr 1995. Der Beteiligte zu 1 hat beantragt, diesen Beschluss
für ungültig zu erklären. Er hat beanstandet, die Abrechnung sei
nicht als Einnahmen- und Ausgabenrechnung, sondern in Form einer
Bilanz vorgelegt worden. Die Heizkostenabrechnung sei unrichtig;
bei den Einnahmen fehlten Zinseinkünfte in Höhe von 13.271,34 DM.
Die Darstellung der Rücklagen sei ebenfalls unrichtig. von tatsächlich
gezahlten 21.258,00 DM für die Instandhaltungsrücklagen seien nur
10.629,00 DM den Rücklagen zugeführt worden.

Das Amtsgericht hat unter Zurückweisung des weitergehenden Antrages
den die Jahresabrechnung 1995 genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümer
bezüglich der in der "Einnahmen-Ausgaben-Rechnung 1995" fehlenden
Einnahmen aus Zinserträgen in Höhe von 13.271,34 DM und bezüglich
der Darstellung "Entwicklung der Instandhaltungsrücklage 1995" -
nach Durchschnittsguthaben für ungültig erklärt.

Der Beteiligte zu 1 hat gegen den amtsgerichtlichen Beschluss sofortige
Beschwerde eingelegt, mit der er unter Wiederholung und Vertiefung
seines früheren Vorbringens insbesondere eingewendet hat, die Jahresabrechnung
sei unvollständig und unverständlich. In der Einnahmen- und Ausgabenrechnung
fehlten weitere Positionen, die dagegen in der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage
enthalten seien. Zu Unrecht seien Verbindlichkeiten und Forderungen
sowie Nachzahlungen aus Vorjahren in die Abrechnung eingestellt
worden. Aus dem Vergleich des Endbetrages der Jahresabrechnung 1994
mit der Abrechnung 1995 ergebe sich ein Zugewinn von 28.789,51 DM,
der aus der Einnahmen- und Ausgabenrechnung für 1995 nicht zu erklären
sei.

Das Landgericht hat die amtsgerichtliche Entscheidung - unter Zurückweisung
des weitergehenden Rechtsmittels - teilweise abgeändert und den
die Abrechnung genehmigenden Beschluss der Wohnungseigentümer auch
hinsichtlich der Einstellung von Verbindlichkeiten betreffend die
sogenannte kleine Kasse für ungültig erklärt.

Der Beteiligte zu 1 hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt,
mit der er sein Begehren, den Beschluss der Wohnungseigentümer insgesamt
für ungültig zu erklären, weiterverfolgt. Er ist der Auffassung,
angesichts der erheblichen Mängel der Abrechnung - so fehlten mindestens
ein Viertel der tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben -
entspreche die gesamte Jahresabrechnung nicht den gesetzlichen Anforderungen
und den Grundsätzen einer ordnungsgemässen Verwaltung.

Der Beteiligte zu 3 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäss § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige
sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 hat in der Sache
Erfolg, denn die Entscheidung des Landgerichts hält der dem Senat
obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht stand (§ 27).

1. Das Landgericht hat ausgeführt, zwar weise die Jahresabrechnung
über die bereits vom Amtsgericht aufgezeigten Mängel hinaus weitere
Fehler auf, jedoch seien diese Mängel und Fehler nicht so gravierend,
als dass der genehmigende Beschluss der Wohnugnseigentümer insgesamt
für ungültig zu erklären wäre.

Diese Erwägungen des Landgerichts begegnen durchgreifenden rechtlichen
Bedenken. Die von dem früheren Verwalter aufgestellte Jahresabrechnung
genügt insgesamt nicht den an eine ordnungsgemässe Abrechnung zu
stellenden Anforderungen, der sie genehmigende Beschluss der Wohnungseigentümer
war deshalb insgesamt für ungültig zu erklären.

Nach den in Rechtsprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen (vgl.
BayObLG WM 1993, 485; OLG Düsseldorf WM 1991, 619; OLG Hamm WE 1997,
194, 195; Weitnauer-Hauger WEG 8. Aufl., Rn. 24 zu § 28; Bärmann-Pick-Merle
WEG 7. Aufl., Rn. 62 ff. zu § 28) muss die Jahresabrechnung eine
geordnete und übersichtlich, inhaltlich zutreffende Aufstellung
der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten.
Sie muss für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und auch ohne
Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich
sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung,
sondern eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die
tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander
gegenüber zu stellen hat. Über diese Gegenüberstellung von Einnahmen
und Ausgaben hinaus muss sei Angaben über die Höhe der gebildeten
Rücklagen und die Kontostände der Gemeinschaftskonten am Anfang
und am Ende des Abrechnungszeitraumes enthalten. Forderungen und
Verbindlichkeiten sind nicht zu berücksichtigen. Ebenso wenig gehören
Zahlungen, welche im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr
zu leisten sind, in die Jahresabrechnung. Allerdings ist insoweit
bei den Heizkosten mit Rücksicht auf die in der Heizkostenverordnung
geforderte verbrauchsabhängige Abrechnung eine Ausnahme zugelassen
worden (vgl. BayObLG WE 1992, 175), und bei der Instandhaltungsrücklage
wird allgemein für zulässig gehalten, dass sie mit dem dem Wirtschaftsplan
entsprechenden Sollbetrag unter die Ausgaben der Jahresgesamtabrechnung
aufgenommen wird, auch wenn ihr in dem abgerechneten Jahr in Wirklichkeit
nichts oder nicht so viel zugeführt worden ist (vgl. BayObLG NJW-RR
1991, 15).

Diesen Grundsätzen wird die vom Beteiligten zu 3 erstellte Jahresabrechnung
für 1995 im wesentlichen nicht gerecht.

Allerdings sind die Vorinstanzen zutreffend davon ausgegangen,
dass die Heizkostenabrechnung nicht zu beanstanden ist. Wie bereits
ausgeführt, ist bei der Abrechnung der Heizkosten eine Durchbrechung
des Grundsatzes der Einnahmen- und Ausgabenrechnung erlaubt, weil
nicht die tatsächlichen und bezahlten Kosten (Ausgaben) in die Heizkostenabrechnung
einzustellen sind, sondern der auf den Abrechnungszeitraum entfallende
tatsächliche Verbrauch (vgl. Bärmann/Seuss: Praxis des Wohnungseigentums
B 522 ff.).

Auch die Einstellung des Sollbetrages der Instandhaltungsrücklage
als Ausgabe gibt - wie bereits ausgeführt - zu einer Beanstandung
der Abrechnung keinen Anlass.

Die Abrechnung weist aber - worauf die Vorinstanzen bereits zutreffend
hingewiesen haben - folgende Mängel auf:

a) Bei den Einnahmen sind die Zinserträge der Gemeinschaft
aus den Instandhaltungsrücklagen in Höhe von 13.271,34 DM nicht
aufgeführt.

b) Bei den Ausgaben fehlen ebenfalls verschiedene Beiträge,
so die von der Gemeinschaft gezahlten Kapitalertragssteuern (1.585,25
DM) sowie der gezahlte Solidaritätszuschlag (118,85 DM); auch die
vom Beteiligten zu 1 weiter angeführten Positionen, nämlich die
Depotgebühren (224,76 DM), Kosten einer Umbuchung (250,16 DM) sowie
Kosten einer Lastschrift (2,50 DM) lassen sich der Abrechnung auf
der Ausgabenseite nicht entnehmen.

c) In die Abrechnung sind als Ausgaben Rechnungsbeträge
aufgenommen worden, die erst im Jahre 1996 beglichen worden sind.

Diese Unrichtigkeiten der Abrechnung, die - für sich allein - noch
nicht zur Ungültigkeit des gesamten Genehmigungsbeschlusses geführt
hätten, werden ergänzt durch die von den Vorinstanzen ebenfalls
aufgezeigten Unrichtigkeiten bei der Darstellung der Entwicklung
der Instandhaltungsrücklage und insbesondere durch die in Form einer
Bilanz erstellte Vermögensübersicht zum 31. Dezember 1995, die insgesamt
dazu geführt haben, dass die Gesamtabrechnung für die einzelnen
Wohnungseigentümer nicht mehr ohne weiteres verständlich und nachvollziehbar
wurde.

So wies - worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat - die
Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage gegenüber
der "Vermögensübersicht" eine Differenz von mehr als 10.000,00 DM
auf (249.826,96 DM zu 239.197,96 DM), die aus sich heraus nicht
verständlich ist. Selbst in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht
war der Beteiligte zu 3 kaum in der Lage darzulegen, woher diese
Differenz resultierte. Als noch gravierender erweist sich eine weitere
Differenz, die sich aus einem Vergleich der Vermögensübersicht für
das Jahr 1995 mit der Übersicht für das Jahr 1994 mit einem Überschuss
für 1995 von mindestens 28.789,51 DM ergab, wobei dieser Überschuss
in der Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht erkennbar ist. Diese
Differenz vermochte der Beteiligte zu 3 in der mündlichen Verhandlung
vor dem Landgericht überhaupt nicht zu erklären. In einem später
eingereichten Schriftsatz führte er dann u.a. als Erklärung in 1996
bezahlte "sonstige Verbindlichkeiten" und sonstige Forderungen auf,
ferner Positionen wie "aktive Rechnungsabgrenzung", "Verbindlichkeiten
gegenüber Eigentümern aus Vorjahren" sowie "verschieden Abgrenzungen
und Abrundungen".

Dies alles führt dazu, dass die vorgelegte Gesamtabrechnung und
die Darstellung der Vermögensübersicht mit den einzelnen Kontenständen
es den einzelnen Wohnungseigentümern nicht möglich macht, die rechnerische
Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung nachzuvollziehen. Ist aber die
Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in Verbindung mit der Darstellung
der Kontenstände und der Vermögensübersicht nicht schon aus sich
heraus nachvollziehbar und verständlich, so liegt insgesamt eine
ordnungsgemässe Jahresabrechnung nicht vor. Der eine solche Abrechnung
genehmigende Beschluss der Wohnungseigentümer ist daher insgesamt
für ungültig zu erklären, es reicht insoweit nicht aus, den Beschluss
nur in einzelnen Punkten für ungültig zu erklären.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Die gerichtlichen Kosten
des Verfahrens waren nach billigem Ermessen den Beteiligten zu 2
und 3 als Gesamtschuldnern aufzuerlegen.

Für die Erstattung der Anordnung aussergerichtlicher Kosten bestand
kein Anlass.
 

Gericht: OLG DÜSSELDORF
Aktenzeichen: 3 Wx 397/97