Befristetes Mietverhältnis

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Beklagten ist statthaft sowie form- und fristgerecht
eingelegt und begründet worden, mithin zulässig. Sie hat
auch in der Sache Erfolg.

Den Klägern steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Mietzinszahlung
für die Zeit von September bis Dezember 1998 aus § 535 BGB
mehr zu, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung
der Beklagten vom 29. 5. 1998 zum 31. 8. 1998 beendet worden ist.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war das Mietverhältnis
gemäß § 564 Abs. 2 BGB unter Einhaltung der Kündigungsfrist
des § 565 Abs. 2 BGB ordentlich kündbar. Denn die in § 3 Ziffer
2 bestimmte Befristung des Mietvertrags auf 5 Jahre entfaltet keine
Wirkung zu Lasten der Beklagten, weil die in dem Vertragsformular
enthaltenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen, betreffend die
Beendigungsmöglichkeiten des Mietvertrages, unklar sind, was
gemäß § 5 AGBG zu Lasten der Kläger als Verwender
des Formularmietvertrages geht.

Zwar ist § 3 des Mietvertrages als solcher unter Ziffer 2 unmissverständlich
dahingehend ausgefüllt, dass ein Zeitmietvertrag nach der Ziffer
2, nämlich auf bestimmte Zeit für 5 Jahre, vereinbart
werden sollte; einer Streichung der ebenfalls unvollständigen
und von den Parteien nicht ausgefüllten Ziffern 1 und 3, die
andere Mietzeitmodalitäten vorsehen, bedurfte es zusätzlich
nicht. Unklar ist der Vertrag aber insoweit, als er in § 24 unter
der Überschrift "Kündigungsrecht" in Ziffer
1 und 2 Regelungen zur Form einer Kündigungserklärung
sowie zum Zugang und zu den Fristen einer ordentlichen Kündigung
enthält. Es handelt sich insoweit um die Wiedergabe der gesetzlichen
Anforderungen an eine ordentliche Kündigung. Obwohl mit keinem
Wort erwähnt wird, dass den Parteien ein entsprechendes Kündigungsrecht
zustehe, ist die Wiedergabe der Anforderungen an eine ordentliche
Kündigung unter der Überschrift "Kündigungsrecht"
geeignet, bei einem juristisch nicht vorgebildeten Erklärungsempfänger
den Eindruck hervorzurufen, dass ihm als Mietvertragspartei ein
solches Recht ohne weiteres zustehe, weil anderenfalls die Auflistung
der Anforderungen an die Kündigungserklärung keinen Sinn
machte. Dieser Eindruck wird auch nicht zwangsläufig dadurch
relativiert, dass in § 3 des Vertrages verschiedene Mietzeitmodalitäten
vorgesehen sind, von denen zwei wegen ihrer Befristung eine ordentliche
Kündigung ausschließen, so dass dem Mieter – soweit
eine dieser Modalitäten gewählt worden ist – ohne
weiteres klar sein müsste, dass § 24 für ihn keinerlei
Bedeutung besitzt. Denn § 3 des Mietvertrages enthält keinen
Hinweis darauf, dass bei der Wahl der Mietzeit nach Ziffer 2 oder
nach Ziffer 3 eine Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf
der eingesetzten Zeit durch ordentliche Kündigung nicht möglich
ist. Auch in § 24 des Vertrages ist nicht hinreichend klargestellt,
dass die in Ziffer 2 erwähnte ordentliche Kündigung nur
denjenigen Mietern möglich ist, die einen Mietvertrag auf unbestimmte
Zeit nach § 3 Ziffer 1 geschlossen haben. In Satz 1 der Ziffer 2
des § 24 ist vielmehr ohne Beschränkung ausgeführt, dass
es im Fall einer ordentlichen Kündigung für den Lauf der
Frist auf den Zugang ankommt und die Kündigung bis zum dritten
Werktag des ersten Monats der Frist zugegangen sein muss. Erst in
Satz 2 ist ausgeführt, dass bei einem Mietvertrag auf unbestimmte
Zeit Kündigungsfristen, die im einzelnen aufgeführt werden,
einzuhalten sind. Damit wird lediglich im Hinblick auf die Kündigungsfristen
auf die in § 3 Ziffer 1 vorgesehene Option des Mietvertrages auf
unbestimmte Zeit Bezug genommen. Dass für die übrigen
Fälle des § 3 eine ordentliche Kündigung generell ausgeschlossen
sein soll, wird hieraus nicht hinreichend deutlich. Eine andere
Beurteilung rechtfertigt sich auch nicht aus der bislang zu dieser
Problematik ergangenen Kammerrechtsprechung. Soweit die Kammer in
dem Rechtsstreit 1 S 743/95 eine Unklarheit der dort in Rede stehenden
Klausel verneint hat, enthielt diese anders als der vorliegend zu
beurteilende § 3 in den Ziffern 1 und 3, die sich auf Verträge
von unbestimmter Dauer bzw. auf Verträge von bestimmter Dauer
mit Verlängerungsmöglichkeit bezogen, jeweils einen Hinweis
darauf, dass die Verträge mit den unter Ziffer 4 der Klausel
aufgeführten Kündigungsfristen gekündigt werden können,
während Ziffer 2 des Vertrages, der eine Bestimmung über
Verträge von bestimmter Dauer enthielt, keinerlei Kündigungsmöglichkeit
vorsah. Hieraus ergab sich eindeutig, dass die unter Ziffer 4 aufgeführten
Kündigungsfristen lediglich für die Verträge nach
Ziffern 1 und 3, die ihrerseits auf die Fristen nach Ziffer 4 verwiesen,
Gültigkeit hatten (vgl. auch LG Gießen, WM 1999, 117).
Demgegenüber enthält der vorliegende Mustermietvertrag
weder in § 3 zu den einzelnen Ziffern Ausführungen dazu, ob
überhaupt eine ordentliche Kündigung möglich ist,
noch ist in § 24 hinreichend klargestellt, dass die Möglichkeit
einer ordentlichen Kündigung lediglich für den Vertrag
nach § 3 Ziffer 1 möglich ist.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem zeitgleich zwischen
den Parteien geschlossenen Garagenmietvertrag, in dem unter § 2
eingetragen worden ist, dass das Mietverhältnis bis zum 31.
8. 2000 laufen solle und in dem die Option "auf unbestimmte
Zeit" durchgestrichen wurde. Denn Satz 2 des § 2 des Garagenmietvertrages
enthält ohne jegliche Differenzierung im Hinblick auf die in
Satz 1 enthaltenen Optionen den Hinweis, dass das Mietverhältnis
vom Vermieter bzw. Mieter unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten
gekündigt werden könne.

Die Beklagten sind auch nicht gemäß § 242 BGB gehindert,
sich auf die Unklarheitenregel des § 5 AGBG zu berufen. Soweit die
Kläger behaupten, die Beklagten selbst hätten die Befristung
auf 5 Jahre gewünscht, um eine ordentliche Kündigung des
Mietverhältnisses von Vermieterseite auszuschließen,
ist dieses Vorbringen von den Beklagten erheblich bestritten worden,
die nämlich ihrerseits behaupten, die Kläger hätten
die Befristung abredewidrig in dem schriftlichen Vertrag eingetragen,
nachdem sie (die Beklagten) das Vertragsformular bereits unterschrieben
hätten. Der fehlende Nachweis ihrer Behauptung, dass die Befristung
auf Wunsch der Beklagten in Kenntnis des hiermit verbundenen Ausschlusses
einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vereinbart
worden ist, geht zu Lasten der Kläger. Diese sind als diejenigen,
die sich auf die Voraussetzungen eines treuwidrigen Verhaltens der
Beklagten berufen, für dessen tatsächliche Voraussetzungen
darlegungs- und beweispflichtig. Einen Beweis für ihre Behauptung
haben die Kläger nicht angetreten.

Nach alledem war das amtsgerichtliche Urteil auf die Berufung der
Beklagten abzuändern und die Klage abzuweisen.
 

Gericht: LG KASSEL
Aktenzeichen: 1 S 163/99