Eine langfristige Analyse lässt hoffen

Bauland war einer der limitierenden Faktoren für die Bautätigkeit der letzten Jahre. Die Ausweisung von neuem Bauland erfolgte langsam und vor allem nicht unbedingt dort, wo die Wohnraumnachfrage am höchsten war. Seit dem Jahr 2010 waren nach Berechnungen des Sachverständigenrates die Wohnbauflächen in ländlichen Kreisen mit 29,7 Prozent nahezu doppelt so stark gewachsen wie in städtischen Kreisen (14,9 Prozent). Ein Grund dafür ist das insgesamt geringere Flächenpotenzial in den Städten.

Warum wenig neues Bauland entsteht

Der zentrale politische Hebel, um mehr Wohnraum zu schaffen, ist die Mobilisierung von Bauland. Dem steht das Umwelt- und Klimaziel entgegen, Flächenversiegelung zu vermeiden. Faktoren, die die Schaffung von neuem Bauland erschweren, sind die mangelnde Bereitschaft der Eigentümer, komplexe Eigentumsverhältnisse, hohe Kosten der Baulandentwicklung sowie eine geringe Attraktivität der Flächen.

Lineare Entwicklung bei den Transaktionen bis 2021

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes können bei den Umsätzen zwei Phasen unterschieden werden: Von 2010 bis 2021 gab es eine relativ stetige Entwicklung. Im Schnitt wurden rund 85.000 Kauffälle mit einer veräußerten Fläche von gut 125 Mio. Quadratmetern umgesetzt. Der Höhepunkt war dabei im Jahr 2016 zu verzeichnen: Der Umsatz belief sich auf 93.605 Flächen mit einer gesamten Fläche von 137 Mio. Quadratmetern.

Höhere Finanzierungskosten lassen Baugenehmigungen 2022 sinken

Der starke Anstieg der Baukosten und der Zinsen (Finanzierungskosten) führte 2022 zum Einbruch bei den Baugenehmigungen. Als Folge sank auch der Handel mit Bauland um mehr als die Hälfte, dies zeigt sich ebenso bei der gesamten Kaufsumme. Die Zahl der Kauffälle sank im Jahr 2022 um mehr als 30 Prozent und im Jahr 2023 noch einmal um rund ein Drittel. Bei der veräußerten Fläche war der Rückgang nicht ganz so hoch, aber immerhin sank die Gesamtfläche im Jahr 2022 um knapp 20 Prozent und im Folgejahr noch einmal um rund 33 Prozent. Im Jahr 2024 erholt sich der Markt leicht, die gehandelten Flächen stiegen um rund 5 Prozent und die Kaufsumme sogar um 10 Prozent.

Deutlicher Rückgang in den größten Städten

In den Großstädten ab 500.000 Einwohnern setzte der Rückgang bereits Mitte des letzten Jahrzehnts ein: Die Zahl der Kauffälle sank insgesamt um rund 73 Prozent bis 2024. Auch die veräußerte Fläche sank im gleichen Ausmaß. Für das Jahr 2024 ist eine Erholung festzustellen, aber die Werte liegen immer noch deutlich unter den Jahren vor dem Zinsanstieg.

Weniger Transaktionen in den letzten Jahren

Bei den Transaktionen zeigte sich in der Vergangenheit nur eine geringe Dynamik bei stetiger Entwicklung. Bis etwa 2021 war die Anzahl der Transaktionen nahezu gleichgeblieben. Gleichzeitig hatte sich der Geldumsatz von 2010 bis 2021 mehr als verdoppelt, im Schnitt um ungefähr 8 Prozent p.a. Im Jahr 2022 zeigte sich jedoch ein erheblicher Rückgang der Transaktionen (minus 32 Prozent) sowie des Geld- und Flächenumsatzes um rund ein Drittel. Der Rückgang setzte sich auch im Jahr 2023 in ähnlichem Umfang fort.

Vorsichtiger Optimismus für die Baufertigstellung

Die vergangene Entwicklung kann als ein Indikator für die zukünftige, kurzfristige Bautätigkeit gewertet werden. Somit wäre ein erheblicher Rückgang der Fertigstellungen zu erwarten. Es ist aber zu bedenken, dass es gleichzeitig einen hohen Bauüberhang (Baugenehmigungen höher als die Fertigstellungen) aus den vergangenen Jahren gibt. Er wird den Rückgang abmildern. Entsprechend fallen die Prognosen für die Baufertigstellungen nicht so negativ wie bei den Baulandkäufen aus.

Preise für Bauland bis 2021 stark gestiegen

Einen zentralen Bestandteil der Gesamtentwicklungskosten von Wohnimmobilien stellen die Bodenpreise dar. Grundstückskosten machen nach den Berichten der Gutachterausschüsse rund 20 bis 25 Prozent der Hausbaukosten aus. Hinzu kommen die Grundstücknebenkosten in Form von Makler- und Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten. Sie können noch einmal 10 bis15 Prozent der Kosten ausmachen.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts stiegen aufgrund der begrenzten Baulandressourcen und der hohen Nachfrage die Preise für Bauland bis zum Jahr 2021 erheblich an. Zwischen 2010 und 2021, dem Höhepunkt der Preisentwicklung, verzeichneten die Preise bundesweit einen Anstieg von rund 65 Prozent auf gut 150 Euro. Im Zeitablauf kam es dabei zu immer höheren Wachstumsraten bei den Preisen.

Deutlicher Rückgang ab 2022

Aufgrund des massiven Anstiegs der Bau- und Finanzierungskosten im Jahr 2022 brach der Handel mit Bauland ein und die Preise sanken deutlich. Damit lag der durchschnittliche Kaufwert pro Quadratmeter wieder auf dem Niveau des Jahres 2017, aber immerhin noch um knapp 40 Prozent über den Kaufwerten von 2010.

Je größer die Städte desto höher die Preisdynamik

Besonders stark fiel die Entwicklung in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern aus, wo sich die Quadratmeterpreise von 2010 bis zu dem Jahr 2021 ungefähr verdreifachten. Danach ist hier ebenfalls ein drastischer Einbruch festzustellen. In 2022 und 2023 gab es einen Rückgang um mehr als insgesamt 40 Prozent. Das Jahr 2024 kennzeichnete eine Erholung auf dem niedrigen Niveau. Im Segment des individuellen Wohnungsbaus zeigt sich deutschlandweit ein Trend steigender Baulandpreise bis zum Jahr 2022, trotz Corona-Pandemie und wirtschaftlichen Unsicherheiten.

Teures Bauland wird noch teurer

Im oberen Segment der 5-Prozent höchsten Preise liegt der Preis bei ca. 860 Euro (2022), während in den Regionen mit niedrigem Preisniveau der mittlere Preis bei nur rund 40 Euro pro Quadratmeter liegt. Damit ist insbesondere in den Lagen, in denen ohnehin ein hohes Preisniveau gegeben ist, eine weit überdurchschnittliche Preissteigerung zu verzeichnen. Im oberen Preissegment haben sich die Preise mehr als verdoppelt gegenüber 2011. Dies gilt insbesondere in den Top-7-Städten, aber auch in anderen Großstädten und deren Umland. Dagegen war im untersten Segment nur ein Anstieg um ein Drittel gegeben. Neuere Daten liegen hier nicht vor.

Fazit: Bauland ist nicht mehr knapp

Der Markt für Bauland war in den Jahren 2022 und 2023 nicht von einem knappen Angebot gekennzeichnet. Die Preise sanken aufgrund des Nachfrageeinbruchs. Ob der angekündigte Bau-Turbo zu einem massiven Zuwachs bei Umsätzen und Preisen wie im letzten Jahrzehnt führen wird, ist eher nicht anzunehmen.