Terrasse mit Müllblick

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung hat Erfolg; das Haupt- und Hilfsantrag abweisende Urteil
des Landgerichts ist daher abzuändern.

Die Klägerin kann die mit ihrem Hauptantrag begehrte Beseitigung
des Müllcontainerplatzes in den Außenanlagen der Wohnungseigentumsanlage
E... gemäß § 633 Abs. 1 BGB von der Beklagten verlangen. Es
handelt sich insoweit um die Nachbesserung der mangelhaft erbrachten Werkleistungen
der Beklagten.

1. Die Beklagte ist passivlegitimiert. Zwar dürfte zumindest
eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen, so dass der
Klägerin bereits vor Eintragung ins Grundbuch ein Antragsrecht gemäß
§ 43 WEG zustehen würde (vgl. dazu BayObLGZ 1990, 101, 106). Vorliegend
macht die Klägerin jedoch vorrangig vertragliche Ansprüche gegen
ihre Vertragspartnerin geltend. Diese sind vor dem Prozessgericht zu verfolgen.
Die Klägerin kann daher nicht darauf verwiesen werden, die Wohnungseigentümergemeinschaft
auf Beseitigung von baulichen Änderungen in Anspruch zu nehmen (vgl.
OLG Düsseldorf MDR 1983, 320).

2. Die Klägerin hat mit der Beklagten am 21. 10. 1997 einen
notariellen Bauträgervertrag geschlossen, der sich aus vielfältigen
Komponenten zusammensetzt (vgl. BGH NJW 1986, 925, 926). Hinsichtlich
des jetzigen Streits der Parteien steht die werkvertragliche Komponente
im Vordergrund. Es geht nicht um die Mangelhaftigkeit des Grundstücks
selbst, die nur gemäß den §§ 459 ff BGB ausgeglichen werden
könnte, sondern um die Gestaltung der Außenanlagen und deren
unmittelbarer Auswirkungen auf das an die Klägerin zu übertragende
Sondereigentum in mangelfreiem Zustand.

3. Die Wohnung der Klägerin ist nicht entsprechend den Vorgaben
des Bauträgervertrages errichtet und daher mangelhaft (vgl. dazu
auch BGH NJW 1984, 2457, 2458/59; MüKo-Soergel, § 633 BGB, Rdnr.
16).

Nach den Bestimmungen des Bauträgervertrages gehört zur vertragsmäßig
vereinbarten Leistung auch die vollständige Erstellung der Außenanlagen.
Nach dem Lageplan der Bezugsurkunde vom 3.9.1997 ergibt sich für
die Gestaltung der Außenanlage der Rückfront eine einheitliche
Fläche, in der die Terrassen der Erdgeschosswohnungen, ein Spielplatz
und eine Vielzahl von Bäumen als gestalterische Elemente hervorgehoben
werden. Ein Abstellplatz für Müllcontainer, der nur über
eine vom tieferliegenden Garagenvorplatz aufsteigende Betontreppe und
anschließend über einen Weg parallel zur Terrasse der klägerischen
Wohnung erreicht werden kann und mindestens Platz für 10 Müllcontainer
bietet, ist unstreitig nicht eingezeichnet. Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
war eine solche Gestaltung weder von der Klägerin erkennbar noch
von der Beklagten vorgesehen. Dies räumt die Beklagte letztendlich
ein, wenn sie vorträgt, die Wohnungseigentümer hätten die
Müllgefäße in ihren Garagen bzw. Abstellräumen oder
- soweit diese nicht vorhanden sind - im Geräte- und Fahrradkeller
abstellen sollen.

Der Lageplan legt zwar nicht fest, wie die Außenanlage im Detail
letztendlich bepflanzt werden sollte, insofern steht der Beklagten sicher
ein gestalterischer Spielraum zu. Dieser deckt jedoch nicht das Anlegen
des Müllcontainerstellplatzes im Frühjahr 1999 ab, denn im Vertrag
ist unter I. Ziff. 4, 3. Absatz nur vorgesehen, dass die Beklagte solche
Änderungen vornehmen darf, die keine Wertminderung für die klägerische
Wohnung bedeuten. Die Schaffung des Abstellplatzes setzt aber den Wert
der Wohnung vertragswidrig herab. Richtig ist zwar, dass der Müllcontainerplatz
auf Gemeinschaftseigentum errichtet wurde. Die Gestaltung der Außenanlage
in dieser Weise wirkt sich aber direkt als Sachmangel der klägerischen
Wohnung aus, weil sie deren Platzierung in der Umgebung verändert
und damit deren Wert entscheidend herabsetzt. Dafür hat die Beklagte
einzustehen und den Mangel zu beseitigen. Denn gemäß § 633
BGB haftet der Werkunternehmer auch für solche Fehler, die den Wert
oder die Gebrauchsfähigkeit aufheben oder mindern. Die Gebrauchsfähigkeit
erschöpft sich nicht bereits in der Möglichkeit der üblichen
Nutzung, hier also die Austrittsmöglichkeit auf eine Terrasse. Vielmehr
ist unter Gebrauchstauglichkeit auch die Verkäuflichkeit des Werks
gemeint (vgl. BGHZ 55, 198, 199/200). Die Gebrauchstauglichkeit der von
der Klägerin erworbenen Wohnung ist in diesem Sinne herabgesetzt,
weil die Verkäuflichkeit der Erdgeschosswohnung ... infolge der vertragswidrigen
Gestaltung der Außenanlagen eingeschränkt wird. Die Wohnung
hat - bei Vertragsschluss nicht vorhersehbar - nunmehr den Makel, dass
die Terrasse der Wohnung "eben einem Müllplatz" liegt. Auch
wenn der zusätzlich geschaffene Platz infolge der inzwischen erfolgten
Anpflanzungen heute nicht mehr ohne weiteres einsehbar ist - diese belegen
die von der Beklagten vorgelegten Bilder durchaus - würde der Müllcontainerplatz
einem Erwerber kaum verborgen bleiben. Soweit dieser das Interesse an
der Wohnung dann nicht grundsätzlich verliert, wird er das Vorhandensein
des Platzes als deutliches Argument für die Durchsetzung einer Kaufpreisreduzierung
nutzen. Dem könnte sich die Klägerin kaum entziehen. Terrassen
und Balkone haben heute einen nicht zu unterschätzenden Freizweitwert.
Wer eine hochwertige Wohnung in einer "Villenbebauung" erwirbt,
will sein Eigentum auch in diesem Sinne nutzen und nicht mit einem Müllcontainerplatz
in Verbindung bringen. Anders als bei der Prüfung der Ansprüche
aus § 1004 BGB ist vorliegend nicht entscheidend, ob die Terrasse der
Klägerin 4 oder 7 m von dem streitigen Platz entfernt liegt, ob die
Geruchsbelästigung und der eventuelle Nagetierbefall mehr oder weniger
stark vorhanden sind, wann und wie oft der letztlich parallel zur Terrasse
verlaufende Zuweg durch die übrigen Mitbewohner benutzt wird und
welche Geräuschbelästigungen etwa durch den Transport der Müllgefäße
beim Bereitstellen für die Müllabfuhr entstehen. Entscheidend
ist, dass der Platz "da" ist, und damit die angeführten
Belastungen mehr oder weniger stark entstehen können. Die besondere
"negative" Lage der klägerischen Wohnung im Gesamtkomplex
der Wohnungseigentumsgemeinschaft wirkt sich damit nachhaltig auf deren
Verkäuflichkeit aus. Deshalb kann die Klägerin Nachbesserung
in Form der Beseitigung des Platzes verlangen. Nur dadurch wird der vertragsgemäße
Zustand, wie er sich aus den Lageplänen ergibt, herbeigeführt.
Eines gesonderten Ortstermins bedarf es für diese Feststellung nicht,
worauf die Beklagte bereits im Termin zur mündlichen Verhandlung
hingewiesen wurde.

4. Die Beklagte kann sich nicht erfolgreich auf das Protokoll
vom 28. Januar 1999 berufen. Dieses rechtfertigt die Errichtung des konkreten
Abstellplatzes nicht. Es kann dahinstehen, ob es sich bei dieser Zusammenkunft
tatsächlich um eine Wohnungseigentümerversammlung handelte,
bei der nur die Beklagte abstimmungsbefugt war, obwohl die zukünftigen
Eigentümer die erworbenen Wohnungen bereits in Besitz genommen und
wohl Auflassungsvormerkungen eingetragen waren. Jedenfalls wurde seinerzeit
kein Beschluss gefasst, der die Errichtung des konkreten Müllcontainerabstellplatzes
rechtfertigen würde. Der Geschäftsführer ... der Beklagten
hat lediglich zugesagt, er werde für eine Abstellmöglichkeit
sorgen.

5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr.
10 und 713 ZPO.

Gründe, die Revision gemäß § 546 Abs. 1 ZPO zuzulassen,
bestehen nicht.

Streitwert und Beschwer der Beklagten: 10.000 DM.
 

Gericht: OLG Düsseldorf
Aktenzeichen: 9 U 93/00