Kein allgemeiner Ausschluss eines Wohnungseigentümers vom Stimmrecht

Aus den Entscheidungsgründen

Die von der Beteiligten zu 2) als der früheren Alleineigentümerin
erklärte Teilung ihres Grundstücks in Wohnungseigentum
gemäß § 8 WEG ist am 30. 10.87 grundbuchmäßig
vollzogen worden. Es wurde aufgeteilt in insgesamt 16 Miteigentumsanteile
jeweils verbunden mit einer Sonder- bzw. Teileigentumseinheit in
einer Mehrhausanlage, nämlich in den beiden Wohnhäusern
E.str. 2 a ( 5 Anteile mit den Nrn. 1 - 5 = Gemeinschaft A) und
E.str. 2 ( 6 Anteile mit den Nrn. 6 - 11 = Gemeinschaft B) und dem
Mehrzweckgebäude E.str. 2 und 2 a ( 5 Anteile mit den Nrn.
12 - 16 = Gemeinschaft C). Gemäß § 9 der Gemeinschaftsordnung
sind für die Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen
Eigentums sowie für die Tragung der diesbezüglichen Kosten
und Lasten der drei Gebäude drei Eigentümerteilgemeinschaften
(nämlich A, B und C) in der Weise gebildet worden, dass Entscheidungen
über Lasten- und Kostentragung jeweils auf das Gebäude,
soweit es ausschließlich betroffen ist, beschränkt sind,
für das die Eigentümerteilgemeinschaft gebildet ist. Die
Beteiligten zu 3) und 4) kauften mit notariellem Vertrag vom 3.
9. 1991 von der Beteiligte zu 2) - Veräußerer und Bauträger
- die noch zu errichtende und im Aufteilungsplan mit Nr.10 bezeichnete
Wohnung im Wohngebäude E.str. 2. Zu deren Gunsten wurde am
11. 9. 91 auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
Mit Schreiben vom 31. 1. 92 kündigte die Beteiligte zu 2) gegenüber
den Beteiligten zu 3) und 4) das Vertragsverhältnis mit sofortiger
Wirkung. Diese erhoben daraufhin vor dem Landgericht Köln (18
O 112/92) gegen die Beteiligte zu 2) Klage auf Übertragung
des Eigentums an der Wohnung. Durch - unangefochten gebliebenen
- Beschluss der Eigentümergemeinschaft B (Wohngebäude
E.str.2) vom 9. 11. 92 wurde den Beteiligten zu 3) und 4) das Stimmrecht
für die Eigentumswohnung Nr. 10 wegen des laufenden Prozesses
mit der Beteiligten zu 2) entzogen und bis zur rechtskräftigen
Entscheidung auf den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr.
6 - die Beteiligte zu 2) - übertragen. Durch Urteil vom 5.
8. 93 ist dann die Beteiligte zu 2) verurteilt worden, Zug um Zug
gegen Zahlung von 24.816,95 DM die Notarin anzuweisen, beim Amtsgericht
die Eigentumsumschreibung zugunsten der Beteiligten zu 3) und 4)
zu beantragen, und diesen den Besitz an der Wohnung einzuräumen.
Auf die hiergegen eingelegte Berufung ordnete das OLG Köln
(11 U 216/93) unter dem 9. 2. 94 das Ruhen des Rechtsstreits an,
das noch andauert. Am 31. 5. 94 sind die Beteiligten zu 3) und 4)
aufgrund des entsprechenden Antrags des Notars im Wohnungsgrundbuch
als Eigentümer eingetragen worden. Im nunmehr von der Beteiligten
zu 2) angestrengten Verfahren vor dem AG Köln (143 C 445/97)
ist im wesentlichen beantragt, die Eigentumsumschreibung vom 31.
5. 94 wegen Verstoßes gegen § 313 Abs.1 S. 1 BGB für
nichtig zu erklären. Eine Entscheidung steht aus.

Im vorliegenden mit Schriftsatz vom 7. 10. 96 eingeleiteten Verfahren
beantragten die Beteiligten zu 1) und 2), den Beteiligten zu 3)
und 4) im Hinblick auf den nicht für "nichtig" erklärten
Eigentümerbeschluss vom 9. 11. 92 bis zum rechtskräftigen
Abschluss des Verfahrens vor dem AG Köln (143 C 445/97) zu
untersagen, ihr Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft B
auszuüben. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen
mit der Begründung, der genannte Eigentümerbeschluss sei
nichtig, weil die Beteiligte zu 2) unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt
berechtigt gewesen sei, den Beteiligten zu 3) und 4) das Stimmrecht
zu entziehen; ferner fehle dem Antrag das Rechtsschutzbedürfnis.
Die erhobene sofortige Beschwerde, mit der die Beteiligten zu 1)
und 2) nunmehr beantragen, den Beteiligten zu 3) und 4) die Ausübung
des Stimmrechts zu untersagen "wegen Untergangs des Kaufvertrages
vom 3.9.91 ... und/bzw. wegen des Eintritts der Nichtigkeit nach
§ 125 BGB wegen fehlender Beurkundung wesentlicher Vertragsänderungen
nach § 313 BGB", hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen
richtet sich die form- und fristgerecht erhobene sofortige weitere
Beschwerde, mit der die Beteiligten zu 1) und 2) ihr Begehren weiterverfolgen.

Das zulässige Rechtsmittel (§§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG,
2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG) hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen
- was allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren
sein kann (§ 27 FGG) - nicht zu beanstanden. Auch die Verfahrensrüge
unterlassener Sachaufklärung und Beweiserhebung bleibt ohne
Erfolg.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im
wesentlichen ausgeführt: Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt
könne den Beteiligten zu 3) und 4) die Ausübung ihres
Stimmrechts untersagt werden. Denn sie seien als Eigentümer
der Wohnung im Grundbuch eingetragen und der Eigentümerbeschluss
vom 9. 11. 92 sei dagegen nichtig, weil eine - wie hier anzunehmende
- dauernde Abspaltung des Stimmrechts auf einen anderen Wohnungseigentümer
oder einen Dritten die sich aus dem Wohnungseigentum ergebende Rechtsstellung
aushöhlen würde und deshalb einen unzulässigen Eingriff
in den Kernbereich des Wohnungseigentums darstelle.

Die Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

1) Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Annahme
des Landgerichts, dass dem Begehren der Beteiligten zu 1) und 2)
zunächst einmal die Grundbucheintragung der Beteiligten zu
3) und 4) entgegensteht.

Die Stimmberechtigung knüpft im Hinblick auf die Notwendigkeit,
das Stimmrecht an klare Voraussetzungen zu binden (BayObLG NZM 98,
816), an ein formales Kriterium an, d.h. stimmberechtigt ist regelmäßig
derjenige Wohnungseigentümer, der als Eigentümer im Grundbuch
eingetragen ist (vgl. BGHZ 1o6, 113 = NJW 89, 1o87). Im Streitfall
ist mithin für die Frage, wem das Stimmrecht für die streitige
Eigentumswohnung Nr. 1o zusteht, die zugunsten der Beteiligten zu
3) und 4) sprechende Grundbuchlage entscheidend. Diese gelten sonach
rechtlich als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft,
woraus zwangsläufig das Stimmrecht als Mitverwaltungsrecht
i.S. des § 2o Abs. 1 WEG folgt (vgl. BGH aaO und zuvor BGHZ 99,
9o = NJW 87, 65o). Daran kann sich nichts dadurch ändern, dass
die Beteiligten zu 1) und 2) geltend machen, die Eigentumsumschreibung
sei unwirksam im Hinblick darauf, dass der Kaufvertrag wegen arglistiger
Täuschung bzw. mangelnder Beurkundung wesentlicher Vertragsänderungen
nichtig sei. Dabei sind die Vorinstanzen mit Recht nicht in die
Prüfung der Frage eingetreten, ob der Kaufvertrag aus den von
den Rechtsbeschwerdeführern angegebenen Gründen tatsächlich
nichtig und mithin die am 31. 5. 94 erfolgte Eigentumsumschreibung
zu berichtigen ist. Zuständig für die Entscheidung ist
nicht das Wohnungseigentumsgericht sondern das Prozessgericht. Solange
mithin die Beteiligten zu 1) und 2) insoweit nicht zumindest ein
rechtskräftiges Urteil vorlegen können, wonach die Beteiligte
zu 2) die Berichtigung des Grundbuchs aus § 894 dahin verlangen
kann, dass die Beteiligten zu 3) und 4) im Grundbuch als Eigentümer
zu löschen sind, bleibt es für die Entscheidung bei der
Vermutung gemäß § 891 BGB, dass die eingetragenen Beteiligten
zu 3) und 4) die wirklichen Eigentümer sind, selbst wenn das
Grundbuch etwa wegen Nichtigkeit des Erwerbsvertrages tatsächlich
unrichtig sein sollte ( vgl. Lüke in Weitnauer WEG § 25 Rdnr.
7 mwN). Die getroffene Entscheidung besagt entgegen der Ansicht
der Beschwerdeführer daher nicht, dass für alle Zeit,
also selbst bei einem für die Beschwerdeführer positivem
Ausgang der angestrengten Zivilprozesse das Stimmrecht der Beteiligten
zu 3) und 4) festgeschrieben sei, sondern nur, dass derzeit für
das Wohnungseigentumsgericht keine Handhabe besteht, den Beteiligten
zu 3) und 4) die Ausübung des Stimmrechts untersagen.

2) Mit Recht sind die Vorinstanzen ferner davon ausgegangen,
dass sich das Begehren der Beteiligten zu 1) und 2) ebenso wenig
mit Erfolg auf den Eigentümerbeschluss vom 9.11.92 stützen
lässt.

a)Der Beschluss geht, solange den Beteiligten zu
3) und 4) nicht auch der Besitz an der Wohnung übertragen war,
ins Leere, weil ihnen bis zu diesem Zeitpunkt ein Stimmrecht in
der Versammlung noch nicht zugestanden hatte. Nach der ständigen
Rechtsprechung des Senats ist im Fall der Begründung von Wohnungseigentum
durch Grundstücksteilung nach § 8 WEG das Vorliegen einer werdenden
bzw. faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft und damit die
Anwendbarkeit der Vorschriften des WEG für und gegen den Erwerber
einer Eigentumswohnung anzuerkennen, wenn dessen Übereignungsanspruch
durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert und diesem
der Besitz an der Wohnung übertragen ist ( vgl. z.B. NZM 98,
199 = NJW-RR 98, 518; BayObLG WE 98, 157 = FGPrax 98, 98,17; NJW-RR
97, 1443; Merle WE 98, 16o; zweifelnd SaarlOLG WE 98, 314). An der
zweiten Voraussetzung fehlte es ersichtlich im Zeitpunkt der Beschlussfassung.

b) Soweit den Beteiligten zu 3) und 4) mit der Übertragung
des Besitzes (vgl. BayObLG WE 98, 157 = FGPrax 98, 17), spätestens
aber mit der Eigentumsumschreibung das Stimmrecht in der Folgezeit
erwachsen ist, sind die Vorinstanzen mit Recht davon ausgegangen,
dass der Eigentümerbeschluss nichtig ist, denn der Entzug des
Stimmrechts und die Übertragung der Ausübung auf einen
anderen Wohnungseigentümer verstößt gegen den Kernbereich
des Wohnungseigentumsrechts.

Ein Eigentümerbeschluss ist auch ohne Ungültigerklärung
( § 43 Abs. 1 Nr.4 WEG) nichtig, wenn er gegen Rechtsvorschriften
verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet
werden kann (§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG). Schranken für den Inhalt
von Eigentümerbeschlüssen ergeben sich sonach aus den
Grenzen der Vertragsfreiheit nach §§ 134, 138 BGB sowie den zwingenden
Vorschriften des WEG (vgl. BayObLG ZMR 98, 5o9). Letzteres ist anerkanntermaßen
auch der Fall, wenn eine beschlossene Regelung Rechte eines Wohnungseigentümers
beschneidet, die zum wesentlichen Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum
gehören (vgl. BGH NJW 95, 2o36). Im übrigen ist die Nichtigkeit
eines Beschlusses in jedem Verfahren zu berücksichtigen, auch
wenn sie zuvor noch nicht festgestellt wurde (vgl. Lüke in
Weitnauer WEG § 23 Rdnr. 24 mwN).

Die Stimmrechtsausübung gehört zum wesentlichen Inhalt
der Nutzung von Wohnungseigentum, so dass die beschlossene Regelung
einen Verstoß gegen zwingende Rechtsvorschriften begründet.
Die Regelungsbefugnis der Wohnungseigentümer endet dort, wo
die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer
ausgehöhlt wird. Deshalb ist anerkannt, dass das Stimmrecht
unübertragbar ist und mithin nicht vom Wohnungseigentum abgespaltet
werden kann (vgl. BGHZ 99, 9o = NJW 87, 65o; Lüke in Weitnauer
WEG § 25 Rdnr. 7; Bärmann/Pick/Merle WEG § 25 Rdnr. 1o mwN).
Das mitgliedschaftliche Element des Wohnungseigentums verbietet
einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht
als einem Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 20 Abs.1 WEG. Möglich
ist nur, dass der stimmberechtigte Wohnungseigentümer einen
anderen Wohnungseigentümer oder Dritten zur Ausübung des
Stimmrechts in seinem Namen bevollmächtigt (§§ 164 ff BGB)
oder zur Stimmabgabe in eigenem Namen ermächtigt (vgl. Palandt/Bassenge,
§ 25 WEG Rdnr. 2a). An der Bewertung ändert schließlich
nichts der Umstand, dass der Stimmrechtsentzug zeitlich befristet
ist, nämlich bis zum rechtskräftigen Abschluss des beim
LG Köln angestrengten Prozesses, zumal da der dem zugrundeliegende
Streit der Beteiligten um das Eigentum für eine solche Regelung
jedenfalls über den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung hinaus
auch kein begründeter Gesichtspunkt sein konnte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem
Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 1) und 2) die Gerichtskosten
des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im
übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz
festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen
außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Für
eine davon abweichende Billigkeitsentscheidung (§ 47 S.2 WEG) bestand
kein Anlass, zumal da der Senat wegen der mangelnden Erfolgsaussicht
des Rechtsmittels die übrigen Beteiligten von vorneherein nicht
am Verfahren beteiligt hat.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der
von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die
Vorinstanzen.

Gericht: OLG KÖLN
Aktenzeichen: 16 Wx 54/99