Das ändert sich für ­Vermieter und Verwalter

Das Jahr 2013 bringt für Vermieter und Verwalter einige rechtliche Veränderungen. Wichtige Neuregelungen beinhaltet das vom Parlament Mitte Dezember verabschiedete Mietrechtsänderungsgesetz. Es soll im Frühjahr in Kraft treten – sofern der Bundesrat zustimmt.

Änderungen betreffen auch das Schornsteinfegermonopol, Foto: pixelio.de/Lars Schneemann
Änderungen betreffen auch das Schornsteinfegermonopol, Foto: pixelio.de/Lars Schneemann

Mietminderung bei energetischer Sanierung: In den ersten drei Monaten der Moderni­sierungsarbeiten sollen Mietminderungen nicht mehr möglich sein – allerdings nur dann, wenn durch die Sanierungsmaßnahme für den Mieter eine tatsächliche Kosteneinsparung eintritt. Zudem wird der Katalog an Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter dulden muss, erweitert.

Fristlose Kündigung: Zukünftig kann auch ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution im Verzug ist. Unwirksam wird diese Kündigung, wenn der Mieter die Kaution innerhalb von zwei Monaten ab Rechtsanhängigkeit der Räumungsklage nachzahlt.

Erleichterte Räumung: Die sogenannte Berliner Räumung wird als gleichberechtigte Alternative zur normalen Räumung ins Gesetz geschrieben. Bei der Berliner Räumung beschränkt der Vermieter den Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffung an der Wohnung. An den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters macht er sein Vermieterpfandrecht geltend – Vermieter können so günstiger räumen.

Engere Kappungsgrenze: Kurzfristig wurde noch eine Änderung in das Gesetz aufgenommen, wonach Mieten stärker gedeckelt werden dürfen. Die Bundesländer können künftig für einen begrenzten Zeitraum von fünf Jahren per Rechtsverordnung vorschreiben, dass Mieten binnen drei Jahren nicht mehr um bis zu 20 %, sondern nur um maximal 15 % erhöht werden dürfen.

Sanierungsabschreibung gescheitert: Nach über einjähriger Diskussion im Vermittlungsausschuss haben sich Bund und Länder nicht einigen können und die strittigen Teile zur steuerlichen Abschreibung aus dem Jahressteuergesetz gestrichen. Statt der steuerlichen Förderung will die Bundesregierung nun aus KfW-Mitteln im Verlauf von acht Jahren insgesamt 2,4  Mrd.  € für energetische Modernisierung zur Verfügung stellen. Von diesem Programm hat die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft nichts, denn Zuschüsse sollen nur an selbstnutzenden Eigentümer und Kleinvermieter fließen.
Soziale Wohnraumförderung: Am 19.  12.  2012 beschloss das Bundeskabinett, den Ländern über das laufende Jahr hinaus auch 2014 zur Förderung des sozialen Wohnungsbau 518 Mio. € zur Verfügung zu stellen.

Grunderwerbsteuer: Die Steuerspirale bei der Grunderwerbsteuer dreht sich auch 2013 weiter. Zum 01.  01.  2013 wird die Grunderwerbsteuer nun auch in Hessen von 3,5  auf 5,0 % angehoben. Damit hat bis auf Bayern und Baden-Württemberg jedes Bundesland die Grunderwerbsteuer erhöht. In der Mehrzahl der Länder liegt sie nun bei 5,0 %, in den übrigen bei 4,5 %.

GEZ-Reform: Die öffentlich-rechtlichen Rundfunkgebühren werden ab diesem Jahr nicht mehr je Empfangsgerät erhoben, sondern durch eine Haushalts- und Firmenabgabe. Zur Erfassung der Haushalte wird die GEZ allerdings nicht auf öffentliche Register zugreifen. Stattdessen werden Immobilieneigentümer und Verwalter zur kostenlosen Auskunft verpflichtet. Wie beim Zensus sind Zwangs- und Bußgelder vorgesehen, sollten die Eigentümer und Verwalter keine Auskunft geben.

Schornsteinfegermonopol fällt: Zum 01.  01.  2013 fällt in Deutschland das Schornsteinfegermonopol. Immobilieneigentümer und Verwalter können dann den Kaminkehrer ihres Vertrauens beauftragen. Mit dem Monopol fällt auch die Gebührenordnung und die Kehrgebühr kann frei verhandelt werden. Der Verwalter beziehungsweise Eigentümer ist verantwortlich, dass die nötigen Arbeiten durchgeführt werden. Der zuständige Bezirksschornsteinfeger bleibt als Aufsicht im Amt, nimmt neue Kamine ab, kontrolliert die Kehrbücher und nimmt die Feuerstättenschau an den Häusern vor. Zudem stellt er künftig den sogenannten Feuerstättenbescheid aus, der die auszuführenden Kehrpflichten festlegt. Zusätzlich wird er die Einhaltung der Energieeinsparverordnung kontrollieren.

Trinkwasserverordnung: Gewerbliche Vermieter sind nach der seit fast einem Jahr geltenden Trinkwasserverordnung ver-pflichtet, eine Legionellenuntersuchung durchzuführen, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400  l fasst oder Warm­wasserleitungen mehr als 3  l Volumen zwischen Speicher und Wasserhahn auf­weisen. Damit fallen praktisch alle ver­mieteten Mehrfamilienhäuser unter die Verordnung. Ursprünglich hätte die Überprüfung bis zum 31. 10. 2012 erfolgen müssen. Die geltende Prüffrist wurde aber durch einen Bundesratsbeschluss bis zum 31. 12. 2013 verlängert – und zwar rückwirkend. Auch neu ist, die Prüffristen generell auf alle drei Jahre festzusetzen. Vermieter und Verwalter haben also Zeit gewonnen.

Quellen: IVD-Bundesverband und GdW

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