Seit 1.1.2019 gelten neue Regeln im Mietrecht

Das bedeutet die jüngste Mietrechtsänderung in der Praxis

16.01.2019

Seit Anfang des Jahres gilt eine verschärfte Mietpreisbremse. Vermieter sind nun verpflichtet, bei der Wiedervermietung vor Vertragsabschluss unaufgefordert die Höhe der bisherigen Miete zu nennen.

In einem alten Hinterhof steht ein Bauarbeiten-Schild mit der Aufschrift "Investition"
Eine bewiesene "Herausmodernisierung" kann künftig als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. BILD: AdobeStock/ Animaflora PicsStock

Nach den bisherigen Regeln zur Mietpreisbremse darf eine Miete bei Neuvermietung einer Wohnung nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Dies gilt zumindest in Gebieten, in denen es eine gültige Verordnung über die Mietpreisbremse vonseiten des Bundeslandes gibt.

Informationen über die Höhe der alten Miete

Die Vorschrift hat sich jedoch als wenig wirkungsvoll erwiesen. Schon deshalb, weil Mietinteressenten und Mieter oft gar nicht die nötigen Informationen haben, um sich zu wehren. Denn sie kennen meist weder die vorherige Miete noch wissen sie, ob der Vermieter gesetzlich zulässige Gründe hat, die Grenzen der Mietpreisbremse zu überschreiten.

Daher sind Vermieter ab Januar 2019 dazu verpflichtet, Mietinteressenten vor Vertragsabschluss unaufgefordert die Höhe der alten Miete zu nennen und sie zu informieren, wenn sie eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Anspruch nehmen wollen.

Beruft sich der Vermieter auf eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse muss er hierüber zukünftig in Textform informieren.

Ausnahmen sind:

  • Der Vormieter hat bereits eine höhere Miete bezahlt (Bestandsschutz).
  • Die Mieter ziehen in einen Neubau ein.
  • Die Wohnung wurde umfassend modernisiert.

In der Praxis ist künftig peinlich genau darauf zu achten, dass in Gebieten der Mietpreisbremse über eine etwaige Ausnahme informiert wird. Der Umfang der Informationspflicht sei dabei gering, sodass dies in der Regel durch das Setzen eines Kreuzes im Mietvertrag erledigt werden könne, schreibt der IVD in einer Pressemitteilung.

Mieter können leichter Rüge erteilen

Für Mieter ist es ab sofort einfacher, gegen eine ihrer Meinung nach überhöhte Miete vorzugehen. Sie können diese nun in Form einer einfachen Mitteilung rügen, ohne erklären zu müssen, warum die Miete zu hoch angesetzt ist. Die Rüge ist an den Vermieter zu richten. Ausreichend ist ein kurzes Schreiben, aus dem hervorgeht, dass der Mieter die Missachtung der Mietpreisbremse beanstandet.

Überschreitet die Miete tatsächlich den gesetzlich zulässigen Betrag, haben die Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung des zu viel gezahlten Teils. An der bisherigen Regelung zur Fälligkeit des Rückforderungsanspruches ändert sich nichts. Der Mieter kann nur den zu viel gezahlten Teil zurückverlangen, der nach der Rüge fällig geworden ist. Das bisher Gezahlte muss nur zurückgewährt werden, wenn gegen die neue Informationspflicht verstoßen wurde.

Bisher musste der Mieter konkret vortragen, worin er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse sieht, wobei keine allzu hohen Anforderungen gestellt wurden. Eine solche qualifizierte Rüge soll künftig nur noch erforderlich sein, wenn der Vermieter seinerseits über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse informiert hat. Die Rüge muss sich auf die Ausnahme beziehen. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach oder besteht eine solche nicht, kann der Mieter „ins Blaue“ rügen. Zu beachten ist lediglich die Textformerfordernis.

Modernisierungsumlage ist abgesenkt worden

Bei Modernisierungsmaßnahmen konnten Vermieter bisher 11 Prozent der Kosten dauerhaft auf die Miete aufschlagen. Dieser Satz verringert sich nun auf acht Prozent. Die Regelung gilt bundesweit, allerdings zunächst nur für fünf Jahre.

Neu ist, dass es jetzt bei Mieterhöhungen nach Modernisierung eine Kappungsgrenze gibt. Das bedeutet: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, darf der Vermieter sie sogar nur um maximal zwei Euro je Quadratmeter erhöhen.

Sofern die Investitionssumme pro Wohnung 10.000 Euro nicht überschreitet, kommt jetzt ein vereinfachtes Verfahren zur Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung zur Anwendung. Der Vorteil des vereinfachten Verfahrens liegt darin, dass für die Erhaltungsmaßnahmen pauschal 30 Prozent in Abzug gebracht werden dürfen. Der Rest kann auf die Miete aufgeschlagen werden. Zudem muss der Vermieter keine Angaben zu den künftigen Betriebskosten machen. Die Kappungsgrenze und der reduzierte Umlagesatz von acht Prozent gelten auch im vereinfachten Verfahren.

Das „Herausmodernisieren“ gilt jetzt als Ordnungswidrigkeit

Vermietern droht jetzt ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro. Ein Fall von Herausmodernisieren kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn sich die neue Miete gegenüber der alten mindestens verdoppelt. Der Vermieter kann sich von diesem Verdacht allerdings befreien, indem er andere Gründe für die Miethöhe vorlegt. Nach Einschätzung des IVD wird diese Neuregelung in der Praxis kaum Bedeutung haben, „da ein absichtliches Handeln erforderlich ist. Absicht ist der zielgerichtete Wille, den tatbestandlichen Erfolg herbeizuführen. Dies muss dem Vermieter nachgewiesen werden. Voraussichtlich dürfte es in der Praxis nicht so schwer sein, die Vermutung zu widerlegen“, so der IVD in seiner Presseerklärung.

Quellen: D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH und IVD Immobilienverband Deutschland

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