Reihenhäuser bauen mit dem Gebäudetyp E

Die Joseph-Stiftung geht in Bamberg mutig voran

Bayern hat als erstes Bundesland im Sommer 2023 das einfache Bauen gemäß Gebäudetyp E in die Bauordnung aufgenommen. Die Joseph-Stiftung gehört zu den ersten Wohnungsunternehmen, die beim Bauen von den gewohnten Standards abweichen wollen, um Kosten zu sparen. Und das obwohl vertragsrechtliche Risiken und damit Regressforderungen nicht ausgeräumt sind.

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Entwürfe für die kompakten Reihenhäuser, die die Joseph-Stiftung zu einem Preis anbieten möchte, den sich auch Familien mit mittlerem Einkommen leisten können. Bild: Joseph-Stiftung
Entwürfe für die kompakten Reihenhäuser, die die Joseph-Stiftung zu einem Preis anbieten möchte, den sich auch Familien mit mittlerem Einkommen leisten können. Bild: Joseph-Stiftung

Die Bayerische Staatsregierung hat mit einer Änderung der Bayerischen Bauordnung (Art. 63 BayBO) im Sommer 2023 einen Grundgedanken des Gebäudetyps E im öffentlichen Recht umgesetzt und startete im Januar 2024 mit Pilotprojekten. Zur Riege der Pioniere gehört die Joseph-Stiftung mit Sitz in Bamberg. Das kirchliche Wohnungsunternehmen will 13 Reihenhäuser errichten, die in Bamberg auf dem Gelände der ehemaligen Brauerei Maisel in den nächsten Jahren entstehen sollen. Die Häuser sollen nach Fertigstellung verkauft werden. Zur Käufergruppe sagt Andreas F. Heipp, Vorstandssprecher der Joseph-Stiftung: „Ziel ist es, die Reihenhäuser spürbar unter den marktüblichen Preisen anzubieten und so Familien mit mittleren Einkommen eine Kapitalbildung zu ermöglichen.“

So sollen Baukosten gespart werden

Fest steht derzeit, dass die Reihenhäuser Wohnflächen zwischen 116 und 120 Quadratmeter haben sollen. Kompakte Grundrisse würden Bauzeit- und Materialaufwand und Baukosten reduzieren. Alles andere befinde sich unter den Planern noch in der Diskussion, betont Pressesprecher Thomas Heuchling auf Nachfrage der IVV. Bis die ersten Reihenhäuser errichtet werden, könnten noch zwei Jahre vergehen. Folgende Ideen würden derzeit diskutiert:

  • Eine Grundidee des Konzeptes ist, so wenig Wände wie möglich zu verwenden. Dies biete auch nachträglich eine hohe Flexibilität bei der Grundrissgestaltung auch durch die späteren Erwerber.
  • Die Außenwände sollen aus seriell gefertigten Holzbaumodulen bestehen. Um Kosten zu sparen, könnte man auf Elektroinstallationen in diesen Wänden verzichten; Kabel, Steckdosen und Lichtschalter würden sich damit in den Innenwänden zu den Nachbargebäuden konzentrieren.
  • Diskutiert werde derzeit auch die Verwendung von R-Beton, der zu einem gewissen Anteil recycelte Materialien aus dem Abbruch des Brauereigeländes enthält. Der R-Beton könnte für die Errichtung der Haustrennwände der Reihenhäuser eingesetzt werden.
  • Kostenersparnisse könnten sich aus dem Verzicht auf Wandverkleidungen und Beschichtungen ergeben. Ob die späteren Eigentümer in ihren Reihenhäusern auf Wände aus Sichtbeton und Holz schauen werden, wird die weitere planerische Diskussion ergeben.
  • Die technische Gebäudeausrüstung werde auf das Wesentliche reduziert und in einer Installationsschiene gebündelt. Die Planungen sehen nur einen Leitungsstrang pro Wohnung vor und teilweise sichtbare Installationsleitungen. Die Reduktion der technischen Gebäudeausrüstung, wie beispielsweise der Verzicht auf eine komplexe Lüftungsanlage, minimiere die Wartungskosten.
  • Statt eines Kellers für jedes der 13 Reihenhäuser werden zentrale Kellerräume mit einem zentralen Hausanschlussraum analog zu Mietwohnungen angelegt – ein Konzept, das an Eigentümergemeinschaften angelehnt sei und gleichzeitig Kosten spare.
  • Es werden keine gesonderten Schallschutzmaßnahmen innerhalb der Reihenhäuser durchgeführt. Der Gebäudetyp E erlaube, dass der Schallschutz durch die Bauweise und die verwendeten Materialien gewährleistet wird. Die Reihenhäuser profitierten von einer Abstandsflächenregelung, die von der lokalen Satzung abweicht und damit eine optimierte Nutzung des Baugrundstücks ermögliche.

Ein vertragsrechtliches Risiko bleibt vorerst bestehen

Mit dem (kosten-)bewussten Verzicht auf anerkannte Regeln der Technik geht die Joseph-Stiftung ein vertragsrechtliches Risiko ein und setzt sich der Gefahr von Schadenersatzforderungen aus. Dieses Risiko besteht fort, obwohl Bayern die Möglichkeit zum einfachen und experimentellen Bauen mit dem Gebäudetyp E in die Landesbauordnung übernommen hat. Übrigens hat auch der sächsische Landtag am 31. Januar den Gebäudetyp „legalisiert“.

Gemäß § 67 SächsBO kann die Bauaufsichtsbehörde in Zukunft Abweichungen von geltenden Baustandards zulassen. Das ändert nichts an der noch bestehenden Crux des Zivilrechts. Das macht ein Gutachten deutlich, das die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) beim ehemaligen Richter am Bundesgerichtshof, Stefan Leupertz, in Auftrag gegeben und Ende 2023 veröffentlich hat. Im Augenblick sei es nicht möglich, rechtssicher von den anerkannten Regeln der Technik abzuweichen, stellt Prof. Leupertz in seinem Gutachten fest. Voraussetzung dafür sei eine Änderung des Paragrafen 633 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der sich mit dem Vertragsrecht befasst.

Leupertz schlägt vor, im BGB explizit zu verankern, dass die anerkannten Regeln der Technik nur eingehalten werden müssen, wenn die Vertragspartner das so vereinbart haben. Ansonsten kann der Bauträger davon Abstand nehmen, ohne Gefahr zu laufen, dass der Besteller – also beispielsweise der Käufer eines Reihenhauses – nachträglich Schadenersatzansprüche erhebt.

Die Bundesregierung ist sich der vertragsrechtlichen Problematik, die mit dem Gebäudetyp E verknüpft ist, bewusst und arbeitet an einer Leitlinie und Prozessempfehlung für die transparente Vertragsgestaltung.

Wie die Joseph-Stiftung mit Käufern verhandeln will

Vor diesem Hintergrund zeigt die Joseph-Stiftung also durchaus Mut und Pioniergeist bei der Planung der 13 einfacher konzipierten Reihenhäuser. Das Unternehmen setzt auf die Verhandlungen mit den zukünftigen Erwerbern der Häuser. In den Baubeschreibungen müssten Abweichungen von den Normen eindeutig und verständlich formuliert sein. Vorgesehen sei auch, so berichtet Unternehmenssprecher Thomas Heuchling, die Möglichkeit des Probewohnens. Potenzielle Käufer könnten für eine gewisse Zeit zunächst als Mieter in das Reihenhaus einziehen, um im Lebensalltag zu testen, ob das Haus gefällt. Erst danach würde die Kaufentscheidung fallen. Mögliche Erwerber sollten für das Konzept „einfaches Bauen“ offen sein und dem Hinterfragen gängiger Standards positiv gegenüberstehen.

Ziel ist es, die Reihenhäuser spürbar unter den marktüblichen Preisen anzubieten und so Familien mit mittleren Einkommen eine Kapitalbildung zu ermöglichen", sagt Andreas F. Heipp, Vorstandssprecher der Joseph-Stiftung.

Indessen dürften kaum Zweifel bestehen, dass es einen Markt für vermeintlich schlichte Reihenhäuser gibt. Nachdem die örtliche Presse über das Vorhaben auf dem ehemaligen Betriebsgelände der Maisel-Brauerei berichtet hatte, hätten sich Kaufinteressenten bei der Joseph-Stiftung gemeldet in der Hoffnung, in eine Interessentenliste aufgenommen zu werden, berichtet Thomas Heuchling.

Thomas Engelbrecht

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