Hausgeldrückstände in der WEG

Eines der unerfreulichsten und schwierigeren Probleme von Wohneigentümergemeinschaften und deren Verwalter sind Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer. Diese können kurzfristig zu Liquiditätsengpässen führen und, wenn nicht entsprechend reagiert wird, auch leicht verjähren. Daher ist es wichtig, hier mit der notwendigen Eile zu reagieren.

Über Schulden und Hausgeldrückstände am besten gleich mit dem Wohneigentümer sprechen. BILD: PIXELIO/TH. WENGERT
Über Schulden und Hausgeldrückstände am besten gleich mit dem Wohneigentümer sprechen. BILD: PIXELIO/TH. WENGERT

Grundsätzlich ist vorab festzuhalten, dass es keine spezialgesetzlichen Vorschriften für Rückstände auf Hausgeld gibt. Dies führt dazu, dass die zivilrechtlichen Bestimmungen des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) für den Verzug und die Leistungszeit einschlägig sind. Andererseits darf bei der Gesamtbetrachtung das WEG (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht) nicht außer Acht gelassen werden. Falls dies geschieht, besteht die Gefahr, dass die Forderung wegen Formmängel im Sande verläuft.

TIPP: Achten Sie darauf, dass der Anspruch korrekt gestellt wird. Dies beinhaltet zudem Name und Anschrift des Schuldners.

Zur Geltendmachung ist nur der Verwalter berechtigt

Für das Eintreiben der Hausgeldrückstände und für die Entgegennahme ist ausschließlich der bestelllte WEG-Verwalter berechtigt. Dies ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG. Daraus folgt, dass eben auch der Verwalter für die außergerichtliche, wie auch die gerichtliche Geltendmachung im Falle eines Zahlungsverzugs verantwortlich ist.

Der einzelne Wohneigentümer kann dies nicht machen, da ihm hierzu die Berechtigung fehlt. Für dieses sogenannten Aktivverfahren benötigt der Verwalter allerdings eine Ermächtigung kraft Einzelbeschluss, Gemeinschaftsordnung oder, wie es meist verwirklicht wird, des Verwaltervertrages.

Soweit der Verwalter gegen einen säumigen Eigentümer ein Hausgeldverfahren einleiten soll, ist zu beachten, dass von einer Stimmrechtsvollmacht des Hausgeldschuldners oder seines Vertreters kein Gebrauch gemacht werden darf. Ebenso wie der Hausgeldschuldner unterliegt auch dessen Stimmrechtsvertreter gemäß § 25 Abs. 5 WEG dem Stimmverbot.

Gemeinschaftsordnung kann Verwalter ermächtigen

Es gibt den Vorteil einer Regelung durch die Gemeinschaftsordnung, durch welche der Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der laufenden Verwaltung zur Durchsetzung von Hausgeldrückständen ermächtigt ist. Diese wirkt nicht nur auf den ersten Betreuer, sondern auch auf den jeweils gegenwärtigen Betreuer. Dadurch wird der Aufwand für den einzelnen Eigentümer nicht unerheblich verringert.

Wenn sich Eigentümergemeinschaften darüber Gedanken machen, ob sie ein Verfahren einleiten, können sie auch den beklagten Eigentümer an den Verfahrenskosten beteiligen. Denn die Prozesskosten sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Wenn der beklagte Eigentümer entgegenhält, dass eine Freistellung gemäß § 16 Abs. 8 WEG zum Tragen kommen würde, kann ihm entgegnet werden, dass diese eben in diesem Fall nicht anwendbar ist.

Gerichtliches Verfahren abwenden

Doch muss es überhaupt so weit kommen? Ein gerichtliches Verfahren ist für alle Beteiligten meistens mit sehr viel Stress, Emotionen und nicht zuletzt auch finanziellen Mitteln verbunden. Dadurch wird die weitere Zusammenarbeit oder auch das weitere Zusammenleben, wie es öfter der Fall ist, schnell verkompliziert. Auch die Kosten sollten nicht aus dem Blick verloren werden, denn auch der Verwalter hat ein Recht auf ein Sonderhonorar für seine zusätzliche Arbeit.

WEG-Verwalter sollte das klärende Gespräch suchen

Eventuell ist der schuldende Eigentümer unverschuldet in eine finanzielle Notlage geraten. Krisen wie die Corona-Pandemie, arbeitsbedingte Krisen, private Krisen können schnell zu einer Schieflage führen. Hier sind ein gewisses Verständnis und Fingerspitzengefühl gefragt. Ein klärendes Gespräch zwischen den Beteiligten hilft. Das Ziel könnte eine Ratenzahlungsvereinbarung oder auch eine Stundung sein.

Beachten Sie: Eine gerichtliche Geltendmachung treibt auch im Falle eines Sieges die Kosten in die Höhe. Dies führt nicht selten zur Zahlungsunfähigkeit des entsprechenden Eigentümers. Dies kann so weit gehen, dass dieser in die Insolvenz gehen muss. Das Problem zieht sich dann für die anderen Eigentümer in die Länger und kann unter Umständen auch noch mehr Kosten verursachen. Diese müssen mindestens vorgestreckt werden.

Daher ist es zu empfehlen, auch unter der Berücksichtigung der Schadensminderungspflicht, zuerst über eine gütliche Einigung in Form der bereits erwähnten Ratenzahlungsvereinbarung oder der Stundung zu beraten, statt sofort das gerichtliche Verfahren einzuleiten.

Quelle: VFR Verlag für Rechtsjournalismus GmbH

weitere nützliche Informationen (extern):
Kommt bei der Privat­insolvenz die Eigentums­wohnung unter den Hammer?
Verfahrenskostenstundung bei der Verbraucherinsolvenz

weiterlesen (IVV-Fachartikel):
Zwangsversteigerung
Hausgeldrückstände des Voreigentümers

 

Martina Eisinger

Redaktionelle Mitarbeiterin

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