Wohngebäudeversicherung

Ansprüche gegen Gebäudeversicherer

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 Bild: M. Eisinger
Bild: M. Eisinger

Wohnungseigentümer muss den Schaden mindern.

(OLG Nürnberg, Beschluss vom 10. Mai 2021 – 8 U 3174/2.0)

Problemstellung

Die Wohngebäudeversicherung deckt unter anderem Schäden aus Rohrbruch. Zu den Schäden, die die Versicherung übernimmt, gehören nicht nur die eigentlichen Reparaturkosten, sondern auch ein eventueller Mietausfall. Der Ersatz des Mietausfalls ist allerdings in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen der Gebäudeversicherung zeitlich beschränkt. Häufig ist eine Begrenzung auf acht oder zwölf Monate. Im vorliegenden Fall war eine Haftzeit von sogar 24 Monaten vereinbart. Damit stellt sich die Frage, ob und unter welchen Bedingungen der Geschädigte auch einen längeren Mietausfall ersetzt verlangen kann.

Die Entscheidung

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und damit Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei der Beklagten bestand eine Wohngebäudeversicherung. In den Versicherungsbedingungen war die Haftzeit für Mietausfallschäden auf 24 Monate beschränkt. Im Dezember 2009 kam es in der Wohnung des Klägers zu einem offenbar massiven Wasserschaden. Zur Beseitigung des Schadens musste der Estrich in der gesamten Wohnung zur Schimmelbeseitigung ausgetauscht werden. Hinzu kamen Kosten für den Austausch des Korkbodens in Flur und Küche, der Ersatz abgeschlagener Fliesen in Bad und WC, Montagekosten für die Einbauküche etc. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigte durch Beschluss den Kläger, nicht nur die Schäden am eigenen Sondereigentum, sondern auch die Schäden am Gemeinschaftseigentum gegenüber der Gebäudeversicherung geltend zu machen. Die beklagte Versicherung weigerte sich zunächst, den Austausch des Estrichs zu finanzieren. Der Kläger leitete daraufhin ein selbstständiges Beweisverfahren ein mit dem Ziel, die Notwendigkeit des Austauschs des Estrichs untersuchen zu lassen. Die Beweissicherung war im Oktober 2013 abgeschlossen. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass der Estrich ausgetauscht werden muss. Die Beklagte wurde im anschließenden Prozess um die Höhe der Schadenersatzzahlungen verurteilt und zahlte erst daraufhin. Der Kläger ließ daraufhin die Wohnung renovieren und konnte die Wohnung erst im Mai 2017 wieder vermieten. Er verlangt von der Beklagten nicht nur den Ersatz der eigentlichen Reparaturkosten, sondern darüber hinaus einen Ersatz des Mietausfallschadens für den Zeitraum Dezember 2009 bis Mai 2017. Das OLG Nürnberg gab dem Kläger dem Grunde nach Recht, beschränkte den Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls aber der Höhe nach.

Nach den Versicherungsbedingungen war die vertragliche Haftzeit auf 24 Monate begrenzt. Ein Anspruch des Klägers auf einen weiteren Ersatz des Mietausfalls setzt also eine andere Anspruchsgrundlage voraus. Das OLG nahm einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, 2 und § 286 BGB an, ging also von einem Verzögerungsschaden aus. Hätte sich die Beklagte vertragsgemäß verhalten, hätte sie ihre Leistung, insbesondere für den Austausch des Estrichs, nicht verweigern dürfen. Durch die Leistungsverweigerung ist die Beklagte in Verzug geraten und muss daher den sich aus der Verzögerung ergebenden Schaden ersetzen. Dass sich die Notwendigkeit des Austauschs des Estrichs erst in einem offenbar langwierigen Beweissicherungsverfahren ergeben hat, ist dafür irrelevant. Das Risiko des Irrtums trägt jede Partei selbst. Wie für jeden anderen Schadensersatzanspruch auch, gibt es auch hier eine Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB. Danach muss der Geschädigte einen Teil des Schadens selbst tragen, wenn er es unterlassen hat, den Schaden abzuwenden oder zu mindern. Das OLG befand, der Mietausfallschaden sei auf den Zeitpunkt zu beschränken, in dem die Beweissicherungsmaßnahmen abgeschlossen waren. Von diesem Zeitpunkt an habe der Kläger kein Interesse mehr daran gehabt, die Wohnung in dem beschädigten Zustand zu halten. Ab diesem Zeitpunkt habe der Kläger die Wohnung renovieren und die Kosten vorfinanzieren müssen. Für die Renovierung sei noch ein Zeitraum von 3 Monaten anzusetzen. Einen dann weiter entstehenden Mietausfallschaden muss der Kläger selbst tragen.

Konsequenzen

Die Entscheidung wirkt zunächst etwas überraschend. In § 249 Abs. 1 heißt es, dass wer zum Schadenersatz verpflichtet ist, den Zustand herzustellen hat, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Dieser Grundsatz der sogenannten Naturalrestitution verpflichtet also den Schädiger, den Schaden zu beseitigen. Es ist also gerade nicht Sache des Geschädigten, den Schaden zu beseitigen und insbesondere die Schadensbeseitigung vorzufinanzieren. Hier kommt nun aber die bereits angesprochene Regelung des § 254 Abs. 2 BGB zum Tragen, wonach der Geschädigte verpflichtet ist, den Schaden zu begrenzen, soweit ihm das zumutbar ist. Bei der Frage, was dem Kläger hier zumutbar war, muss man sehen, dass der Kläger nur die Reparaturen am Sondereigentum hätte vorfinanzieren müssen. Diese hätten, was sich aus dem Sachverständigengutachten ergab, mit etwa 8.000 Euro zu Buche geschlagen. Den erheblich teureren Austausch des Estrichs hätte die Eigentümergemeinschaft vorfinanzieren müssen, weil der Estrich zum Gemeinschaftseigentum gehört. Nach der Begutachtung der Wohnung durch den Sachverständigen gab es für den Kläger auch keinen Grund mehr, die Wohnung in dem beschädigten Zustand zu lassen. Nach der Begutachtung hatte der Kläger alle Umstände in der Hand, um seinen Anspruch gegen die Beklagte durchzusetzen.

Praxistipp

Im Ergebnis erscheint die Entscheidung ausgewogen. Immerhin hat der Kläger zu dem vertraglich versprochenen Zeitraum von 24 Monaten noch für 25 weitere Monate den Mietausfall ersetzt bekommen. In einem solchen Schadenfall ist es sicherlich keine gute Strategie, sich auf der Schadenersatzpflicht eines Dritten auszuruhen und die eigene Schadensminderungspflicht völlig aus den Augen zu verlieren. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr
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Artikel Ansprüche gegen Gebäudeversicherer
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