Formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung

Kosten der Treppenhausreinigung können auch auf Mieter umgelegt werden, die nur die Kellertreppe nutzen.

AG Brandenburg, Urteil vom 27. Mai 2021 – 31 C 295/19

Die Entscheidung

Die Beklagten waren seit Dezember 1992 Mieter einer Wohnung, die sich offenbar in einem Nebengebäude zum Haupthaus befand, denn unstreitig nutzten sie das Treppenhaus des Haupthauses nicht, sondern nur die Kellertreppe. Der Kläger hatte die Immobilie zwischenzeitlich erworben und war auf diese Weise („Kauf bricht nicht Miete“) in das Mietverhältnis auch zu den Beklagten eingetreten. Die Beklagten hatten für vier Jahre Betriebskostennachforderungen nicht gezahlt. Sie argumentierten, die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2016 seien mit Ablauf des Jahres 2019 verjährt. Die Klage sei ihnen aber erst im Februar 2020 zugestellt worden. Die abgerechneten Kosten für die Hausmeister- und Winterdienste seien nicht gerechtfertigt. Diese Dienstleistungen seien nur mangelhaft erbracht worden. In manchen Jahren sei kaum Schnee gefallen, die Kosten für den Winterdienst daher überflüssig. Die Kosten für die Treppenhausreinigung seien nicht von ihnen zu tragen, da sie über einen separaten Eingang verfügten, den sie selbst reinigten. Deshalb seien die Betriebskostenabrechnungen schon formell nicht in Ordnung.

Klagezustellung und Verjährung

Richtig ist zunächst, dass Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung in der Regelfrist von drei Jahren verjähren. Der Anspruch entsteht mit der Betriebskostenabrechnung. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Betriebskostenabrechnung gestellt wird. Die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, die dem Mieter im Lauf des Jahres 2016 zugeht, verjährt also mit dem Ablauf des Jahres 2019. 

Der Kläger bzw. sein Prozessbevollmächtigter hatte die Klage am 19. Dezember 2019 per beA (besonderes elektronisches Anwaltspostfach, mit dem E-Mails und deren Anhänge elektronisch signiert werden können) an das Gericht übersandt. Das Gericht hatte am 7. Januar 2020 den Kläger aufgefordert, einen Gerichtskostenvorschuss einzuzahlen, was der Kläger binnen einer Woche tat. Nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB wird die Verjährung durch Klageerhebung gehemmt. Gemeint ist damit die Zustellung der Klage an den Beklagten. 

Da die Klage den Mietern erst im Februar 2020 zugestellt wurde, wäre damit der Anspruch an sich verjährt. Nach § 167 ZPO tritt die Hemmung der Verjährung bereits mit Eingang der Klage bei Gericht ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Voraussetzung für die Zustellung einer Klage an den Beklagten ist es, dass der Kläger den Gerichtskostenvorschuss einzahlt. Wenn das Gericht zur Zahlung des Gerichtskostenvorschusses auffordert, muss sich der Kläger also beeilen, wenn er erreichen will, dass die Zustellung „demnächst“ erfolgt. Die Rechtsprechung betrachtet eine Zahlungsfrist von 14 Tagen als angemessen. Die hatte der Kläger unproblematisch eingehalten. Da der Kläger die Zustellung der Klage nicht unnötig verzögert hatte, gilt die Zustellung als demnächst erfolgt, sodass die Klageeinreichung am 19. Dezember 2019 bereits die Verjährung hemmt.

Form der Betriebskostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnungen waren auch formell in Ordnung. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung schon dann, wenn sie den Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Für die formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung bedeutet das, dass eine Zusammenstellung der Gesamtkosten die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters unter Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten sein müssen. 

Die Betriebskostenabrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Die Frage, ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, spielt an dieser Stelle noch keine Rolle. Eine Betriebskostenabrechnung ist deshalb formal auch dann noch in Ordnung, wenn sie Betriebskosten enthält, die nach dem Vertrag gar nicht umlagefähig sind. Diesen Anforderungen genügten die Betriebskostenabrechnungen, sodass auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB eingehalten war.

Umlagemöglichkeit von Kosten für Winterdienst unstrittig

Das Argument der Beklagten, der Winterdienst sei unnötig gewesen, weil es in diesen Jahren wenig geschneit habe, ist ebenfalls nicht richtig. Winter- oder Hausmeisterdienste werden in aller Regel nach einer Pauschale und einer Abrechnung vergütet. Die Pauschale fällt auch dann an, wenn es in einem Jahr gar nicht schneit. Man kann über den Sinn oder Unsinn solcher Vergütungsmodelle streiten. Unstreitig waren diese Kosten aber tatsächlich angefallen und nach dem Mietvertrag auch umlagefähig. Deshalb war auch die Einstellung dieser Kosten in die Betriebskostenabrechnung nicht zu beanstanden.

Nur die Kellertreppe genutzt?

Schließlich wies das Gericht auch das Argument der Beklagten zurück, sie nutzten lediglich die Kellertreppe und dürften deshalb nicht, auch nicht anteilig, an den Kosten für die Reinigung des Treppenhauses beteiligt werden. Die Kosten für die Gebäudereinigung sind nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich umlagefähig. 

Kosten der Reinigung der gemeinsam genutzten Räume ist immer dann umlagefähig, wenn diese Räume nicht einzelnen Mietern zur eigenen Nutzung zugewiesen wurden. In welchem Umfang die Nutzung dieser gemeinsam genutzten Räume tatsächlich erfolgt, ist dagegen nicht entscheidend. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Nutzung abhängen, werden nämlich oft von den einzelnen Mietern in unterschiedlichem Umfang verursacht bzw. die damit verbundenen Vorteile in unterschiedlichem Maße genutzt. So müssen die Kosten einer Gemeinschaftsantenne auch von denjenigen Mietern getragen werden, die wenig oder gar nicht fernsehen. Entsprechendes gilt für die Kosten der Reinigung des Treppenhauses.

Konsequenzen

Der Entscheidung ist zunächst insoweit zu folgen, als dass die formale Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung bereits dann gegeben ist, wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung „mit Papier und Bleistift“ nachvollziehen kann. Die Frage, ob die Berechnung inhaltlich richtig ist, ob gerade diese Nebenkosten in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen oder nicht, spielt für die formale Ordnungsmäßigkeit keine Rolle. Die konkrete Verteilung der Betriebskosten ist allerdings bedenklich.

Gerade bei den Kosten der Reinigung gemeinschaftlich genutzter Flächen wird ansonsten von der Rechtsprechung durchaus unterschieden, ob bestimmte Nutzer einen besonderen Vorteil ziehen und deshalb auch mit einem höheren Anteil an den Reinigungskosten beteiligt werden müssen. Das gilt z.B. für Arztpraxen, Steuerbüros o. ä. gewerbliche Betriebe, die zu einem höheren Publikumsverkehr führen. Auch hat die Rechtsprechung entschieden, dass gewerbetreibende Mieter, die einen separaten Eingang haben und deshalb auf das Treppenhaus nicht angewiesen sind, von den Kosten der Reinigung auszunehmen sind.

Natürlich dürfen bei der Art des Umlageverfahrens auch Praktikabilitätsgründe berücksichtigt werden. Wenn aber die Frage, ob die Mieter des Nebenhauses das Treppenhaus im Haupthaus nutzen, sich so leicht beantworten lässt, kann man auch nicht mit Praktikabilitätsgründen argumentieren. Aus unserer Sicht wäre es deshalb richtiger, die Mieter des Nebenhauses nicht mit den Kosten der Reinigung des Treppenhauses zu belasten.

Praxistipp

Die Problematik des Falles liegt in der Wahl des richtigen Verteilungsmaßstabs. Die Verteilung der Betriebskosten auf die einzelnen Mieter muss so gerecht wie nur irgend möglich sein. Eine Pauschalierung ist erst dann erlaubt, wenn die konkrete und individuelle Verursachung bzw. Nutzung nur mit unverhältnismäßigem Aufwand oder auch gar nicht festzustellen ist. Als Vermieter sollte man ein wenig Mühe darauf verwenden, einen möglichst gerechten Verteilungsmaßstab auszuwählen. Die Akzeptanz von Betriebskostenabrechnungen steigt, wenn man als Mieter das Gefühl hat, mit einem gerechten Anteil belastet zu werden.