Nicht alle Flächen sind mitvermietet

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Bild: Bild: rcfotostock/stock.adobe.com
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Ein Vermieter kann die Nutzungsgestattung einer nicht mitvermieteten Fläche frei widerrufen.

AG Bremen, Urteil vom 08. 07. 2020 – 19 C 457/19

Problemstellung

Vermietet der Eigentümer Wohnungen in seinem Haus, sind die Mieter grundsätzlich berechtigt, auch nicht mitvermietete Nebenflächen wie etwa Flure, Treppen etc. zu nutzen. Die Regelungshoheit darüber, in welcher Art und Weise diese Nebenflächen zu nutzen sind, obliegt allerdings dem Vermieter, solange vertraglich nichts weiter vereinbart ist. Ein Verstoß gegen diese Gebrauchsregelungen kann durchaus ein Grund für eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses sein, wie die zitierte Entscheidung zeigt.

Die Entscheidung

Der Beklagte mietete von dem Kläger eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Nach dem Mietvertrag gehören zu der vermieteten Wohnung im 3. Obergeschoss drei Zimmer, eine Küche, eine Diele, eine Dusche, ein WC, ein Boden- und ein Kellerraum. Vom Flur aus konnte man eine kleine Dachterrasse betreten. Dazu regelte der Mietvertrag, dass das Betreten der Dachterrasse auf eigene Gefahr geschieht, da die Höhe des Geländers nicht den Bauvorschriften entspricht. Aus statischen Gründen dürfen nicht mehr als drei Personen gleichzeitig die Dachterrasse betreten. Grillen und offenes Feuer sind dort nicht erlaubt.

In der Folgezeit kam es zu Streitigkeiten zwischen den Parteien über Art und Umfang der Nutzung der Dachterrasse. Der beklagte Mieter verschloss zumindest zeitweilig den Zugang zur Dachterrasse und nahm sämtliche Schlüssel an sich, sodass der Kläger (Vermieter) die Dachterrasse nicht mehr betreten konnte. Der Kläger mahnte das Verhalten des Beklagten ab. In einem weiteren Schreiben forderte der Kläger den Beklagten auf, die dort gelagerten Gegenstände wie Stühle, Tische und einen Sonnenschirm von der Dachterrasse zu entfernen. Der Kläger brachte an der Tür zur Dachterrasse ein Schild „Betreten verboten“ und ein Absperrband an. Der beklagte Mieter wies die Abmahnungen zurück und verlangte, der Kläger solle das Absperrband entfernen, die Dachterrasse sei ihm mitvermietet und damit zur alleinigen Nutzung zu überlassen. Daraufhin kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Nachdem der Beklagte nicht auszog, erhob der Kläger Räumungsklage.

Das Amtsgericht gab der Klage statt. Nach dem Mietvertrag ist die Dachterrasse gerade nicht mitvermietet. Im Mietvertrag sind die vermieteten Räumlichkeiten im Einzelnen aufgezählt. Die Dachterrasse zählt nicht dazu. Jedenfalls die ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis fristgerecht beendet. Dem Kläger stand ein Kündigungsrecht zu. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das Gesamtverhalten des Beklagten stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar. Nicht nur, dass der Beklagte entgegen den Regelungen im Mietvertrag an seinem Nutzungsrecht vehement festhält. Dadurch, dass er die Dachterrasse verschlossen und sämtliche Schlüssel an sich genommen hat, hat er den Vermieter vom Zugang der ihm gehörenden Flächen ausgeschlossen. Ob und wie die nicht mitvermieteten Nebenflächen durch den Mieter genutzt werden dürfen, obliegt der Entscheidung des Vermieters. Die Nutzung nicht mitvermieteter Flächen kann der Vermieter grundsätzlich frei widerrufen.

Konsequenzen

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum umfasst die Leistungspflicht des Vermieters die Mitüberlassung derjenigen Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die zum ungestörten Mietgebrauch erforderlich sind. Auf eine ausdrückliche Vereinbarung kommt es nicht an. Die Gemeinschaftsflächen dürfen mitbenutzt werden. Davon erfasst sind Zugangswege, Eingangstüren, Aufzüge, das Treppenhaus und Flure. Diese Flächen und Räume, die der Mieter nur mitbenutzen darf, sind jedoch nicht mitvermietet. Die Nutzung dieser Flächen steht nicht im unmittelbaren Austauschverhältnis zur Zahlung der Miete. Deshalb kann der Vermieter die Nutzung dieser Flächen nicht nur regeln, sondern – zumindest aus sachlichen Erwägungen heraus – die Gestattung widerrufen. Das gilt zumindest hinsichtlich der Flächen, die der Mieter nicht benötigt, um zu seiner Wohnung zu gelangen. Infolgedessen konnte in dem beschriebenen Fall der Vermieter die Gestattung der Nutzung der Dachterrasse widerrufen. Der Besitz an der Dachterrasse steht dem Vermieter zu. Der Entzug dieses Besitzes dadurch, dass der Mieter die Tür zur Dachterrasse abgeschlossen und sämtliche Schlüssel an sich genommen hat, stellt deshalb einen erheblichen Eingriff in das Besitzrecht des Vermieters dar. Das berechtigt nach entsprechender Abmahnung zumindest zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.

Praxistipp

Wie so häufig dürfte auch hier der Streit zwischen Vermieter und Mieter auf einer unklaren Regelung im Mietvertrag beruhen. Es ist zu empfehlen, im Mietvertrag darauf hinzuweisen, dass die Gemeinschaftsflächen lediglich zur Nutzung überlassen, aber nicht mitvermietet sind. Ebenso sollte klarstellend aufgenommen werden, dass die Modalitäten der Nutzung dieser Nebenflächen (ausschließlich) vom Vermieter geregelt werden. Richtiger Ort für solche Nutzungsregelungen ist die Hausordnung, die zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht werden kann. JM

Dr. Jonas Müller

RA, FA für Bau- und Architektenrecht, wronna+partner.gbr

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