Bestandsmieten in Deutschland steigen nur geringfügig

Die F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH macht diese Auswertung seit 1996 regelmäßig. Analysiert werden die Nettokaltmieten von Wohnungen mit einer Fläche von 65  m², mittlerer Ausstattung und Lage in Gemeinden mit mindestens 20.000 Einwohnern und veröffentlichten Mietspiegeln. Für den F+B-Mietspiegelindex 2012 wurden die Mietspiegel für insgesamt 324 Städte und Gemeinden ausgewertet. München, Stuttgart, Köln, Frankfurt und Hamburg sind die teuersten Städte. „Zwar beobachten wir für Hamburg und Berlin in den vergangenen Jahren die höchsten Steigerungsraten bei den Bestandsmieten, die teuerste Großstadt ist aber nach wie vor München. Die Münchner zahlen durchschnittlich 9,74  €/m² Nettokaltmiete für ihre Bestandswohnungen und liegen damit 59  % über den 6,13  €/m², die in den Mietspiegelstädten insgesamt im Schnitt gezahlt werden“, erläutert Dr. Michael Clar, Geschäftsführer von F+B.

Ebenfalls weit oben auf der Rangliste sind neben weiteren Städten im Münchner Umland die Metropolräume Stuttgart (Rang 3), Köln (6), Frankfurt/M (8) und Hamburg (15). In Stuttgart liegen die Mieten mit 8,02  €/m² um 31  % über dem Bundesdurchschnitt, in Köln und Frankfurt am Main mit 7,93 bzw. 7,70  € um 29 bzw. 26  % und in Hamburg müssen Mieter durchschnittlich 7,39  €, also 21  % mehr für den Quadratmeter Wohnfläche bezahlen.

„Der F+B-Mietspiegelindex spiegelt hiermit auch die Wohnungsmarktsituation in den Wirtschaftsmetropolen Deutschlands wider“, so Dr. Clar. „Ein attraktives Arbeitsplatzangebot zieht mehr neue Wohnungsnachfrager an, der Wohnungsmarkt wird enger und die Mieten steigen schneller.“

Auf insgesamt niedrigerem Mietenniveau ist dieser Effekt ebenfalls für ostdeutsche Großstädte feststellbar. Jena liegt auf dem 23. Indexrangplatz mit einer Durchschnittsmiete von 6,99 €/m² auch deutlich über dem Durchschnitt aller Mietspiegelstädte. Die übrigen ostdeutschen Großstädte rangieren aber überwiegend darunter, so zahlt man z. B. in Erfurt im Schnitt 6,08, Potsdam liegt mit 5,83 beim Berliner ­Niveau und in Dresden und Schwerin liegt die Durchschnittsmiete bei 5,58 bzw. 5,44  €/m².
Vergleichsweise günstig sei das Wohnen in der Hauptstadt. In den westlichen Stadtteilen Berlins kosten Bestandswohnungen momentan im Schnitt 5,99, in den östlichen 5,64 €/m². Allerdings sei die Größe Berlins zu berücksichtigen. Es gebe hier zum Teil sehr teure Wohnungen zum Beispiel in der Innenstadt, aber auch günstigere am Stadtrand. Der Mittelwert liege deshalb in einer enormen Mietpreisspanne.

Altbaumieten steigen am stärksten

Nicht nur in Berlin ist ein zunehmender Nachfragedruck auf die Innenstädte zu beobachten. Die höchsten Mietsteigerungen werden nach wie vor in den hier vielfach vorhandenen Altbaubeständen der Gründer- und Zwischenkriegsjahre registriert. Im Durchschnitt liegen die Vergleichsmieten für diese Wohnungen um 1,6 bis 2,3 % p.  a. über den Werten der Vormietspiegel. In den 1950er-Jahre-Bestände stiegen die Mieten mit jährlich 1,4 % in etwa genauso stark wie im neusten Neubau der 2000er-Jahre (1,2 %). Etwas geringer fallen die Steige­rungen mit zwischen 0,7 und 1,1 % für die ­übrigen Bauepochen aus. Deutschlandweit zeige sich aber wieder das bekannte ­Muster: Je neuer eine Wohnung, desto höher ihre Miete von 5,70 im Altbau bis 7,45  €/m² im Neubau.