Im Keller schlafen?

Aus den Entscheidungsgründen

Die Beteiligten sind die Eigentümer der oben genannten Wohnungseigentumsanlage.
Den Beteiligten zu 2 gehört das in der Teilungserklärung
vom 27. August 1970 mit Nr. 4 bezeichnete "Wohnungseigentum
bestehend aus Miteigentumsanteil von 70/1000-stel verbunden mit
dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten
Wohnung, gelegen 1. Etage Haus ... 3 Mitte, bestehend aus: 1 Zimmer,
l Bettecke, Diele, Badt/WC, Küche, Keller mit Nr. 4 bezeichnet,
Abstellraum, 1 Loggia, zuzüglich die mit Nr 4 bezeichneten
Kelleräume in der linken Hausseite Soutterrain, ca. 113,29
qm groß."

Auf die in der 1. Etage gelegene Wohnung entfallen 39,49 qm und
auf die mit Nr. 4 bezeichneten Kellerräume in der linken Hausseite
Soutterrain 73,80 qm. Bei dieser Wohnung wie auch der Dachgeschoßwohnung
besteht eine Diskrepanz im Verhältnis Fläche zu Eigentumsanteilen.
Der zuständige Grundbuchrechtspfleger nahm die Eintragung erst
vor, nachdem auf seine Rüge hin der teilende Voreigentümer
... ihm eine Bescheinigung des Architekten ... vom 1. Oktober 1970
vorgelegt hatte, in der es heißt:

"Auf das Schreiben des Amtsgerichts in vorstehender Angelegenheit
bezugnehmend, besteht die Wohnung Nr. 4 Eigentümer ... aus
dem Appartement von 39,49 qm und den Kellerräumen K 1 bis K
5 mit 73,80 qm. Die Kellerräume K 1 bis K 5 sind zu einer Hausmeisterwohnung,
abgeschlossen, ausgebaut worden. Es sind also insgesamt 113,29 qm
Wohnfläche. Wohnung Nr. 4 hat 70/lOOOstel Anteil einschließlich
Sondereigentum, 70/1000 deshalb, weil die einbezogene Souterrainwohnung
geminderten Wohnwert hat."

Die Soutterrainräume waren von dem Voreigentümer ...
bis 1981 vermietet worden. Das Bauaufsichtsamt untersagte mit Ordnungsverfügung
vom 23. April 1981 die Vermietung und die Nutzung zu Wohnzwecken,
weil die Räume im Kellergeschoß ohne baurechtliche Genehmigung
zu einer Wohnung ausgebaut worden seien und eine nachträgliche
baurechtliche Genehmigung wegen des Verstoßes nicht erteilt
werden könne.

Danach erwarben die Beteiligten zu 2 das Wohnungseigentum Nr. 9.
Das Bauaufsichtsamt führte am 8. Juni 1993 eine erneute Ortsbesichtigung
durch. Hierbei versicherte der Beteiligte zu 2, die Kellerräume
nicht mehr als Wohnraum zu nutzen und die Möbel entsprechend
zu entfernen. Bei einer weiteren Ortsbesichtigung am 14. Juni 1993
wurde festgestellt, daß die Kellerräume nicht mehr zu
Wohnzwecken genutzt werden.

Der Beteiligte zu 1 hat behauptet, die Beteiligten zu 2 nutzten
die Kellerräume weiterhin zu Wohn- und Schlafzwecken. Mit Schriftsatz
vom 14. Dezember 1994 hat er beantragt, den Antragsgegnern zu untersagen,
die von ihnen benutzten, mit Nr. 4 bezeichneten Kellerräume
in der linken Hausseite, Souterrain, ... 7, ... als Wohn- oder Schlafräume
zu nutzen oder zu vermieten und ihnen aufzugeben, aus diesen Räumen
alle Wasseranschlußstellen sowie alle eingebauten Heizkörper
und deren Rohrleitungen zu entfernen.

Die Beteiligten zu 2 haben beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu 2 haben behauptet, der jetzige Zustand der Räume
sei bereits von dem teilenden Wohnungseigentümer erstellt worden.
Sie nutzten die Raume nur zu Hobbyzwecken.

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 15. Mai 1995 dem Untersagungsantrag
stattgegeben und den weitergehenden Antrag abgewiesen.

Die dagegen gerichteten Beschwerden des beteiligten zu 1 und der
Beteiligten zu 2 hat das Landgericht zurückgewiesen.

Sowohl der Beteiligte zu 1 als auch die Beteiligten zu 2 haben
sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Der Beteiligte zu 1 meint, die in der Teilungserklärung enthaltene
Bezeichnung "Kellerräume" sei mit einer Nutzung zu Hobbyzwecken
nicht vereinbar. Kellerräume verfügten auch in moderner
Form nicht über Heizkörper und Wasseranschlüsse.
Sie seien nur Abstellräume. Deshalb hätten die Beteiligten
zu 2 Heizkörper, Heizrohre und Wasseranschlüsse zu entfernen.

Der Beteiligte zu 1 beantragt,

unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Beschlusses
den Antragsgegnern aufzugeben, aus den mit Nr. 4 bezeichneten Kellerräumen
in der linken Hausseite, Souterrain, ... alle WasseranschluBstellen
sowie alle eingebauten Heizkorper und deren Rohrleitungen zu entfernen.

Die Beteiligten zu 2 bitten um Zurückweisung des Rechtsmittels
und beantragen ihrerseits, die Beschlüsse des Amtsgerichts
und des Landgerichts abzuändern und den Antrag des Beteiligten
zu 1, ihnen zu untersagen, die von ihnen benutzten, mit Nr. 4 bezeichneten
Kellerräume in der linken Hausseite, Soutterrain, ..., als
Wohn- oder Schlafräume zu nutzen oder zu vermieten, zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu 2 vertreten die Auffasaung, der Begriff "Keller"
bzw. "Kellerraum" sei mehrdeutig. Aus der Eintragung im Grundbuch
gehe nicht hervor, ob es sich hierbei um eine Zweckbestimmung oder
um eine Lagebezeichnung handele. Da die betroffenen Räume auch
im Aufteilungsplan keine weitere Zweckbestimmung erfahren hätten,
sei "Kellerraum" hier als Ortsbezeichnung aufzufassen. Die
Räume könnten deshalb auch als Wohn- und Schlafräume
genutzt werden. Im übrigen wiederholen und ergänzen die
Beteiligten zu 2 ihren früheren Sachvortrag, wonach die Nutzung
der Räume "privatrechtlich bislang nicht beanstandet worden"
sei (Schriftsatz vom 27. Juni 1995). Sie berufen sich in diesem
Zusammenhang auf den Gesichtspunkt des Treueverhältnisses und
auf Verwirkung.

II.

Die zulässigen Rechtsmittel bleiben in der Sache ohne Erfolg.
Die angefachtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung
des Gesetzes.

1. Rechtsmittel der Beteiligten zu 2:

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu
2 gegen den Beschluß des Amtsgerichts, durch den ihnen die
Nutzung der Kellerräume als Wohn- oder Schlafräume untersagt
worden war, mit Recht zurückgewiesen. Zur Begründung hat
das Landgericht ausgeführt: Der Anspruch des Beteiligten zu
1 folge aus § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 14, 15 WEG. Dabei könne
dahinstehen, ob die Beteiligten zu 2 die in Rede stehenden Kellerräume
nach wie vor zu Wohn- und Schlafzwecken nutzten. Falls ja, sei der
Unterlassungsanspruch unter dem Gesichtspunkt der Abwehr gegenwärtiger
Beeinträchtigung gegeben andernfalls unter dem Gesichtspunkt
der Abwehr künftiger Beeinrächtigung. Die im letzteren
Fall erforderliche Wiederholungsgefahr liege vor, weil die Beteiligten
zu 2 ausweislich der Bescheinigung des Bauaufsichtsamtes vom 11.
Oktober 1993 die Kellerräume jedenfalls bis zum 14. Juli (muß
heißen: Juni) 1993 zu Wohnzwecken genutzt hätten, weil
sie außerdem der Auflistung des Beteiligten zu 1 zu behaupteten
weiteren Verstößen nicht konkret entgegengetreten seien,
und schließlich im Hinblick auf ihren "Einigungsvorschlag"
vom 4. April 1995, der eine Nutzungsänderung der Kellerräume
in Wohnräume vorsehe. Die Nutzung der Kellerräume zu Wohn-
und Schlafzwecken stelle einen unzulässigen Gebrauch dar, dessen
Unterlassung der Beteiligte zu 1 verlangen könne. Maßgeblich
sei allein der Inhalt des Grundbuchs, wie er sich aus der zulässigen
Bezugnahme auf die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan
ergebe. Danach handele es sich um Kellerräume. Für die
Auslegung des Begriffs seien die für Grundbucheintragungen
anzuwendenden Grundsätze maßgeblich. Es sei mithin allein
auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung abzustellen, wie er
sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende
Bedeutung des Eingetragenen ergebe. Demzufolge seien Kellerräume
in einem unterirdischen Geschoß gelegene Räume, die typischerweise
als Aufbewahrungsräume genutzt würden, nicht jedoch zu
Wohnzwecken. Dem Unterlassungsanspruch stehe auch nicht der Einwand
der Verwirkung entgegen.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

Die Bezeichnung der Räume eines Wohnungseigentumsrechts in
der Teilungserklärung als "Keller" bzw. "Kellerräume"
stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Ein
solches Wohneigentum darf nur im Rahmen dieser Zweckbestimmung oder
in einer Weise genutzt werden, die nicht mehr stört und beeinträchtigt
als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Der Begriff
"Keller" schließt eine Nutzung als Wohnung zweifelsfrei
aus (BayObLG ZMR 1993, 29, 30), jedenfalls - und in diesem Sinne
ist der Beschluß des Amtsgerichts zu verstehen - eine Nutzung
zu Wohn- oder Schlafzwecken, die nicht nur gelegentlich stattfindet.

Daß im vorliegenden Fall in der Abgeschlossenheitsbescheinigung
vom 6. August 1970 auf den Aufteilungsplan und die dort "mit
Ziffern 1 bis 9 bezeichneten Wohnungen" sowie die "mit Ziffern
1 bis 8 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Keller)"
Bezug genommen wurde, während die in Rede stehenden Souterrainräume
nicht zu den Kellern gemäß Ziffern 1 bis 8 des Aufteilungsplanes
gehören, ist unerheblich. Denn in der Teilungserklärung
heißt es bezüglich des Wohnungseigentums Nr. 4 eindeutig:
"... Wohnung ... zuzüglich die mit Nr. 4 bezeichneten
Kellerräume in der linken Hausseite Souterrain ...", und der
Aufteilungsplan (Blatt 37 GA) weist diese Räume als "Kellerraume
zur Wohnung No 4" aus.

Irgendwelche Anhaltspunkte dafür, daß die Teilungserklärung
hinsichtlich der Nutzung der betreffenden Souterrainräume durch
Vereinbarung aller Miteigentümer geändert worden wäre,
liegen nicht vor. Insbesondere können aus der etwaigen stillschweigenden
Hinnahme einer Nutzung zu Wohn- oder Schlafzwecken keine Rückschlüsse
auf eine abändernde Vereinbarung gezogen werden, wenn nicht
eindeutige Hinweise gegeben sind, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft
das Bewußtsein und den Willen hatte, eine dauerhafte Regelung
zu schaffen (vgl. Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 10 Rdnr. 29 m.w.N.).
Davon kann hier keinesfalls ausgegangen werden.

Der Anspruch des Beteiligten zu 1 ist auch nicht verwirkt. Die
Beteiligten zu 2 durften jedenfalls seit Juni 1993 nicht (mehr)
darauf vertrauen, daß sie das Souterrain als Wohnung weiterhin
würden nutzen können, da sie spätestens zu diesem
Zeitpunkt von der öffentlich rechtlichen Rechtslage in Kenntnis
gesetzt worden sind. Der Beteiligte zu 1 ist nach dem Vortrag der
Beteiligten zu 2 erst im Jahre 1988 Miteigentümer geworden.
Es kann dabinstehen, ob er sich ein eventuell duldendes Verhalten
seines Rechtsvorgängers zurechnen lassen muß (in Anlehnung
an die Entscheidung des KG in WuM 1994, 38), und ob im Hinblick
darauf das "Zeitmoment" der Verwirkung zu bejahen wäre.
Jedenfalls fehlt es an dem zusätzlich erforderlichen "Umstandsmoment".
Ein zugunsten der Antragsgegner wirkender Vertrauenstatbestand wäre
nämlich nur geschaffen, wenn sie aus der jahrelangen stillschweigenden
Hinnahme ihres Verhaltens durch den Beteiligten zu 1 bzw. seinen
Rechtsvorgänger hätten schließen dürfen, daß
die Rechte aus §§ 14, 15 WEG nicht mehr geltend gemacht werden würden,
und zusätzlich müßte sich die späte Geltendmachung
als eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte darstellen.
Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Wenn ein bestimmtes störendes
Verhalten eines Wohnungseigentümers von seinen Miteigentümern
nicht ausdrücklich beanstandet wird, so kommen dafür verschiedene
Gründe in Betracht, insbesondere das Bedürfnis - zumal
in einer verhältnismäßig kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft,
wie sie hier gegeben ist -, Streit und (möglicherweise) dauerhaften
Ärger zu vermeiden. Denkbar ist auch, daß der Beteiligte
zu 1 bzw. sein Rechtsvorgänger auf eine Lösung des Problems
durch Einschreiten der Bauaufsicht gehofft hat, und mit einer solchen
Möglichkeit mußten auch die Beteiligten zu 2 rechnen
- ob sie nun von der baurechtlichen Ordnungsverfügung aus 1981
wußten oder nicht; denn sie hatten ausweislich der Grundbucheintragung
eine "Wohnung ... zuzüglich Kellerräume" erworben.

2. Rechtsmittel des Beteiligten zu l

Auch die Zurückweisung der Beschwerde des Beteiligten zu 1
gegen die Abweisung seines weitergehenden Antrags durch das Amtsgericht
ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Beteiligten
zu 2 sind nicht verpflichtet, aus den Kellerräumen Wasseranschlußstellen,
eingebaute Heizkörper oder deren Rohrleitungen zu entfernen.
Das ergibt sich aus dem Umstand, daß die Beteiligten zu 2
berechtigt sind, die Räume zu Hobbyzwecken zu benutzen, womit
ein Bedarf an Heizung und auch Wasser (mit Rücksicht auf das
dort eingerichtete Fotolabor) einhergeht. Die Nutzung als Hobbyraum
entspricht zwar nicht dem Wortlaut der in der Teilungserklärung
vorgenommenen Zweckbestimmung "Kellerraum". Es ist aber anerkannt,
daß eine zweckbestimmungswidrige Nutzung dann hingenommen
werden muß, wenn sie nicht mehr stört und beeinträchtigt
als eine Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung. In der Regel
kann davon ausgegangen werden, daß die Nutzung eines Kellerraums
(oder auch Speicherraums) zu Hobbyzwecken - im Gegensatz zu einer
Nutzung als Wohnung bzw. zu Wohnzwecken - nicht mehr stört
als die zweckbestimmungsgemäße Nutzung, da sie nicht
beinhaltet, daß die Räume zum Mittelpunkt der Lebensführung
einer Person oder einer Familie gemacht werden (vgl. BayObLG ZMR
1993, 29 sowie FGPrax 1996, 57).

3.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Für die
Anordnung einer Kostenerstattung bestand aus Billigkeitsgründen
kein Anlaß (§ 47 Satz 2 WEG).

Gericht: OLG DÜSSELDORF
Aktenzeichen: 3 Wx 426/95