Mietvertragsgestaltung

Keller und Wohnraum über zwei Verträge vermieten?

Verfügt eine Mietwohnung über Wohn- und und Kellerräume, so vermietet der Eigentümer selbstredend zwei Nutzungsarten: Wohnen und Abstellen. In der Regel werden diese Nutzungsarten in einem Mietvertrag mit einer pauschal vereinbarten Miete zusammengefasst. Diese Vorgehensweise ist jedoch nicht zwingend.

Der Vermieter kann sich vor Vertragsbeginn den Mieter und die Art des Mietvertrages aussuchen. BILD: PIXABAY/KALHH
Der Vermieter kann sich vor Vertragsbeginn den Mieter und die Art des Mietvertrages aussuchen. BILD: PIXABAY/KALHH

Es gibt auch die Möglichkeit, zwei Mietverträge abzuschließen: einen Mietvertrag über den Wohnraum und einen über den Keller. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter hierdurch für sich einen Vorteil herausschlagen.

Eine solche Vereinbarung hat viele Vorteile und (manchmal!) einen Nachteil. Vorteilhaft ist zunächst, dass für die exklusive
Vermietung von Kellerverschlägen nicht das strenge Kündigungsrecht wie bei Wohnräumen gilt. Damit ist eine Beendigung des Vertragsverhältnisses einfacher möglich.

Unliebsamen Mietern kann somit zumindest schon mal das Mietverhältnis mit Nebenräumen gekündigt werden. Zweitens sind auch Gewährleistungsrechte voneinander getrennt zu berücksichtigen.

Ein mögliches Minderungsrecht wegen eines Mangels an dem Keller wirkt sich nicht auch auf das Mietverhältnis über den Wohnraum aus. Damit ist die Wohnraummiete unantastbarer.

Zu guter Letzt: Gewährleistungsrechte einchränken

Neben den genannten Vorteilen gibt es aber einen Nachteil: Die Vermietung von Kellerverschlägen im Hauptmietvertrag wirkt sich vorteilhaft auf die Mietpreisbremse aus. Vermieter, die einen Kellerverschlag im Mietvertrag mitanbieten, können legal einen höheren Mietzins verlangen. Deshalb ist genau abzuwägen, ob eine exklusive Vermietung wirtschaftlich ist.

Gerade bei größeren Wohnraumflächen dürfte dies nicht der Fall sein, weil prozentual Wohnraum teurer vermietet werden kann. Deshalb ist genau abzuwägen, ob zwei Mietverträge sinnvoll sind. Sollte die Antwort positiv sein, können Sie ein Musterdokument „Mietvertrag Keller“ hier abrufen: www.ivv-magazin.de/musterdokumente.

Autor: Tim-Cedrik Kühnau

► Ersparen Sie sich als Vermieter oder Verwalter juristischen Ärger! Die IVV-Musterdokumente sind fundierte Vorlagen zum Vermieterrecht. Urheber aller Dokumente ist die Berliner Kanzlei Groß Rechtsanwälte, die sich auf Miet- und Wohneigentumsrecht spezialisiert hat. Die Vertragstexte und Musterschreiben werden stetig der Gesetzgebung und Gerichtsurteilen angepasst.

Hinweis: Unsere Artikel und Tipps ersetzen keine anwaltliche Rechtsauskunft. Eine Anwaltssuche können Sie im Internet u.a. hier durchführen: Anwalt.de

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