Mieter muss für Modernisierung nicht "freiräumen"

10.02.2015

Der Immobilienverband Deutschland IVD - Verband der Immobilienberater, Makler,
Verwalter und Sachverständigen Region Süd e.V. teilte kürzlich in mit:

zu 1 Den Mieter oder dessen Untermieter trifft keine Pflicht, die für Modernisierungsarbeiten benötigten Flächen freizuräumen.

zu 2 Auch nicht die Pflicht zu dulden, dass Einrichtungsgegenstände aus der Wohnung abtransportiert werden, um die nötige „Baufreiheit“ zu schaffen, wenn nicht mitgeteilt wird, wohin die Sachen gebracht oder wo sie eingelagert werden.

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FOTO: PIXELIO/G.GOLCZYK

Aber: Der Mieter, der nach rechtzeitiger Ankündigung und Verpflichtung zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen keinen Zutritt zu seiner Wohnung gewährt, haftet für die zusätzlichen Anfahrtskosten der Handwerker.

Die fehlende Beheizbarkeit der Wohnung in den Wintermonaten führt - unabhängig davon, ob die Wohnung in dieser Zeit genutzt wird - zu einer Mietminderung von 60 % LG Berlin, Urt. v. 24.06.2014 - 63 S 373/13

Zum Sachverhalt: Die Beklagte zu 1 hat die Wohnung an den Beklagten zu 2 untervermietet. Die Klägerin hat das Mietverhältnis gekündigt und begehrt von den Beklagten die Herausgabe der Wohnung. Die Beklagte zu 1 begehrt widerklagend von der Klägerin die Rückzahlung überzahlter Miete. Die Klägerin hatte im Februar die Öfen entfernen und eine Heizung einbauen lassen.

Die Klage hatte keinen, die Widerklage zum Teil Erfolg.

Aus den Gründen: Ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht nicht. Die Beklagte zu 1 hat ihre gegenüber der Klägerin bestehenden vertraglichen Pflichten nicht mehr als unerheblich verletzt (§ 573 II Nr. 1 BGB).

Allein der Umstand, dass die Wohnung am 8.2.2013 trotz der Ankündigung der klägerischen Hausverwaltung nicht geöffnet wurde, reicht insoweit nicht aus. Die Klägerin selbst nahm diesen Umstand nämlich nicht zum Anlass für eine Kündigung, sondern lediglich für eine Abmahnung verbunden mit der Androhung einer fristlosten, hilfsweise ordentlichen Kündigung.

Für die Zeit danach macht die Klägerin lediglich geltend, dass von Seiten der Beklagten zu 1 keine Baufreiheit geschaffen worden sei. Zur Schaffung von Baufreiheit war die Beklagte zu 1 jedoch nicht verpflichtet. Eine Mitwirkungspflicht des Mieters ergibt sich aus seiner Pflicht, Modernisierungsarbeiten zu dulden, nicht. Insbesondere ist er nicht verpflichtet, innerhalb der Wohnung den notwendigen Platz für die Durchführung der Arbeiten zu schaffen.

Der Umstand, dass der Mieter die Wohnung untervermietet hat, führt nicht dazu, dass der Mieter deshalb zur Schaffung von Baufreiheit verpflichtet ist. Er hat lediglich zur Folge, dass der Mieter den Untermieter veranlassen muss, seinerseits die Durchführung der Arbeiten zu dulden. Die Beklagte zu 1 war also nicht deshalb selbst zur Schaffung von Baufreiheit verpflichtet, weil die in der Wohnung befindlichen Sachen nicht ihr, sondern dem Beklagten zu 2 gehören. Auf die Eigentumslage hinsichtlich der in der Wohnung vorhandenen Sachen kommt es nicht an.

Eine Pflichtverletzung liegt auch nicht darin, dass der Beklagte zu 2 am 20.3.2013 den Hausverwalter und den Handwerkern untersagte, seine Sachen aus der Wohnung zu tragen. Unstreitig wurde ihm nicht mitgeteilt, wo die Sachen hingeschafft werden sollen. Wenn dem Beklagten zu 2 aber nicht mitgeteilt wird, wohin seine Sachen verbracht werden sollen, durfte er dem auch widersprechen.

Im Übrigen ergibt sich bereits aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 26.2.2013, dass seitens der Klägerin auch für den Fall, dass sie selbst Baufreiheit schaffen sollte, keine Veranlassung gesehen wurde, sich um die anschließende Einlagerung der Gegenstände zu kümmern.

Weil schon kein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses iSv § 573 BGB vorliegt, ist erst recht kein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 I BGB) gegeben.

Der Entscheidung ist insgesamt zuzustimmen. Sie hält geschickt die Waage zwischen Vermieter- und Mieterinteresse.

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