Gemeinschaft darf nicht nur entscheiden, sie muss

Eine GdWE wurde von einem ihrer Mitglieder verklagt. Hintergrund der Klage war: Mehrere Balkone des Gebäudes, in dem die Mitglieder der GdWE wohnen, sind sanierungsbedürftig. Es droht die Ablösung und der Absturz von Betonteilen; die darunter liegende Grünfläche wurde bereits gesperrt. Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die Balkone auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Auf einer Eigentümerversammlung wurde über drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten (A, B, C) abgestimmt. Keine der Varianten fand eine Mehrheit.

Bisheriger Verlauf

Gegen diese ergebnislose Abstimmung hat ein Mitglied der GdWE Klage erhoben. Nach seinen Vorstellungen sollte die Nicht-Entscheidung durch einen Beschluss zur Durchführung der Sanierungsvariante B ersetzt werden. Damit konnte er sich bei den vorinstanzlichen Gerichten nicht durchsetzen und ging vor dem BGH in die Revision.

BGH entscheidet eindeutig

Der Bundesgerichtshof hat die Urteile der Vorinstanzen kassiert und der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Das höchstintanzliche Gericht erklärte die Negativbeschlüsse für ungültig. Stattdessen ersetzte es den Beschluss, wie es der Kläger beabsichtigt hat. 

Gemäß der Auffassung der Richter, ist die Beschlusskompetenz der GdWE für die Balkonsanierung gegeben. Ihr obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wozu insbesondere dessen ordnungsmäßige Erhaltung gehört. Zwar kann von dieser gesetzlichen Verteilung der Aufgaben durch Vereinbarung abgewichen werden; eine solche abweichende Regelung enthält die Teilungserklärung hier. Damit verliert die GdWE aber nicht die Kompetenz, über Erhaltungsmaßnahmen selbst zu entscheiden.

Recht und Pflicht gleichermaßen

Die GdWE kann die ihr grundsätzlich obliegende Erhaltungslast zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Das ergibt sich schon daraus, dass ausschließlich die GdWE für den baulichen Zustand der Anlage verantwortlich ist. Sie muss die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten erfüllen. Die Erfüllung dieser Aufgaben muss die GdWE selbst sicherstellen. Sie kann sich nicht darauf beschränken, jeden einzelnen Wohnungseigentümer auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands "seines" Balkons in Anspruch zu nehmen. Wird die GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst tätig und beschließt eine Erhaltungsmaßnahme, müsden die einzelnen Wohnungseigentümers dies akzeptieren. Dazu sind sie verpflichtet, obwohl jeder Wohnungseigentümer weiterhin - wie in der Teilungserklärung vorgesehen - die Kosten für die Sanierung des Balkons der zu seiner Wohnung gehört allein tragen muss.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 24. April 2026