Zahlreichen WEGen fehlen Rücklagen um die notwendigen Erhaltungsmaßnahmen zu meistern. Die Sanierungsquote ist erschreckend niedrig, vielen WEGen fehlt schlicht das Geld.
Laut Branchenverband VDIV würden die Rücklagen in Wohnungseigentümergemeinschaften in den meisten Fällen nicht ausreichen, um umfassende Projekte zu finanzieren. Zwar ist der Anteil der Verwaltungen, die ihre Gemeinschaften als ausreichend ausgestattet einschätzen, zuletzt leicht gestiegen, doch bleibt er mit 11,1 Prozent (VDIV-Verwalter-Monitor 2025) auf niedrigem Niveau. Auch bei Einzelmaßnahmen wie dem Einbau einer Wärmepumpe sehen nur 30,9 Prozent der Verwaltungen die Rücklagen als (eher) ausreichend an. Daher empfehlen bereits 62,8 Prozent eine Erhöhung der Rücklagen, und mehr als 70 Prozent planen dies für die kommenden zwei Jahre – stets begleitet von der Sorge, dass viele Eigentümer dadurch finanziell überfordert werden könnten. Diese strukturellen Hürden führen dazu, dass die Sanierungsquote bei Wohnungseigentümergemeinschaften noch einmal deutlich niedriger liegt als im Durchschnitt: Mit rund 0,2 Prozent erreicht sie nicht einmal ein Drittel der ohnehin geringen gesamtdeutschen Quote.
Sanierungen das häufigste Streitthema in der WEG
Eine Gruppe von Eigentümern will die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage möglichst hoch ansetzen, um für zukünftige Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung „gewappnet“ zu sein; häufig handelt es sich um selbst nutzende Eigentümer. Die andere Gruppe will die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage möglichst gering ansetzen, da die Eigentümergemeinschaft schließlich kein „Sparschwein“ ist, jeder Eigentümer selbst etwas „zur Seite legen kann“ und sich eine hohe Rücklage beim derzeitigen Zinsniveau sowieso nicht lohnt; überwiegend werden diese Argumente von vermietenden Eigentümern vorgetragen.
Meistens wird in der Eigentümerversammlung entweder per Beschlussfassung ein Mittelweg gefunden, oder das Thema wird auf das Folgejahr verschoben - zu Ungunsten der Klimaziele.
Doch, wie hoch sollte die Rücklage überhaupt sein?
Mit der Peters’schen Formel lässt sich die Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter in Abhängigkeit der Herstellungskosten der Immobilie berechnen:
Instandhaltungsrücklage pro Jahr und Quadratmeter = (Herstellungskosten pro Quadratmeter x 1, 5) : 80
So können Wohnungseigentümer trotz knapper Mittel handeln:
1. Beginnen Sie mit kleinen Maßnahmen, die große Wirkung zeigen. Dazu gehören beispielsweise
● die Optimierung der Heizungsanlage,
● die Umstellung auf LED-Beleuchtung oder Bewegungsmelder,
● die Dämmung der obersten Geschossdecke.
2. Lassen Sie sich von einem zertifizierten Energieberater beraten. Dieser erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan und klärt Sie über Finanzierungsmodelle und Förderungen auf. So lässt sich die notwendige Rücklage entsprechend ausrichten.
3. Informieren Sie sich, ob Sie als Vermieter Sanierungskosten umlegen können. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.
Mit frühzeitiger Planung und den richtigen Förderungen lassen sich ambitionierte Sanierungsziele erreichen. Entscheidend ist, frühzeitig zu handeln.
Quellen: VDIV | Matera-Hausverwalter
