Wie Vermieter Modernisierungskosten umlegen dürfen

Die Modernisierungsumlage ist ein wichtiges Steuerungsinstrument

Die Umlage ist in § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gesetzlich geregelt. Sie erlaubt es Vermietern, bis zu acht Prozent der für eine Erneuerung aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umzulegen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen den Wert der Immobilie nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse verbessern oder zu Energie- bzw. Wassereinsparungen führen.

Typische Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise:

• Dach- und Fassadendämmung
• Einbau von Wärmeschutzfenstern
• Installation moderner Heizungs- und Solaranlagen
• Einbau einer Lüftungsanlage
• Barrierefreie Umbauten, z.B. Rampen oder Handläufe
• Ausstattung mit Aufzügen
• Anschluss an Glasfaser- und Breitbandnetze

Nicht umlagefähig sind hingegen reine Instandhaltungsarbeiten, zum Beispiel Tapezierungen, Schimmelbeseitigungen oder einfache Reparaturen. Des Weiteren gilt eine Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt sie unter sieben Euro je Quadratmeter, darf sie sogar nur um zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

Mieter haben das Recht, Modernisierungsvorhaben zu prüfen und bei unzumutbarer Härte zu widersprechen. Daher sind Vermieter verpflichtet, voraussichtliche Kosten und die zu erwartende Mieterhöhung nachvollziehbar zu formulieren und von vornherein transparent zu machen. Dafür ist es empfohlen, bereits in der Konzeptionsphase umfangreicher Renovierungen sämtliche Kosten einzeln aufzuschlüsseln und nachvollziehbar zu dokumentieren.

 Dies umfasst:

• Materialkosten
• Arbeitsleistungen
• Planungskosten
• Eventuelle Zusatzaufwendungen

Auch eine Begründung ist erforderlich, warum die durchzuführenden Arbeiten als Modernisierung und nicht als Instandhaltung einzustufen sind. Nicht zuletzt sind die Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Maßnahmen schriftlich zu informieren. Ab Erhalt der Ankündigung können diese binnen zwei Monaten Widerspruch einlegen.

Quelle: AMADEUS Group. Das Unternehmen berät Eigentümern und Vermietern zu Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen, um Sanierungsprojekte rechtskonform und zukunftssicher umzusetzen.

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Die Sanierungsquote ist in Deutschland viel zu niedrig

Die Quote für energetische Sanierungen im Gebäudebestand ist in 2024 noch einmal gesunken. Besonders dramatisch sei die Situation bei den rund zehn Millionen Eigentumswohnungen, wo die Sanierungsquote noch niedriger ausfällt als im restlichen Gebäudebestand.

Mit einer Sanierungsquote von unter einem Prozent pro Jahr lassen sich die Klimaziele bis 2045 nicht erreichen. Dazu müsste sich die Rate laut Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG) mindestens verdoppeln. Um die Schlagzahl zu erhöhen, nutzen manche Wohnungsunternehmen eine Klimastrategie, anhand der sie ihre Bestandsgebäude systematisch energetisch sanieren. Doch es gibt einen Faktor, der selbst die beste Strategie obsolet machen könnte:

Künftig könnten drastisch steigende CO₂-Preise die zweite Miete zusätzlich verteuern. Denn ab 2027, wenn die CO₂-Bepreisung fossiler Brennstoffe auf einen europäischen Emissionshandel umgestellt wird, bestimmt der freie Markt den Preis für das Emittieren des klimaschädlichen Treibhausgases. Dann steigt der CO₂-Preis je Tonne bis 2030 womöglich auf 300 Euro, schätzt das Klimaforschungsinstitut Mercator Research Institute on Global Commons and Climate Change (MCC)⁴. Dieses Szenario würde nicht nur Mieter treffen. Auch Vermieter, die sich anteilig an den Kosten zu beteiligen haben, müssten zahlen. Schon aus Eigeninteresse sollte Wohnungsunternehmen also die CO₂-Reduktion ihrer Bestände vorantreiben.

Wer soll das bezahlen,woher kommt das Geld? >> IVV-Fachartikel: Klimastrategie umsetzen – trotz aller Widrigkeiten