Mietpreisbremse: Das Gesetz hinterlässt keine Bremsspuren

Die Ergebnisse des DIW zeigen, dass die Entwicklung der Mieten von der Regulierung nahezu unbeeinflusst geblieben ist. Im Untersuchungszeitraum Juli 2011 bis März 2016 seien die Angebotsmieten in allen untersuchten Regionen jährlich um 2,6 Prozent gestiegen. Die Einführung der Mietpreisbremse habe diesen Trend in den meisten Regionen kurzfristig deutlich beschleunigt. Die Autoren der DIW-Studie beziffern den zusätzlichen Preissprung in Städten unmittelbar vor Einführung der Bremse mit rund einem Prozentpunkt. Nach ihrem Inkrafttreten habe die Mietpreisbremse keinen signifikanten Effekt mehr auf den Preistrend in den 264 der insgesamt 308 regulierten Städte entfaltet. Auch bei den Verkaufspreisen für Wohnimmobilien seien negative Effekte weitgehend ausgeblieben. Dies zeige, so die Schlussfolgerung des DIW, dass Eigentümer und Investoren keine großen Befürchtungen über die zukünftige Wirksamkeit der Mietpreisbremse hegen. Die DIW-Wissenschaftler haben die Angebotsmieten der wichtigsten Online-Plattformen ImmobilienScout24, Immowelt und Immonet im Zeitraum von Juli 2011 bis März 2016 für benachbarte regulierte und unregulierte Postleitzahlenbezirke verglichen.

DIW-Ökonom Claus Michelsen nennt zwei Gründe, warum das Preislimit bei Neuver­mietungen nicht wirkt. Zum einen seien die Sanktionen gegen Vermieter bei Verstößen relativ lax, zum anderen sei es für Mieter schwierig, an die relevanten Informationen zu kommen und ihr Recht durchzusetzen. Nicht zuletzt deshalb hätten Vermieter vor Inkrafttreten des Gesetzes die Mieten teilweise kräftig angehoben.

Zeitgleich mit dem DIW stellte auch der Ber­liner Mieterverein eine Kurzanalyse zur Wirkung der Mietpreisbremse vor. Berlin war das erste Bundesland, das die Regelung zum 1. Juni 2015 in Kraft setzte. „Nach zwölf Monaten ist die Bilanz ernüchternd“, erklärte Mieterverein-Geschäftsführer Reiner Wild. Zwei Untersuchungen des Forschungsinstituts RegioKontext und des Instituts für Soziale Stadtentwicklung (IFSS) zeigten, dass die Mietpreisbremse keinen nennenswerten Einfluss auf die Höhe der Mieten bei Wiedervermietung habe. Die Auswertung von tatsächlichen Mietvertragsabschlüssen durch den Berliner Mieterverein habe dasselbe Bild ergeben: Durchschnittlich sei die Mietpreisbremse in Berlin um 31 Prozent überschritten worden.

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Als Grundlage der Analyse dienten wiederum die Inserate der Immobilienportale. Die Institute räumen selbst ein, dass diese Datengrundlage eher schmal sei, weil diverse Anbieter dort nicht inserieren. Daher seien in die Studie des IFSS ergänzend auch die Internetseiten einzelner, vor allem städti­scher Wohnungsunternehmen in die Unter­suchung einbezogen worden.

BBU: „Die Mietpreisbremse funktioniert“
Dennoch setzt genau an diesem Punkt die Kritik des BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen ein. Die für die Studie ausgewerteten Fallzahlen bilde­ten mit rund 50.000 nur einen Teilmarkt der Neuvermietungen in Berlin ab. Beispiels­weise seien die Mitglieder des Verbandes, die in der Hauptstadt rund 40 Prozent aller Mietwohnungen stellten, mit ihrer mieten­dämpfenden Wirkung in den Anzeigenportalen deutlich unterrepräsentiert. Die Mitgliedsunternehmen wickelten das Gros ihrer Neuvermietungen über die Geschäftsstellen ab.

Der BBU verkehrt in seiner Stellungnahme das Fazit des Berliner Mietervereins in das Gegenteil: „Die Studie zeigt, dass die Mietpreisbremse funktioniert. Denn das Ziel des Gesetzgebers war es, die Mietendynamik deutlich zu bremsen. Die vom Mieterverein beauftragte Studie kommt zu genau diesem Schluss.“ Ein Blick in die Kurzstudie lässt tatsächlich auch diese Schlussfolgerung zu. Die Autoren von RegioKontext schreiben wörtlich: „In dem Marktsegment, das von der Mietpreisbremse betroffen ist, hat sich die Preisdynamik 2015 erkennbar verlangsamt“. Zu diesem Ergebnis kommt man, wenn man die Ausnahme für Mieterhöhung, die das Gesetz zulässt, aus der Untersuchung herausnimmt. Die Mietpreisbremse erlaubt unlimitierte Preiserhöhungen bei der Erstvermietung von Neubauten und nach umfangreichen Modernisierungen.

Dass die Mietpreisbremse kraftlos zu sein scheint, belegen auch die Auswertungen des Portals Immonet. In acht von zwölf untersuchten Städten seien die Angebotsmieten in den vergangenen zwölf Monaten deutlich gestiegen. In Berlin seien es 6 Prozent. Und auch in Nordrhein-Westfalen und Bayern seien deutliche Entwicklungen erkennbar: In Ingolstadt sind die Mieten heute sogar 15 Prozent teurer als vor einem Jahr – trotz Mietpreisbremse. Auch in Augsburg und Düsseldorf (jeweils + 11 Prozent) sind die Mieten stark gestie­gen. In Köln, Regensburg und Bonn (je­weils + 1 Prozent) sind sie weitestgehend stabil geblieben.

Einzig Hamburg habe als Großstadt die Trendwende geschafft, denn in der Hanse­stadt seien die Angebotsmieten um 1 Pro­zent gesunken. Immowelt vermutet als Grund für die Trendwende das schon 2013 gegründete „Bündnis für das Wohnen“, das als Ziel den Bau von jährlich 6.000 Wohnungen ausgegeben hatte. Der Ham­burger Senat und die im Bündnis vertrete­nen Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft unterzeichnen Anfang Juni ein neues Bündnispapier. Danach verpflichten sich die Beteiligten, die Zahl der jährlichen Baugenehmigungen auf 10.000 zu erhöhen.

Der Artikel erschien in der Ausgabe 07-08/2016 der IVV immobilien vermieten & verwalten