Aus dem Tatbestand
Die Parteien sind die Mitglieder der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 19. Juli 2008 wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Soweit hier von Interesse wurden zu dem Tagesordnungspunkt (TOP) 2 die Abrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2007 und zu TOP 3 die Entlastung des Verwaltungsbeirates und der Verwalterin beschlossen.
Aus den Entscheidungsgründen
I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die zu TOP 2 beschlossene Jahresabrechnung sei mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar. …
II. Die Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung ganz überwiegend stand.
1. Infolge der zulässigerweise beschränkten Zulassung der Revision (vgl. Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 217/09) konnte dem Senat die Sache nur anfallen, soweit Positionen betroffen sind, bei denen die im Tatbestand referierte und nach Auffassung des Berufungsgerichts klärungsbedürftige Rechtsfrage eine Rolle gespielt hat. Auf diese Positionen hat sich die Revision denn auch folgerichtig beschränkt.
2. In der Sache ist der Beschluss zu TOP 2 lediglich mit Blick auf die in den Einzelabrechnungen umgelegten Kosten für die Reparatur der Außenglasscheibe in der Wohnung Nr. 34 für ungültig zu erklären; im Übrigen ist die Revision unbegründet.
a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass in die Jahresgesamtabrechnung auch solche Ausgaben einzustellen sind, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat (BGH, Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248/96). Nur so ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft erfassen, die Jahresabrechnung auf ihre Plausibilität (Senat, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09) und ggf. auch darauf hin überprüfen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist und ob Regressansprüche gegen den Verwalter oder sonstige Personen in Betracht kommen und ob diese gerichtlich durchgesetzt werden sollen. Eine solche Prüfung wäre zumindest deutlich erschwert, wenn unberechtigt getätigte Ausgaben in die Gesamtabrechnung nicht eingestellt würden.
b) Auch bei den Einzelabrechnungen sind unberechtigt getätigte Ausgaben zu berücksichtigen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen nach dem jeweils einschlägigen Verteilungsschlüssel umgelegt werden, weil ansonsten die Sicherung der Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise in Mitleidenschaft gezogen würden. Lassen sich Ansprüche gegen den jeweiligen Schuldner durchsetzen, fließen der Gemeinschaft die vereinnahmten Gelder in einem späteren Abrechnungszeitraum wieder zu. Es liegt daher im wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer, dass auch unberechtigte Belastungen des Gemeinschaftsvermögens möglichst kurzfristig umgelegt werden. Das gilt umso mehr, als durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen die Rechtsstellung der Gemeinschaft gegenüber möglichen Regressschuldnern nicht beeinträchtigt wird.
Bei (Regress-)Ansprüchen gegen den Verwalter gilt nichts anderes. Die Genehmigung der Jahresabrechnungen durch die Wohnungseigentümerversammlung enthält keine konkludente Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben. Auch ist eine Beschlussfassung über die Entlastung nicht Voraussetzung für die Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Verwalter; allenfalls steht eine erteilte Entlastung als negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB) der Geltendmachung von Ansprüchen entgegen (BGH, Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248/96). Darauf kommt es hier jedoch nicht an, weil der die Verwalterin entlastende Beschluss zu TOP 3 bereits rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist. Daher wird sich die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls auf Antrag zumindest eines Wohnungseigentümers mit der Frage des Regresses gegen die Verwalterin zu befassen haben.
c) In den Einzelabrechnungen sind die Kostenpositionen auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Maßgeblich hierfür ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine hiervon abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist. Dagegen erscheint es nicht sachgerecht, das Verfahren über die Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung mit dem Streit über das Bestehen materiellrechtlicher Ersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer zu betrachten. Das gilt umso mehr, wenn für eine Berücksichtigung materiellrechtlicher Ansprüche sogar verlangt wird, dass jedenfalls bei der Beschlussfassung "in nachvollziehbarer und nachprüfbarer Weise die tatsächliche und rechtliche Grundlage der Forderung dargelegt" wird, weil ansonsten Beschlussanfechtungen provoziert würden.
Gemessen daran, ist die Umlage der für die Errichtung der Trennwände und für die Reinigung der Fassade aufgewendeten Kosten nicht zu beanstanden; ohnehin kommen Ersatzansprüche vorliegend nicht gegen Wohnungseigentümer, sondern nur gegen die Verwalterin in Betracht. Anders verhält es sich bei den Kosten für den Austausch der Scheibe in der Wohnung Nr. 34. Nach der - rechtlich unbedenklichen - Regelung in § 10 Abs. 3 der Teilungserklärung sind derartige Kosten von dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen. Diese Bestimmung geht dem allgemeinen Umlageschlüssel vor. Daher sind sämtliche Einzelabrechnungen - beschränkt auf die fehlerhaft umgelegte Position (Senat, Beschluss vom 15. März 2007 - V ZB 1/06) - für ungültig zu erklären
Gericht: BGH
Aktenzeichen: V ZR 156/10
Urteil vom: 04.03.2011
Redaktion (allg.)
◂ Heft-Navigation ▸
