Aus den Entscheidungsgründen
Die Beteiligten zu 1) sind die Eigentümer der im 34. Obergeschoss
gelegenen Eigentumswohnung Nr. 3411 (Penthauswohnung) der eingangs
genannten Wohnanlage ....., zu der als weiteres Sondereigentum nach
der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan eine ihr vorgelagerte
"Terrassenfläche" (Bl. 231 GA) gehört, die sich an 3 Seiten
um die Penthauswohnung legt. Planungsarchitekt und einer der Voreigentümer
der Wohnung war Herr Prof. I.. Seit der Errichtung der Anlage im
Jahre 1973 war der Boden der Terrasse lediglich mit einer wasserdichten
Bitumenbahn verklebt, worauf die Beteiligten zu 1) zum Zwecke des
Betretenkönnens bislang Holzroste verlegt haben. Im vorliegenden
Verfahren verlangten sie, dass die Eigentümergemeinschaft den
Boden der Terrasse so herrichtet, dass sie in die Lage versetzt
werden, die Terrasse mit einem begehbaren Oberbelag aus Fliesen
oder sonstigem Steinmaterial zu versehen. Das Amtsgericht wies den
Antrag ab. Auf die sofortige Beschwerde hat das Landgericht nach
Einholung eines Sachverständigengutachtens den Beschluss teilweise
abgeändert und die Beteiligten zu 2) - die übrigen Eigentümer
- verpflichtet, den Boden der Terrasse durch Einbau bestimmter näher
genannter Schutzeinrichtungen so herzustellen, dass die Beteiligten
zu 1) in der Lage sind, auf diesen einen begehbaren Belag aus Holz
aufzubringen. Ferner hat es unter Nr. 2 seiner Entscheidung auf
den von den Antragstellern mit ihrer sofortigen Beschwerde ergänzend
gestellten Antrag festgestellt, dass diese im Hinblick auf die vorgelegte
und bedenkenfreie Planung des Landschaftsarchitekten C. berechtigt
seien, nach Vornahme näher genannter Schutzmaßnahmen
auf der Terrasse einen Dachgarten auf eigene Kosten anzulegen. Gegen
den ihnen am 11.3.99 zugestellten Beschluss richtet sich die am
24.3.99 eingegangene weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten
zu 2), mit der sie (nur) die Abweisung des Feststellungsantrags
weiterverfolgen.
Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Beschwerde
ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1,
27, 29 FGG) und führt sachlich zur Aufhebung des angefochtenen
Teils des Beschlusses und insoweit zur Zurückverweisung der
Sache zur erneuten Behandlung und Entscheidung an das Landgericht.
Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Gesetzesverletzung
im Sinne der §§ 27 FGG, 55o ZPO.
Das Landgericht hat die Berechtigung der Beteiligten zu 1) zur
Anlegung des geplanten Dachgartens auf ihrer Terrasse lediglich
damit begründet, der Sachverständige K. habe in seinem
von der Kammer eingeholten Gutachten vom 7.1.98 festgestellt, dass
gegen das von den Beteiligten zu 1) dazu vorgelegte Konzept des
Landschaftsarchitekten C. vom 1o.6.97 Bedenken nicht bestehen.
Die Erwägung hält indes der rechtlichen Nachprüfung
nicht stand. Die Berechtigung zur Anlegung des Dachgartens setzt
vielmehr voraus, dass die Beteiligten zu 1) nachweisen, dass entweder
es sich dabei - wie bei der Herrichtung eines begehbaren Terrassenunterbaus
- um die erstmalige Herstellung des nach den Bauplänen und
der Baubeschreibung vorgesehenen ordnungsgemäßen Zustands
des Gebäudes handelt, oder aber dass die Rechte anderer Wohnungseigentümer
durch die Baumaßnahme nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG
bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs.
1 S. 2 WEG). Zu beidem fehlen jedwede Feststellungen des Landgerichts.
1) Rechtlich bedenkenfrei ist zwar die Auffassung des Landgerichts,
dass es sich bei der Herstellung des für einen Oberbelag aus
Holz begehbaren Terrassenunterbaus im Hinblick auf die in "der der
Baubeschreibung beigefügten Grundrisszeichnung, Bl. 231 d.A."
erfolgten Bezeichnung des Sondereigentums um die erstmalige Herstellung
eines ordnungsgemäßen Zustands handelt. Weil eine "Terrasse"
von vorneherein den Eigentümern der streitigen Penthauswohnung
zugewiesen ist, muss erstmalig nunmehr von der Eigentümergemeinschaft
ein Terrasssenunterbau geschaffen werden, der eine ordnungsgemäße
Benutzung der Terrasse, dh insbesondere ihre bestimmungsgemäße
Begehbarkeit ermöglicht. Von einem Dachgarten in Form einer
extensiv oder intensiv begrünten Fläche, der - worauf
auch der Sachverständige K. hingewiesen hat - nicht mit einer
Terrasse gleichgesetzt werden kann, ist indes in der Grundrisszeichnung
keine Rede. Entsprechendes gilt deshalb nicht ohne weiteres auch
für den Dachgarten, wovon aber wohl das Landgericht bei seiner
Entscheidung ausgegangen ist. Es muss vielmehr erst noch geklärt
werden, ob, wie die Beteiligten zu 1) behaupten, die jetzt beabsichtigte
Begrünung eines Teils der Terrasse durch entsprechende Eintragungen
bzw. Darstellungen in den übrigen Plänen vom Bauträger
(die D. Deutsche Wohnbau GmbH & Co. in M.) vorgesehen war, etwa
durch Beiziehung der Grundakte, des Wohnungsgrundbuchs und/oder
der Bauakte, wenn die Pläne von den Beteiligten nicht mehr
vorgelegt werden können sollten.
Ließe sich dann feststellen, dass nach den ursprünglichen
Bauplänen des Bauträgers (und insbesondere nach der Baubeschreibung)
bei der streitigen Penthauswohnung die nunmehr beabsichtigte Begrünung
eines Teils der Terrasse vorgesehen war und bislang nur noch nicht
verwirklicht wurde, und deshalb die - eine bauliche Veränderung
ausschließende - erstmalige Herstellung des vorgesehenen Zustands
des Gebäudes in Frage steht, dient die Anlegung des Dachgartens
in Form einer intensiven Begrünung der erstmaligen Herstellung
des von vorneherein geplanten Zustands des Sondereigentums und wäre
die Erstellung mithin Sache des Wohnungseigentümers, der die
Maßnahme nach dem technisch, insbesondere statisch bedenkenfreien
Konzept des Landschaftsarchitekten C. auf seine Kosten durchführen
könnte.
2) Sollte indes nicht festgestellt werden können, dass
die teilweise Begrünung von vorneherein geplant war, wird das
Landgericht zu prüfen und zu entscheiden haben, ob durch die
beabsichtigte Anlegung des Dachgartens, der dann eine bauliche Veränderung
i.S. des § 22 WEG beinhalten kann, die über eine ordnungsgemäße
Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht,
die Rechte anderer Wohnungseigentümer nicht über das in
§ 14 Nr.1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden
(§ 22 Abs. 1 S. 2 WEG), d.h. dass einem anderen Wohnungseigentümer
über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche
Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Als solcher Nachteil
kann eine durch die Baumaßnahme veranlasste Veränderung
des Gebäudes dann angesehen werden, wenn sie eine Verschlechterung
und damit eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung bedeutet
oder wenn sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer
in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt
fühlen kann (vgl. BGH NJW 92, 978; Senat WE 97, 43o; BayObLG
NZM 99, 423; OLG Schleswig NZM 99, 422). Folglich kann nach anerkannter
Rechtsprechung eine beachtliche Beeinträchtigung schon darin
liegen, dass Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum wegen der
Baumaßnahme nur unter Erschwerungen festgestellt, zugeordnet
und behoben werden können, und durch sie ein Grund für
Streit zwischen den Wohnungseigentümern bereits angelegt ist,
ob für Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum die Baumaßnahme
ursächlich ist oder nicht. Ferner ist bei Baumaßnahmen
der vorliegenden Art in Rechnung zu stellen, dass ihre tatsächliche
Ausführung von der unbedenklichen Planung abweichen kann (vgl.
OLG Hamm NJW-MietR 97, 277 = DWE 97, 1o7; BayObLGZ 9o, 12o = ZMR
9o, 39o = WE 91, 254 und NJW-RR 96, 1165 = ZMR 96, 57o = WuM 96,
495).
Im Entscheidungsfall ist unstreitig, dass die Beteiligten zu 1)
einen Dachgarten entsprechend dem vorgelegten Konzept des Landschaftsarchitekten
C. anlegen wollen, d.h. mit einer sog. "Intensiven Dachbegrünung".
Das haben sie in der Verhandlung vom 14. 8. 98 ausdrücklich
erklären lassen. Davon ist auch der Sachverständige K.
ausgegangen, der in seinem Gutachten dargelegt hat, dass die Anlegung
einer solchen intensiven Begrünung durchgreifende Veränderungen
an der Abdichtung und der Höhenlage der Fenster und Türen
erfordere, und dass eine solche intensiv begrünte Fläche
keine Terrassenfläche mehr sei, weil deren Nutzung als Terrasse
nicht möglich ist. Die intensive Begrünung erfolge in
der Art eines angelegten Gartens und fordere eine Regulierung des
Wasserstandes im Substrat, d.h. in der Tiefe muss Wasser gehalten
werden, ggf. sogar nachgeführt werden. Deshalb stellt sich
auch die Frage, ob die einzubauende Wurzelschutzbahn zur Wasserabdichtung
ausreichen kann.
Die danach zu treffende Feststellung, ob eine bauliche Veränderung
eine nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung darstellt, liegt
weitgehend auf tatrichterlichem Gebiet. Das Landgericht hat solche
Erwägungen nicht angestellt, die sie deshalb gegebenenfalls
nachzuholen haben wird und die für das Rechtsbeschwerdegericht
Voraussetzung dafür sind, eine tatsächliche Würdigung
gemäß §§ 27 Abs.1 S.2 FGG, 561 Abs.2 ZPO zwar nicht auf
ihre sachliche Richtigkeit aber darauf zu überprüfen,
ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht (vgl. BGH NJW 92,
978; OLG Zweibrücken WE 98, 237; BayObLG NZM 99, 423 + 98,
98o und ZMR 97, 152 = WuM 97, 186).
Die Entscheidung des Landgerichts kann danach keinen Bestand haben,
sie wird aufgehoben und die Sache an das Landgericht zur erneuten
Behandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der
von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch das
Landgericht.
Gericht: OLG KÖLN
Aktenzeichen: 16 Wx 56/99
Redaktion (allg.)
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