Ansprüche aus Konkurs?

Der Herausgabeanspruch des Vermieters begründet ein Aussonderungsrecht im Konkurs des Mieters nur im Umfang nach § 985 BGB. Danach hat der Mieter dem Eigentümer nur den unmittelbaren Besitz an der Sache zu verschaffen, insbesondere den Zugang zu ermöglichen und die "Wegnahme" zu dulden. Dagegen erstreckt sich die Herausgabepflicht des rechtsgrundlosen Besitzers nicht auf die Wegnahme von Einrichtungen oder auf die Beseitigung von Veränderungen.Davon ist die mietvertragliche Räumungspflicht zu unterscheiden. Danach muss der Mieter bei Vertragsende die Mietsache in vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückgeben. Die Konkursmasse des Mieters haftet für einen vertragswidrigen Zustand der Mietsache nur, soweit der Konkursverwalter den Zustand nur durch ihm selbst zuzurechnende Handlungen verursacht hat.

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Bild: weerachai/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

Der Kläger ist Verwalter in der Gesamtvollstreckung über
das Vermögen der B. GmbH. In dieser Eigenschaft vermietete
er Betriebsgrundstücke einschließlich wesentlicher Bestandteile
an die P. GmbH (nachfolgend P.). Wegen erheblicher Mietzinsrückstände
der P. kündigte der Kläger das Mietverhältnis durch
Schreiben vom 17. Januar 1997 fristlos.

Aufgrund eines gegen die P. gestellten Gesamtvollstreckungsantrags
erließ das Amtsgericht Magdeburg am 20. November 1997 ein
allgemeines Verfügungsverbot gegen sie und bestellte den Beklagten
zum Sequester. Am 1. Januar 1998 wurde das Gesamtvollstreckungsverfahren
gegen die P. eröffnet und der Beklagte zum Verwalter ernannt.

Der Kläger verlangt vom Beklagten die Räumung und Herausgabe
der Betriebsgrundstücke, insbesondere die Beseitigung der "auf
den ... Flächen erfolgten Verfüllungen durch Bauschutt,
Müll oder ähnlichem". Das Landgericht hat den Beklagten
antragsgemäß verurteilt, das Oberlandesgericht dessen
Berufung zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision
des Beklagten.

Aus den Entscheidungsgründen

Das Rechtsmittel führt zur Klageabweisung.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Der Kläger habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe
und Räumung der Betriebsgrundstücke gemäß §
556 Abs. 1 BGB. Dieser Anspruch umfasse außer der Verschaffung
der tatsächlichen Gewalt auch die Räumung. Übertrage
der Mieter dem Vermieter zwar den Besitz, gebe er das Mietobjekt
jedoch in verwahrlostem Zustand zurück und entferne er die
zum Zwecke der Gebrauchsnutzung auf das Grundstück geschafften
Sachen nicht, so enthalte er die Sache dem Vermieter vor. Nach dem
zugrunde zu legenden Klägervortrag sei der Zustand des Mietobjekts
derzeit noch so, dass die Entfernung der auf den Freiflächen
des Grundstücks befindlichen Gegenstände und die Wiederherstellung
des Ursprungszustandes nicht unerhebliche Aufwendungen erforderlich
machten. Deshalb habe die P. ihre Räumungspflicht bis zur Eröffnung
der Gesamtvollstreckung nicht erfüllt. Aus dem Vortrag des
Beklagten ergebe sich nichts anderes. Er bestreite nur, dass der
auf dem Gelände lagernde Bauschutt, Hausmüll und ähnliches
auf Handlungen der Gesamtvollstreckungsschuldnerin zurückzuführen
sei. Eine anderweitige Entstehung habe er jedoch nicht dargetan.

Weder die P. noch der Beklagte hätten den Räumungs- und
Herausgabeanspruch erfüllt. Hierfür trägt der Beklagte
die Beweislast. Der Kläger habe sich insoweit auch nicht im
Annahmeverzug befunden. Denn der Beklagte habe nicht vorgetragen,
wann die Gemeinschuldnerin oder er als Sequester im Jahre 1997 dem
Kläger gegenüber die Räumung des Mietobjekts erklärt
hätten, und dass dieser die Entgegennahme abgelehnt habe. Ferner
habe der Beklagte nicht ausreichend vorgetragen, der Zustand des
Mietobjekts sei so gewesen, dass der Kläger an der Wiederinbesitznahme
nicht gehindert werde. Dem stehe es nicht entgegen, dass der Kläger
und Dritte vorhandene Hallen nutzten.

Endlich sei insoweit der Umstand bedeutungslos, dass über
das Vermögen der O. inzwischen das Gesamtvollstreckungsverfahren
eröffnet worden sei.

Der Kläger mache einen Aussonderungsanspruch geltend. Eine
Verpflichtung der Konkurs- bzw. Gesamtvollstreckungsmasse zur Räumung
und Herausgabe trete ein, wenn der Gesamtvollstreckungsverwalter
den Mietgegenstand zur Konkursmasse gezogen habe, indem er die Herausgabe
abgelehnt oder ihn für die Masse genutzt habe. Hier sei der
Beklagte zunächst davon ausgegangen, dass die P. ihrer Herausgabe-
und Rückgabepflicht nicht nachgekommen sei. Noch mit Schreiben
vom 30. März 1998 habe er erklärt, der Kläger möge
sich zwecks Absprache eines Übergabetermins mit einem Bevollmächtigten
des Beklagten in Verbindung setzen. Der Beklagte habe auch nicht
dargelegt, dass er zu einem früheren Zeitpunkt in seiner Eigenschaft
als Gesamtvollstreckungsverwalter erklärt habe, das Mietobjekt
nicht für die Gesamtvollstreckungsmasse in Anspruch zu nehmen.
Die Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe der P. und die unfertigen Erzeugnisse
hätten mindestens zur Zeit der Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens
noch auf dem Betriebsgrundstück gelagert, so dass der Beklagte
es genutzt habe.

II.

Räumungsanspruch

1. Der Kläger stützt den eingeklagten Anspruch
auf seine Eigenschaft als Vermieter; alleinige Eigentümerin
des Grundstücks ist die Trägerin der von ihm verwalteten
Vermögensmasse nicht. Gemäß § 556 Abs. 1 BGB ist
der Mieter verpflichtet, nach der Beendigung des Mietverhältnisses
die gemietete Sache zurückzugeben.

a) Dieser vertragliche Anspruch reicht weiter als der Herausgabeanspruch
des Eigentümers: Nach § 985 BGB hat der Besitzer dem Eigentümer
grundsätzlich nur den unmittelbaren Besitz an der Sache zu
verschaffen, insbesondere den Zugang zu ermöglichen und die
Wegnahme zu dulden. Dagegen erstreckt sich die Herausgabepflicht
des rechtsgrundlosen Besitzers nicht auf die Wegnahme von Einrichtungen
oder die Beseitigung von Veränderungen (MünchKomm –
BGB/Medicus, 3. Aufl. § 985 Rdnr. 18).

Mit diesem begrenzten Umfang begründet auch der Herausgabeanspruch
des Vermieters ein Aussonderungsrecht, dessen Erfüllung durch
den Konkursverwalter zu Masseschulden führen kann (s. u. III).

b) Davon ist die mietvertragliche Räumungspflicht zu unterscheiden.
Sie hat grundsätzlich zum Inhalt, dass der Mieter bei Vertragsende
die Mietsache im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben,
ihn also notfalls herzustellen hat. Diese weitergehende Pflicht
des Mieters beruht allein auf dem von ihm abgeschlossenen Vertrag.
Sie kann nur unter den hierfür allgemein geltenden Regeln (§
13 Nr. 1 GesO, § 59 KO oder § 55 InsO) zur Masseverbindlichkeit
werden. Dies gilt insbesondere für die Wegnahme von Einrichtungen
des Mieters sowie die Beseitigung der von ihm vorgenommenen Veränderung,
die zur Räumung im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB gehören.
Anderenfalls würde die durch § 13 Nr. 1 GesO (§ 59 Abs. 1 Nr.
1 und 2 KO, § 55 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InsO) bezweckte Begrenzung von
Masseschulden unterlaufen (ebenso BGHZ 72, 263, 267). Dem steht
das Urteil BGHZ 86, 204 ff nicht entgegen; in diesem Falle hatte
das Mietverhältnis die Konkurseröffnung überdauert,
und dem Konkursverwalter oblagen daraus begrenzte nachvertragliche
Obhutpflichten zur Vermeidung weiterer Verschlechterungen. Darum
geht es im vorliegenden Falle nicht (s. u. 2 a).

Zwar ändert die Eröffnung des Konkurs- oder Gesamtvollstreckungsverfahrens
nicht den Inhalt des Räumungsanspruchs selbst. Diese Folge
besagt aber umgekehrt auch nichts darüber, in welchem Umfange
die dafür entstehenden Kosten Masseschulden oder nur Gesamtvollstreckungsforderungen
begründen. Insoweit sind die Anspruchsfolgen teilbar (BGHZ
125, 270, 275 ff; Schulz InVo 1999, 161, 164 f; vgl. §§ 105, 108
Abs. 2 InsO). An der Teilbarkeit ändert auch der Umstand nichts,
dass der reine Herausgabeanspruch ein Aussonderungsrecht begründen
kann (s.u. III). Diese Verstärkung des vertraglichen Anspruchs
des Vermieters soll nur verhindern, dass die Aussonderungsbefugnis
allein von der Eigentümerstellung abhängt. Immobilien Vermieten,
der selbst nicht Eigentümer ist, soll also nicht schlechter
gestellt werden als der vermietende Eigentümer. Keinesfalls
soll er aber besser gestellt werden als dieser: Die Aussonderung
beschränkt sich auch dann ihrem Umfang nach stets auf die Verschaffung
des unmittelbaren Besitzes am Grundstück. Nur Kosten, die in
diesem Umfang anfallen, können die Gesamtvollstreckungsmasse
als solche belasten. Soweit der Mieter hingegen wegen der Verschlechterung
der Mietsache Schadenersatz schulden mag, begründet dies lediglich
eine Gesamtvollstreckungsforderungen.

An dieser Abgrenzung ist der erkennende Senat nicht durch entgegenstehende
Entscheidungen des Bundesgerichtshofs gehindert. Zwar hat der XII.
Zivilsenat ausgesprochen, dass der mietvertragliche Rückgabeanspruch
auch insoweit vom Konkursverwalter zu Lasten der Masse zu erfüllen
sei, als er die Entfernung zurückgelassener Sachen umfasse
(BGHZ 127, 156, 165 ff). Der XII. Zivilsenat hat jedoch auf Anfrage
erklärt, dass er in diesem Punkt nicht an der im genannten
Urteil vertretenen Auffassung festhalte.

2. Der Räumungsanspruch des Klägers begründet nach
dessen eigenem Vorbringen hier keine Masseschuld (§ 13 Abs. 1 Nr.
1 GesO), sondern allenfalls eine Gesamtvollstreckungsforderung.
Deren Erfüllung kann er nicht vom Beklagten als Gesamtvollstreckungsverwalter
verlangen; statt dessen steht ihm nur die Möglichkeit offen,
den Erfüllungs- oder einen aus der Nichterfüllung folgenden
Schadensersatzanspruch zum Vermögensverzeichnis (§ 11 GesO)
anzumelden.

a) Der Beklagte schuldete die vertragliche Rückgewähr
im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB nicht als Masseverbindlichkeit.

Für Veränderungen der Mietsache, eingetretene Verschmutzungen
oder das Ansammeln störender Gegenstände hätte die
vom Beklagten verwaltete Masse gemäß § 13 Abs. 1 Nr.
1 GesO nur einzustehen, wenn der Beklagten persönlich oder
durch ihm selbst zuzurechnende Handlungen (vgl. § 59 Abs. 1 Nr.
1 KO, § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO) den vertragswidrigen Zustand verursacht
hätte. Anderenfalls haftet die Gesamtvollstreckungsmasse jedenfalls
dann nicht für den nachteiligen Zustand einer Mietsache, den
der Gesamtvollstreckungsschuldner vor Verfahrenseröffnung herbeigeführt
hat, wenn der zugrundeliegende Mietvertrag vorher beendet wurde.

Die Kosten, die bei der vertragsgemäßen Herstellung
eines vor Konkurseröffnung beendeten Mietverhältnisses
im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB anfallen, begründen reine Konkursforderungen
(BGHZ 72, 263, 265 f; OLG Dresden DZWIR 1999, 388 f). Insbesondere
für die Verunreinigung eines Pachtgrundstücks hat der
erkennende Senat entschieden, dass der vertragliche Wiederherstellungsanspruch
des Verpächters nur eine Vergleichsforderung gemäß
§ 36 Abs. 2 VergIO – also entsprechend der Konkursforderung
– begründet, soweit die nachteilige Veränderung der
Pachtsache bei der Eröffnung des Vergleichsverfahrens bereits
vorhanden war. Für den Fall, dass danach der Vergleichsverwalter
den Pachtvertrag fortsetzt, ist die vertragliche Herstellungspflicht
bei Ende des Pachtvertrages aufzuteilen; dem Verpächter –
der einen ungekürzten Wiederherstellungsanspruch geltend macht
– obliegt hierbei die Beweislast dafür, dass die nachteiligen
Veränderungen erst nach der Eröffnung des Vergleichsverfahrens
eingetreten sind (BGHZ 125, 270, 272 ff). Dieser Ansatz, den Rechtszustand
für die Zeit vor und nach Konkurseröffnung zu trennen,
entspricht zugleich der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts
(BAG ZIP 1991, 1295, 1298 f) und des Bundesfinanzhofs (BFH ZIP 1986,
316, 317). Die Teilbarkeit des Vertrages heben die §§ 108 Abs. 2,
105 InsO gerade auch für Miet- und Pachtverhältnisse besonders
hervor.

b) Diese Rechtslage ändert sich nicht deswegen, weil der Beklagte
hier das Vermögen einer juristischen Person als Handelsgesellschaft
verwaltet. Der Senat hat schon früher der Auffassung (insbesondere
von K. Schmidt, zuletzt in ZIP 2000, 1913, 1916 f) widersprochen,
dass es dem Konkursverwalter selbständig obliege, eine juristische
Person zu liquidieren. Vielmehr hat der Verwalter vorrangig die
Interessen der Gläubiger zu wahren (Senatsurt. v. 28. März
1996, Az. IX ZR 77/95, ZIP 1996, 842, 844). Auch die Insolvenzordnung
geht von dieser Sicht aus. Gemäß § 1 Satz 1 InsO dient
das Insolvenzverfahren in erster Linie dazu, die Gläubiger
eines Schuldners gemeinschaftlich zu befriedigen. Der in § 1 Abs.
2 Satz 3 des Regierungsentwurfs zur Insolvenzordnung vorgesehene
weitere Zweck, für die Abwicklung juristischer Personen und
Gesellschaften ohne Rechtspersönlichkeiten zu sorgen, ist nicht
Gesetz geworden. Zur Begründung hat der Rechtsausschuss des
Bundestages ausgeführt, die Vorschrift sei redaktionell gestrafft
"und dadurch auf ihre wesentlichen Elemente zurückgeführt
worden" (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses,
Bundestags-Drucksache 12/7302 S. 155 zu § 1). Unabhängig davon,
welche Rückschlüsse im einzelnen aus der Gesetzgebungsgeschichte
zu ziehen sind, wäre eine Abwicklung der juristischen Person
jedenfalls dem als "wesentlich" hervorgehobenen gesetzlichen
Hauptzweck des Gesamtvollstreckungs- oder Insolvenzverfahrens untergeordnet:
Würde sie die Gläubigerbefriedigung verkürzen, hat
diese uneingeschränkt Vorrang.

Dem steht § 199 Satz 2 InsO nicht entgegen. Diese Vorschrift setzt
voraus, dass bei der Schlussverteilung ein Überschuss bleibt,
und regelt nur dessen Verteilung. Sie besagt hingegen nicht darüber,
ob und gegebenenfalls wie ein solcher Überschuss zustande kommt.
Insbesondere regelt sie nicht, wie und in welchem Umfang vorrangige
Masseverbindlichkeiten begründet werden.

c) Der erkennende Senat weicht mit diesem Ausspruch nicht von Entscheidungen
des Bundesverwaltungsgerichts ab. Soweit dieses durch Urteil vom
22. Oktober 1998 (WM 1999, 339, 341 f) entschieden hat, dass die
Kosten einer Ersatzvornahme als Masseschuld zu befriedigen sind,
wenn den Konkursverwalter die Beseitigungspflicht als eigene trifft,
ging es um die Haftung des Insolvenzverwalters als Betreiber einer
Anlage, nicht allein um einen störenden Zustand des konkursbefangenen
Vermögens.

Hiermit befasst sich allerdings ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts
vom 10. Februar 1999 (WM 1999, 818, 819 f; a.M. AG Essen ZIP 2001,
756, 757; einschränkend auch VGH Kassel NZI 2000, 47, 48).
Es hat angenommen, dass die an einen Gesamtvollstreckungsverwalter
gerichtete Anordnung zur Beseitigung einer Störung, die von
Massegegenständen ausgeht, unabhängig vom Entstehungszeitpunkt
dieser Störung wie eine Masseverbindlichkeit zu behandeln sei.
Dabei hat es sich allerdings nicht inhaltlich mit einer Abgrenzung
des § 13 Abs. 1 – gegenüber § 17 – GesO befasst;
die erstgenannte Vorschrift ist in dem Urteil nicht einmal erwähnt.
Zudem setzt sich die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts
nicht mit den zuvor aufgeführten Urteilen des Bundesgerichtshofs
auseinander, die zum Konkursrecht von einer anderen Abgrenzung ausgehen
(s.o. 1 b, 2b). Der erkennende Senat sieht danach den tragenden
Grund dieser verwaltungsgerichtlichen Entscheidung in den Ausführungen
speziell zur öffentlich-rechtlichen Ordnungspflicht. Diese
soll sich "weder in inhaltlicher noch in zeitlicher Hinsicht
auf eine frühere Verpflichtung der Gesamtschuldnerin vor Eröffnung
des Gesamtvollstreckungsverfahrens" beziehen, sondern "ausschließlich
an den aktuellen Zustand des zur Masse gehörenden Betriebsgeländes"
anknüpfen. "Für eine solche, von Massegegenständen
ausgehende (Zustands-)Störung (sei) der Gesamtvollstreckungsverwalter
wegen seines im Verhältnis zur Gemeinschuldnerin ausschließlichen
Besitzrechts verantwortlich, denn ihm obliege aufgrund seiner insolvenzrechtlichen
Stellung die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten,
die sich auf Gegenstände der Konkursmasse beziehen". Vor
allem der abschließende Satz, die Befugnis zum Erlass der
Beseitigungsverfügung unterliege "nicht den für Gesamtvollstreckungsforderungen
geltenden Anforderungen der Gesamtvollstreckungsordnung", zeigt,
dass das Ordnungsrecht – dem bezeichneten Urteil zufolge –
von den allgemeinen Schranken des Gesamtvollstreckungs-(Insolvenz-)Rechts
freigestellt sein soll. Darum geht es im vorliegenden Falle nicht.
Auf die gewichtigen Bedenken insbesondere von Henckel (in: Aktuelle
Probleme des neuen Insolvenzrechts, herausgegeben vom Arbeitskreis
für Insolvenz- und Schiedsgerichtswesen, Köln 2000, S.
92 108 ff) gegen eine solche Sonderstellung kommt es danach nicht
entscheidend an.

d) Der Kläger behauptet selbst nicht, dass der Beklagte auf
den Zustand des Mietgrundstücks einwirkt hätte. Sein Vortrag
geht nur dahin, der Beklagte habe nicht den vertragsgerechten Zustand
hergestellt. Dazu war und ist er jedoch, wie ausgeführt, nicht
mit Mitteln der Gesamtvollstreckungsmasse verpflichtet. Das schließt
auch seinen persönlichen Einsatz aus, der aus Mitteln der Gesamtvollstreckungsmasse
zu vergüten wäre. Damit kann zugleich seine – rechtmäßige
– Unterlassung nicht die Masse verpflichten. Der gegen sie
gerichtete Räumungsanspruch ist deshalb unbegründet.

III.

Herausgabeanspruch

Der aus § 556 Abs. 1 BGB folgende Herausgabeanspruch kann –
soweit sich sein Inhalt mit § 985 BGB deckt – grundsätzlich
die Gesamtvollstreckungsmasse verpflichten (s.o. II 1 a). Das setzt
jedoch voraus dass ihr Verwalter für sie den Besitz innehält.
Das ist hier nach dem eigenen Vorbringen des Klägers nicht
der Fall.

1. Danach ist es schon zweifelhaft, ob der Beklagte als Gesamtvollstreckungsverwalter
überhaupt Besitz an den Betriebsgrundstücken ergriffen
hat (§ 854 Abs. 1 BGB). Denn das durch § 117 Abs. 1 KO gebotene
Bestreben des Konkursverwalters (Gesamtvollstreckungsverwalters),
die im Besitz des Schuldners befindlichen Sachen zunächst –
auch für den jeweiligen Eigentümer – sicher aufzubewahren,
begründet noch keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung
gegen die Konkursmasse (zur Abgrenzung vgl. BGHZ 130, 38, 48 f).
Ein solcher Gewahrsam kann auch fremdnützig sein.

2. Sogar wenn der Beklagte die Betriebsgrundstücke im Verhältnis
zum Kläger in Besitz genommen hätte, hat er diesen nach
dem unstreitigen Sachverhalt zurückübertragen.

Dazu genügte, wie unter II 1 ausgeführt, das Ermöglichen
der Wegnahme, d.h. der Besitzergreifung durch den Kläger. Dieser
behauptet selbst nicht, dass das Gelände für ihn verschlossen
sei oder der Beklagten ihn davon fernhalte. Deshalb reichte nach
§ 854 Abs. 2 BGB die Einigung zur Besitzübertragung aus.

Auf das Räumungsverlangen des Klägers hat ihm der Beklagte
durch Schreiben vom 30. März 1998 mitgeteilt, "Herr S.
(sei) ermächtigt ..., die Übergabe vorzunehmen";
ferner wurde der Kläger aufgefordert, einen Termin dazu abzustimmen.
Er hat dieses Angebot nur deshalb nicht angenommen, weil er rechtsirrig
meinte, zusätzlich die Räumung des Grundstücks durch
den Beklagten verlangen zu können. Den Hinderungsgrund sieht
er allein in den Verfüllungen mit Bauschutt, Müll und
ähnlichem. Dieser steht aber der Herausgabe im Rechtssinne
nicht entgegen. Unstreitig werden wenigstens Teile des Grundstücks
– insbesondere der Gebäude – von anderen Unternehmen
wenigstens mit Duldung des Klägers genutzt. Sein eigener Vortrag
ergibt nicht, dass seine Herrschaftsgewalt sich nicht auf jeden
Teil des Grundstücks erstreckt. Damit ist die Aussonderung
vollzogen.
 

Gericht: BGH Karlsruhe
Aktenzeichen: IX ZR 327/99

Redaktion (allg.)

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