Autostellplatz?

Wer ein Reihenhaus mit Stellplatz verkauft, dann aber den Parkplatz nicht bieten kann, muß den Kaufvertrag auf Wunsch des Käufers wieder rückgängig machen.

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Bild: fabstyle/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

Die Kläger begehren Rückabwicklung eines notariellen "Kaufvertrages",
durch den die Beklagten sich verpflichteten, den Klägern das Wohnungseigentum
an einem Reihenhaus und das Sondernutzungsrecht an einer 12 qm großen
Fläche neben dem Hauseingang zu verschaffen. Dieses Sondernutzungsrecht
wurde den Klägern trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht
übertragen, worauf sie mit Anwaltsschreiben vom 1. Februar 1996
den Rücktritt vom "Kaufvertrag" erklärten (Anlagen K 12 und K 13
zur Klageschrift).

Der auf Zahlung vom 589.536,10 DM gerichteten Klage (Zug um Zug
gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums) sind die Beklagten
mit der Verjährungseinrede entgegengetreten. Es sei Sache der Kläger,
die anderen beiden Wohnungseigentümer zu veranlassen, das Sondernutzungsrecht
an die Kläger abzutreten. Von den Beklagten werde insoweit mangels
Eigentum eine unmögliche Leistung gefordert.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zwar hätten die Beklagten
sich wirksam verpflichtet, den Klägern das Sondernutzungsrecht an
der 12 qm großen Grundstücksfläche zu verschaffen und diese Verpflichtung
nicht erfüllt. Gleichwohl scheitere die Klage an § 8 Nr. 4 des notariellen
Kaufvertrages, wonach Rückgängigmachung nur bei schwerwiegenden
Mängeln verlangt werden könne. Im fehlenden Sondernutzungsrecht
an einer derart kleinen Fläche könnte kein Mangel von Gewicht gesehen
werden.

Dagegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung. Es gehe um
einen Rechtsmangel. Die einen Sachmangel regelnde Vertragsklausel
sei daher nicht einschlägig. Im übrigen könne der Mangel aber auch
nicht als geringfügig gewertet werden. Trotz der scheinbar eindeutigen
Rücktrittserklärung vom 1. Februar 1996 könnten sie daher Schadensersatz
wegen Nichterfüllung verlangen.

Die Kläger beantragen, das Urteil abzuändern und

I. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, 469.065,00
DM nebst 4 % Zinsen seit dem 16. 2. 1996 an die Kläger zu zahlen,

hilfsweise

davon einen Teilbetrag in Höhe von 153.942,63 DM an die ... zu
Darlehen

alles Zug um Zug gegen

Auflassung des im Grundbuch von ... für Wohnungseigentum

eingetragenen Miteigentums von 333,3/1.000stel Miteigentumsanteilen
an dem Grundstück ..., Flurstück ..., Gebäude- und Freifläche ...,
verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Haus
Nr. ... bezeichneten Wohnräumen im Erdgeschoß nebst Terrasse, den
Wohnräumen im 1. Obergeschoß nebst Balkon sowie den mit Nr. 2 bezeichneten
Kellerräumen im Untergeschoß nebst Rückübertragung des Sondernutzungsrechtes
an dem Kfz-Stellplatz mit aufstehender Garage und an der mit Nr.
2 gekennzeichneten Gartenfläche,

II. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an
die Kläger 120.471,10 DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 16. 2.
1996 zu zahlen.

äußerst hilfsweise

ihnen Vollstreckungsnachlaß durch Bankbürgschaft zu gewähren.

Die Beklagten beantragen,

1. die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen,

2. hilfsweise, ihnen zu gestatten, Sicherheit auch durch
Bürgschaft eines als Zoll- und/oder Steuerbürge zugelassenen Kreditinstituts
zu leisten.

Sie tragen vor, keiner der Miteigentümer mache irgendwelche Rechte
an der Fläche neben dem Eingang zum Haus der Kläger geltend. Den
Klägern stehe demnach das alleinige Nutzungsrecht zu. Daher habe
das Landgericht zu Recht den Mangel als nicht schwerwiegend angesehen.
Im übrigen könnten die Kläger .das Sondernutzungsrecht problemlos
von den anderen beiden Miteigentümern erlangen. Letztlich werde
der Klageanspruch auch der Höhe nach bestritten.

 

Aus den Entscheidungsgründen

die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Das Landgericht
hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Der Klageanspruch ist dem Grunde
nach gerechtfertigt. Da er auch seinem Umfang nach streitig und
der Streit über den Betrag des Anspruchs nicht zur Entscheidung
reif ist, konnte der Senat lediglich vorab über den Grund entscheiden
(§§ 523, 304 ZPO) und mußte die Sache wegen des Betrages an das
Landgericht Mainz zurückverweisen (§ 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO).

Die Beklagten sind nach §§ 434, 440 Abs. 1, 326 Abs. 1, 327 Satz
1, 346 ff BGB verpflichtet, den Klägern das gezahlte Entgelt für
das Wohnungseigentum Zug um Zug gegen dessen Rückübertragung zurückzugewähren.
Ob und ggf. in welchem Umfang den Klägern daneben Schadensersatzansprüche
wegen Verschuldens bei Vertragsschluß oder positiver Vertragsverletzung
zustehen, wird das Landgericht prüfen müssen.

Von der Berufungserwiderung nicht angegriffen geht das Landgericht
davon aus, daß die Beklagten sich durch den notariellen Vortrag
vom ... verpflichtet haben, den Klägern das Sondernutzungsrecht
an der 12 qm großen Fläche neben dem Eingang zu deren Reihenhaus
zu verschaffen. Das begegnet keinen durchgreifenden Bedenken. Denn
nach dem übereinstimmenden Parteivortrag wurde im Notartermin die
hier in Rede stehende Vorgartenfläche farbig markiert, so daß der
übereinstimmende Parteiwille dahin ging, den Klägern das Sondernutzungsrecht
auch an dieser markierten Fläche zu verschaffen. Daß sich aus der
notariellen Teilungserklärung vom ... etwas anderes ergibt, ist
unerheblich, weil diese Erklärung ausweislich der Formulierung in
§ 1 des notariellen Vertrages vom ... weder durch Vorlesen noch
Beifügen Bestandteil der Parteivereinbarungen geworden ist. Das
"die Teilungserklärung und die entsprechenden Pläne" nach dem Berufungsvorbringen
der Beklagten im Notartermin "ganz exakt auf dem Tisch gelegen haben",
ist unerheblich. Dadurch wurden sie nicht Vertragsinhalt.

Hatten die Beklagten sich demnach rechtlich wirksam verpflichtet,
den Klägern auch das Sondernutzungsrecht an der 12 qm großen Fläche
vor deren Reihenhaus zu verschaffen, ist das verkaufte Wohnungseigentum
im Hinblick darauf, daß an dieser Fläche ein Sondernutzungsrecht
der Kläger nicht eingeräumt wurde, mit einem Rechtsmangel (§§ 434,
437 BGB) behaftet (vgl. BGH NJW 1997, 1778, 1779). Obwohl es sich
trotz der Bezeichnung als "Kaufvertrag" wegen der Herstellungsverpflichtung
der Beklagten um einen Werklieferungsvertrag handelt, richtet sich
die Gewährleistung für die hier in Rede stehende Vertragspflicht
nach Kaufrecht (bgl. Palandt-Heinrichs, BGB 56. Auflage Rdnr. 5
zu § 651 BGB).

Der Rechtsmangel wird entgegen der Auffassung des Landgerichts
nicht von der Gewährleistungsbeschränkung in § 8 Nr. 4 des notariellen
Kaufvertrages erfaßt. Die Vertragsklausel lautet wie folgt:

"Die Gewährleistungsansprüche werden auf das Recht auf Nachbesserung
beschränkt. Nachgewiesene Folgeschäden werden ersetzt. Bei zweimaligen
Fehlschlägern einer Nachbesserung können Käufer jedoch Herabsetzung
der Vergütung, bei schwerwiegenden Mängeln daneben auch Rückgängigmachung
des Vertrages verlangen".

Diese Vertragsklausel ist schon nach ihrem Wortlaut auf Sachmängel
zugeschnitten. Denn die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer
eine bestimmte Rechtsposition zu verschaffen, ist bei Nichterfüllung
schon begrifflich einer Nachbesserung nicht zugänglich. Dem Käufer
bleiben insoweit die Rechte aus §§ 320 - 327 BGB (§§ 434, 437 i.v.m.
§ 440 Abs. 1 BGB).

Dem können die Beklagten nicht mit Erfolg entgegenhalten, wegen
des Miteigentums der anderen beiden Wohnungseigentümer sei ihnen
die Verschaffung des versprochenen Sondernutzungsrechts heute unmöglich.
eine anfängliche objektive Unmöglichkeit (§ 306 BGB) behaupten die
Beklagten selbst nicht. Die nachträgliche subjektive Unmöglichkeit
entlastet die Beklagten nicht, weil der Schuldner für sein objektiv
mögliches Leistungsversprechen einzustehen hat.

Letztlich verhilft auch das von den Beklagten behauptete Versäumnis
des Notars (Abweichung zwischen Teilungserklärung und notariellem
Kaufvertrag der Parteien) dem Klageabweisungsantrag nicht zum Erfolg.
Denn der Notar ist für den Verkäufer gegenüber dem Käufer hinsichtlich
der Rechtsverschaffungspflicht Erfüllungsgehilfe, wenn er mit der
Abwicklung beauftragt war (vgl. BGHZ 62, 121). So liegt es hier.
Die Beklagten haben daher ein Verschulden des Notars in gleichem
Umfange zu vertreten wie eigenes Verschulden (§ 278 Satz 1 BGB).

Auch der Hinweis auf eine angebliche Bereitschaft der übrigen Miteigentümer,
den Klägern das Sondernutzungsrecht an der Fläche einzuräumen, verfängt
nicht. Nachdem die Kläger nach erfolgloser Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung
wirksam zurückgetreten sind, kommt eine Erfüllung des Vertrages
durch die Beklagten oder die Miteigentümer der in Rede stehenden
Grundstücksfläche nicht mehr in Betracht.

Die Verjährungseinrede greift nicht. Denn die in § 8 Nr. 3 des
notariellen Vertrages bestimmte Verjährungsfrist von 5 Jahren war
bei Klageerhebung noch nicht verstrichen.

Die Rechtsfolgen der Rücktrittserklärung der Kläger vom ... ergeben
sich aus §§ 346 ff. BGB und den allgemeinen Vorschriften über die
Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluß und positiver Vertragsverletzung
(vgl. Palandt-Heinrichs, BGB 56. Auflage, Rdnr. 25 zu § 325 BGB).

Der demgegenüber von der Berufung vertretenen Ansicht, trotzt der
Rücktrittserklärung vom ..., könne Schadensersatz wegen Nichterfüllung
verlangt werden, kann nicht gefolgt werden. Richtig ist, daß die
Beklagten mit ihrem vertraglichen Verschaffungsanspruch in Verzug
geraten sind, und daß die Kläger befugt waren, von den dafür in
§ 326 BGB vorgesehenen Rechten Gebrauch zu machen. Das sind der
Rücktritt oder das Verlangen von Schadensersatz wegen Nichterfüllung.
Kommen für die Auslegung und Bewertung des Gläubigerverhaltens beide
Rechtsbehelfe in Betracht, gilt der Grundsatz, daß im Zweifel Rücktritt
nicht gewollt, sondern nur dann anzunehmen ist, wenn der Gläubiger
erkennbar ein ausschließliches Interesse daran hat, die Leistung
des Schuldners nicht mehr entgegennehmen zu müssen (vgl. BGH NJW
1988, 2877). Richtig ist auch, daß die Erklärung, vom Vertrag zurückzutreten
und Schadensersatz zu verlangen, nicht als Rücktrittserklärung verstanden
werden kann (vgl. BGH NJW 1982, 1279, 1280 m.z.w.N.). Der hier zu
entscheidende Fall liegt jedoch anders. Denn das Anwaltsschreiben
vom 1. Februar 1996 nimmt ausdrücklich Bezug auf die Fristsetzung
mit Ablehnungsandrohung und deren Ankündigung, entweder den Rücktritt
vom Vertrag zu erklären "oder andernfalls Schadensersatz wegen Nichterfüllung
geltend zu machen". Im nachfolgenden Abschnitt heißt es sodann,
hiermit werde der "Rücktritt vom Kaufvertrag" erklärt. Diese Erklärung
ist eindeutig und einer Umdeutung in ein Schadensersatzverlangen
wegen Nichterfüllung zu zugänglich. Denn im nachfolgenden Absatz
ist davon die Rede, Schadensersatz werde aus dem Gesichtspunkt der
culpa in contrahendo verlangt. Das verdeutlicht, daß die Kläger
seinerzeit bewußt und gewollt zwischen den beiden durch § 326 BGB
eröffneten Rechtsfolgen unterschieden und allein den Rücktritt erklärt
und auch gewollt haben. Der Versuch der Berufung, die seinerzeit
abgegebenen Erklärungen nunmehr in ein Schadensersatzverlangen umzudeuten,
ist damit zum Scheitern verurteilt.

Das die Kläger den Rücktritt gewählt haben, wird das Landgericht
im Betragsverfahren ebenso berücksichtigen müssen, wie die übrigen
Einwände der Beklagten zum Umfang des Anspruchs. Da noch nicht feststeht,
in welchem Umfang die Kläger letztlich obsiegen, mußte auch die
Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens dem Landgericht
übertragen werden.

Streitwert und Beschwer der Beklagten: 589.536,19 DM.

Gericht: OLG KOBLENZ
Aktenzeichen: 5 U 239/97

Redaktion (allg.)

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