Bindung an Beschluss

Der einzelne Wohnungseigentümer ist an einen Beschluss der Gemeinschaft gebunden, durch den ein Anwalt zur Erhebung einer Gewährleistungsklage gegen den Bauträger beauftragt wird, und sei dies auch nur für einige wenige Wohnungseigentümer bzw. Erwerber.

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Bild: Hans12/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

Die Parteien streiten darum, ob zwischen ihnen ein Mandatsvertrag besteht.

Hinsichtlich des unstreitigen und streitigen Sachverhaltes erster Instanz und der dort gestellten Anträge nimmt der Senat vollumfänglich Bezug auf den Tatbestand des angefochtenen Endurteils des Landgerichts München I vom 3. 8. 2001.

Der streitige Sachvortrag des Klägers erster Instanz ist folgendermaßen zu ergänzen: Der Kläger hat vorgetragen, er sei willkürlich als Kläger im Bauprozess herausgesucht worden und habe davon nur zufällig erfahren. Damit sei er willkürlich mit 1/8 des Kostenrisikos belastet worden. Die Verwaltung habe Vollmacht an die Beklagten nur namens der gesamten Miteigentümer erteilen können. Dann hätte den Kläger nur 1/50 des Kostenrisikos getroffen. Außerdem hätte mit dem Kläger auch erst ein Mandatsvertrag abgeschlossen werden müssen. Die spätere Genehmigung dieser Vorgehensweise durch den Beschluss vom 17. 7. 2000 ändere nichts mehr, weil dieser Beschluss keinen Einfluss auf die Aktivlegitimation des Klägers habe.

Mit einem am 3. 8. 2001 verkündeten Endurteil hat das Landgericht München I die Klage abgewiesen und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt:

Zwischen dem Kläger und den Beklagten bestehe ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Aufgrund der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 13. 7. 1998 und 17. 7.2000, die beide bestandskräftig seien, sei der Verwalter auch namens des Klägers zur Mandatserteilung an die Beklagten ermächtigt gewesen, zumal der Kläger ja Mitglied dieser Wohnungseigentümergemeinschaft sei, und im Bauprozess Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend gemacht würden. Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG habe die Verwalterin auch namens des Klägers handeln dürfen.

Falsch sei die Argumentation des Klägers, die Beschlüsse vom 13. 7. 1998 und 17. 7. 2000 würden die Vollmachtserteilung für nur acht Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht decken. Die Geltendmachung von Mängeln entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Eigentümerversammlung habe die gerichtliche Geltendmachung an sich ziehen dürfen. Es entspreche auch ordnungsgemäßer und sorgfältiger Verwaltung, dass Ansprüche nur von denjenigen Miteigentümern gerichtlich geltend gemacht werden, die vertragliche Gewährleistungsansprüche haben. Nachdem vorliegend ein Beschluss der Eigentümerversammlung über die gerichtliche Geltendmachung dieser Gewährleistungsansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums vorliege, seien alle Miteigentümer daran gebunden, ob sie mit diesem Beschluss nun einverstanden seien oder nicht. Folglich müssten auch alle Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft die Prozesskosten tragen. Der Verwalter habe für alle Miteigentümer den Mandatsvertrag abgeschlossen, weshalb im Innenverhältnis jeder Miteigentümer nur einen seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Anteil an den Prozesskosten zu tragen habe. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17. 7. 2000, d.h. die Genehmigung der Klage nur namens der acht Miteigentümer durch die Eigentumsversammlung, sei dahin auszulegen, dass die Eigentümergemeinschaft, d.h. alle Wohnungseigentümer, die Kosten des Prozesses übernehmen.

Von einem Mandatsvertrag auch des Klägers mit den Beklagten sei daher auszugehen.

...

Gegen dieses, ihm am 27. 8. 2001 zugestellte, Endurteil hat der Kläger mit einem am 19. 9. 2001 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel bei bis 15. 11. 2001 verlängerter Frist mit einem am 15. 11. 2001 eingegangenen Schriftsatz begründet.

Der Kläger meint, in der Gemeinschaftsordnung sei eine automatische Vollmachtserteilung nicht vorgesehen. Die Verwaltung sei gemäß Beschluss nur berechtigt gewesen, im Namen aller Miteigentümer gegenüber den Verkäufern einzelner Wohnungen gerichtlich vorzugehen und in Vertretung der gesamten Eigentümergemeinschaft Mandatsverträge abzuschließen. Dies habe die Verwaltung jedoch nicht getan. Vielmehr habe die Verwaltung keinen Mandatsvertrag abgeschlossen, sondern die Beklagten angewiesen, als Prozessvertreter von acht Personen aufzutreten. Die Verwaltung habe einen Geschäftsbesorgungsvertrag abgeschlossen im eigenen Namen mit den Beklagten, nicht jedoch einen Geschäftsbesorgungsvertrag u.a. zwischen dem Kläger und den Beklagten.

Im Übrigen fehlen der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie die Art und Weise der Abgabe der wechselseitigen Willenserklärungen für einen Geschäftsbesorgungsvertrag. Außerdem fehle Sachvortrag der Beklagten und Darlegungen in den Entscheidungsgründen des Ersturteils dazu, wer wem gegenüber welche Willenserklärungen bezüglich eines Vertragsschlusses abgegeben habe.

Schließlich bestehe auch die Pflicht des Anwalts zur umfassenden Information des Mandanten über die Tätigkeit, deren Umfang und die daraus resultierende Kostenbelastung. Vorliegend habe der Vermögensverwalter des Klägers plötzlich die Klage im Bauprozess zugestellt erhalten, und der Kläger so zufällig Kenntnis vom angeblich bestehenden Mandat erhalten.

Der Kläger beantragt:

I. Das Urteil des Landgerichts München I, (Az. 6 O 9082/01) vom 3. 8. 2001 wird abgeändert.

II.Es wird festgestellt, dass zwischen dem Kläger und den Beklagten kein anwaltschaftliches Mandatsverhältnis (Geschäftsbesorgungsvertrag) besteht.

Die Beklagten beantragen, die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen. Unter Bezugnahme auf die Klageerwiderung in erster Instanz sind die Beklagten der Ansicht, dass vorliegend ein Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft und den Beklagten zustande gekommen sei aufgrund des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 13. 7. 1998, und dass nur für diejenigen acht Miteigentümer Klage im Bauprozess zu erheben war, denen Gewährleistungsansprüche hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums zugestanden hätten. Vollmacht sei also nur für diejenigen acht Kläger erteilt worden.

Es bestünden keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Verwaltung im eigenen Namen einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit den Beklagten abgeschlossen habe. Dies sei von niemandem behauptet worden. Der Kläger übersehe, dass der bestandskräftige Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13. 7. 1998 auch für ihn bindend sei. Außerdem verkenne der Kläger, dass der Auftraggeber eines Mandatsvertrags (vorliegend alle Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft) und der Inhalt des Anwaltsvertrags (vorliegend Klageerhebung nur für acht Miteigentümer) unterschiedlich sein können. Der Kläger sei wegen des bindenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft vom 13. 7. 1998 selbst Vertragspartner des Geschäftsbesorgungsvertrags, der in Stellvertretung für alle Miteigentümer mit den Beklagten abgeschlossen worden sei.

Im Übrigen tragen die Beklagten vor, die Verwaltung regelmäßig informiert zu haben. Der Kläger werde bei den stattfindenden Eigentümerversammlungen über den Prozessverlauf jeweils informiert. Im Übrigen sei die Informationsverteilung unbeachtlich für die Frage, ob ein Mandatsvertrag bestehe und ob eine Prozessvollmacht wirksam erteilt worden sei oder nicht.

...

Aus den Entscheidungsgründen

Das zulässige und statthafte Rechtsmittel der Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg, weil u.a. zwischen ihm und den Beklagten ein Geschäftsbesorgungsvertrag besteht.

I.

Der Senat nimmt vollumfänglich Bezug auf die zutreffenden Darlegungen in den Entscheidungsgründen des Ersturteils.

II.

Ergänzend ist zum Berufungsvorbringen des Klägers auszuführen:

1.Zu unterscheiden ist zwischen dem Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrags und der Erteilung einer Prozessvollmacht. Am 13. 7. 1998 wurde von der Eigentümerversammlung zu Top 7 ausweislich des Protokolls über diese Versammlung beschlossen, die Verwalterin zu beauftragen, nach Ablauf einer Nachfrist Prozessvollmacht zu erteilen, um die Ansprüche, die dann noch offen sind, gerichtlich im Namen der Eigentümergemeinschaft geltend zu machen. Dieser Beschluss ist bestandskräftig.

Entsprechend dieses bestandskräftigen Beschlusses, der gemäß § 10 Abs. 4 WEG auch für den Kläger bindend war, hat die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft den Beklagten mit Schreiben vom 21. 10. 99 namens der gesamten Eigentümergemeinschaft und aller ihrer Mitglieder ein Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages unterbreitet, das die Beklagten konkludent durch Entfaltung von anwaltschaftlicher Tätigkeit angenommen haben. Auf das Schreiben der Verwaltung vom 21. 10. 99 hin haben die Beklagten vertragsgemäß die ihnen überlassenen Unterlagen überprüft und sind, wovon der Senat ausgeht, zu dem Ergebnis gekommen, dass nicht sämtlichen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft Mängelansprüche gegenüber dem Bauträger zustehen, sondern nur acht Miteigentümern, darunter u.a. dem Kläger.

Wenn dann seitens der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft den Beklagten Prozessvollmacht lediglich namens derjenigen acht Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt wird, denen auch die streitgegenständlichen Mängelbeseitigungsansprüche zustehen, so hielt sich dies im Rahmen ordnungsgemäßer und sachgemäßer Verwaltung und war auch durch den bestandskräftigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 13. 7. 1998 gedeckt. Wäre nämlich den Beklagten Prozessvollmacht namens aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt worden, also auch derjenigen Mitglieder, denen keine Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger zustanden, wäre die Klage bezüglich dieser Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft von vorne herein unbegründet gewesen und es wären nutzlos Kosten zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft verursacht worden.

Unabhängig von der Frage, ob die Prozessvollmacht nur namens der acht Wohnungseigentümer, die Anspruchsinhaber waren, erteilt worden ist oder namens sämtlicher Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft hätte erteilt werden müssen, trifft den Kläger gemäß § 6 Abs. 3 BRAGO a.F. im Außenverhältnis zu den Beklagten das gleiche Kostenrisiko wie alle anderen Miteigentümer, d.h. er kann im Außenverhältnis zu den Beklagten fast vollständig in Anspruch genommen werden. Im Innenverhält6nis, d.h. im Verhältnis zu allen anderen Wohnungseigentümern, trifft den Kläger ohnehin nur ein Kostenrisiko, das prozentual seinem Miteigentumsanteil an der Eigentümergemeinschaft entspricht. Dies entsprach der Handhabung der Verteilung anfallender Gerichtskosten. Entsprechend sind auch die beiden bestandskräftigen Beschlüsse vom 13. 7. 1998 und 17. 7. 2000 auszulegen, nämlich dass im Innenverhältnis sämtliche Wohnungseigentümer untereinander etwaige Prozesskosten von allen Miteigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zu tragen sind.

Nach alledem besteht zwischen sämtlichen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Beklagten ein Geschäftsbesorgungsvertrag, der seitens sämtlicher Miteigentümer von der Verwalterfirma ... GmbH, als Vertreterin, abgeschlossen worden ist.

Es kann keine Rede davon sein, dass ein einzelner Miteigentümer mit Lasten befrachtet werden kann und Verträge zu seinen Lasten möglich sind, ohne dass er etwas davon weiß. Der Kläger als Mietglied der Wohnungseigentümergemeinschaft hat alle Versammlungsprotokolle erhalten und war in den Versammlungen auch durch seinen Vermögensverwalter, zumindest teilweise, vertreten.

Zwar besteht grundsätzlich die Pflicht des Rechtsanwalts zur umfassenden Information des Mandanten über die Tätigkeit, deren Umfang und die damit verbundene Kostnebelastung. Doch kann hier nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger lediglich zufällig Kenntnis vom Mandatsvertrag erhalten hat. Denn sein Vermögensverwalter war auf den Eigentümerversammlungen, zumindest teilweise, anwesend, wo die Tätigkeit der Beklagten von einem ihrer Vertreter näher dargelegt wurde. Im Übrigen wäre auch die Frage, ob die Beklagten als mandatierte Rechtsanwälte ihrer Pflicht zur Information des Mandanten nachgekommen sind, nicht entscheidungserheblich für die Frage, ob überhaupt ein Geschäftsbesorgungsvertrag besteht oder nicht. Wie bereits dargelegt, ist ein solcher jedoch zwischen sämtlichen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Beklagten zu bejahen.

2. Die Beklagten brauchten im vorliegenden Verfahren auch keine schriftliche Vollmacht vorzulegen. Lediglich im Hauptprozess, d.h. im Bauprozess wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum, wäre bei Bestreiten eine schriftliche Vollmacht vorzulegen.

Mit bestandskräftigem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17. 7. 20000 erklärte die Eigentümerversammlung in Anwesenheit eines Sozietätsmitglieds der Beklagten das Einverständnis mit der Klageerhebung nur für diejenigen Miteigentümer, denen vertragliche Gewährleistungsansprüche zustehen. Außerdem ist eine Vollmachtserteilung grundsätzlich formfrei möglich.

Im Rahmen der sachgemäßen und ordnungsgemäßen Verwaltung hat die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft den Beklagten Prozessvollmacht nur für diejenigen acht Miteigentümer für den Bauprozess erteilt, denen auch vertragliche Gewährleistungsansprüche zustehen. Dass diese Vollmacht namens dieser acht Miteigentümer den Beklagten erteilt wurde, steht für den Senat außer Zweifel. Ansonsten hätten die Beklagten namens dieser acht Miteigentümer keine Klage im Bauprozess angestrengt.

3. Der Kläger konnte auch nachträglich weder den, auch in seinem Namen abgeschlossen Geschäftsbesorgungsvertrag noch die in seinem Namen den Beklagten erteilte Prozessvollmacht widerrufen.

 

a)Ein einseitiger Widerruf eines durch die Verwalterin auch in seinem Namen abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags mit den Beklagten kommt nicht in Betracht. Schließlich ist der bestandskräftige Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13. 7. 98, selbst wenn der Kläger dabei überstimmt worden wäre, auch für den Kläger bindend. Denn durch den Beschluss vom 13. 7. 98 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum, die lediglich acht Miteigentümern zustanden, quasi an sich gezogen. Durch diesen Beschluss sind damit die Ansprüche der acht Miteigentümer zu einem gemeinschaftlichen Anspruch sämtlicher Wohnungseigentümer geworden (vgl. BayObLG FGPrax 1996, 142).

 

b) Aus gleichen Gründen kann der Kläger auch die von der Verwaltung in seinem Namen erteilte Prozessvollmacht für die Beklagten nicht einseitig widerrufen. Schließlich handelt es sich bei den streitgegenständlichen Gewährleistungsansprüchen um gemeinschaftliche Ansprüche der Wohnungseigentümer, die die Eigentümergemeinschaft mit Beschluss vom 13. 7. 98 an sich gezogen hat. Außerdem besteht aufgrund der Treuepflichten im Rahmen einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft, die auch den Kläger treffen, ein Anspruch der Gemeinschaft auf Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums gegen diejenigen Miteigentümer, denen derartige Gewährleistungsansprüche zustehen. Ansonsten wäre die Eigentümergemeinschaft gezwungen, auf eigene Kosten und damit folglich mit erheblicher anteiliger Mitbelastung aller einzelnen Miteigentümer die bestehenden Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigen zu lassen. Dies kann nicht angehen, wenn, wie vorliegend, einzelnen Miteigentümern vertragliche Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger zustehen.

4.Abgesehen davon, dass der Klageantrag gar nicht darauf gerichtet ist, die fehlende Erteilung oder den späteren Wegfall einer rein formalen Prozessvollmacht des Klägers für den anhängigen Hauptprozess festzustellen, hätte für einen solchen Antrag auch das Rechtschutzbedürfnis gefehlt. Ob der Kläger im Hauptprozess mit formell wirksamer Prozessvollmacht vertreten ist, kann nämlich nur vom Gericht des Hauptprozesses mit Wirkung für die Prozessparteien und das Gericht selbst festgestellt werden, nicht aber in einem Prozess zwischen Rechtsanwälten des Hauptprozesses und einer von ihnen dort vertretenen Partei.

III.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10/711 Satz 1 ZPO.

Die Revision war nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO n.F. nicht vorliegen.

Gericht: OLG München
Aktenzeichen: - 17 U 4845/01

Redaktion (allg.)

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