Doppelmaklertätigkeit

Aus dem Tatbestand

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung einer Maklerprovision
in Höhe von 22.446,00 DM in Anspruch.

Der Kläger war Eigentümer des Anwesens. Da er beabsichtigte,
dieses zu veräußern, schloss er unter dem Datum des 13. Januar
2000 mit der Klägerin, welche sich mit der Vermittlung von Immobilien
befasst, einen Vertrag ab, wegen dessen Inhalt im Einzelnen auf Blatt
12 GA Bezug genommen wird.

Die Klägerin wurde in der Folgezeit entsprechend den vertraglichen
Vereinbarungen tätig. Infolge dieser Tätigkeit kam es am 3.
April 2000 zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages zwischen dem
Beklagten und Frau. Mit dieser und deren Ehemann hatte die Klägerin
ebenfalls einen Maklervertrag geschlossen, bezüglich dessen Inhalt
im Einzelnen auf Blatt 36 GA verwiesen wird.

Entsprechend dem Inhalt des notariellen Kaufvertrages erfolgte eine Kaufpreiszahlung
an den Beklagten in Höhe von 645.000,00 DM. Von der Käuferseite
hat die Klägerin entsprechend der mit dieser getroffenen Vereinbarung
eine Provision in Höhe von 22.446,00 DM (3,48 % des Kaufpreises)
erhalten.

Gestützt auf die zwischen den Parteien am 13. Januar 2000 geschlossene
Vereinbarung macht die Klägerin gegenüber dem Beklagten nunmehr
ebenfalls eine Provision in dieser Höhe geltend. Sie behauptet, der
Beklagte sei vor Abschluss des Vertrages vom 13..Januar 2000 ausdrücklich
darauf hingewiesen worden, dass auch der Käufer des Objekts eine
entsprechende Provision an sie zu zahlen habe.

Unter Bezugnahme auf ein außergerichtliches Mahnschreiben und -
bezüglich der Zinshöhe - den Inhalt des streitgegenständlichen
Vertrages beantragt die Klägerin, den Beklagten zu verurteilen, an
sie 22.446,00 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 27. Juli 2000 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er behauptet, erst. nach
dem Abschluss des Kaufvertrages davon erfahren zu haben, dass auch die
Käuferseite eine Provision an die Klägerin habe zahlen müssen.
Vor diesem Hintergrund ist er der Ansicht, dass die Klägerin die
Zahlung einer Provision nur einmal verlangen könne, da sie ansonsten
ungerechtfertigt bereichert sei.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung von Zeugen. Wegen
des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Terminprotokoll vom 5.
Februar 2001 Bezug genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist bis auf einen Teil des Zinsanspruchs begründet. Der
Klägerin steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Zahlung
von 22.446,00 DM gemäß § 652 Abs. 1 BGB zu.

Zwischen den Parteien ist, was von dem Beklagten auch gar nicht in Abrede
gestellt wird, ein Maklervertrag zustande gekommen, durch welchen sich
der Beklagte verpflichtete, eine Maklercourtage in Höhe von 3,48
% des aufgrund der Bemühungen der Klägerin erzielten Kaufpreises
zu zahlen. Bei einem Kaufpreis in Höhe von 645.000,00 DM, welchen
der Beklagte erhalten hat, macht dies die von der Klägerin geltend
gemachte Summe aus. Es steht zwischen den Parteien nicht im Streit, dass
die Tätigkeit der Klägerin für den Abschluss des inhaltlich
so gewollten Hauptvertrages ursächlich war. Unter Berücksichtigung
der vertraglichen Vereinbarungen steht der Klägerin der klageweise
geltend gemachte Zahlungsanspruch nach § 652 Abs. 1 BGB zu.

Die Klägerin hat diesen Anspruch auch nicht im Sinne von § 654 BGB
verwirkt. Dem Immobilienmakler ist eine Doppeltätigkeit für
Verkäufer- und Käuferseite grundsätzlich erlaubt, sie ist
durchgängig auch üblich. Unzulässig und beachtlich im Sinne
von § 654 BGB ist eine solche Doppeltätigkeit nur, wenn sie zu vertragswidrigen
Interessenkollisionen führt. Vorliegend ist dabei davon auszugehen,
dass die Klägerin tatsächlich für beide Seiten als Vermittlungsmakler
tätig geworden ist. Eine solche Tätigkeit zeichnet sich dadurch
aus, dass der Makler aktiv auf die Willensentschließung der Vertragsparteien
Einfluss nimmt (vgl. nur Palandt-Sprau, BGB, 59. Aufl. 2000, § 652 Rdnr.
13). Nach den Bekundungen des Zeugen ..., welcher für die Klägerin
als freier Mitarbeiter mit eigenem Provisionsanspruch und -interesse tätig
ist, und der den Kontakt mit Verkäufer- und Käuferseite vorliegend
gehabt hat, war dieser zum ersten Mal am 7. Januar 2000 von dem Beklagten
zu sich nach Hause gebeten worden. Dort habe er das Haus begutachtet und
einen Verkaufspreis von 550.000,00 DM als realistisch angesehen. Die Vorstellung
des Beklagten, welche auch in weiteren Gesprächen an anderen Tagen
zum Ausdruck gekommen sei, sei allerdings dahin gegangen, dass ein Preis
von 800.000,00 DM als wünschenswert angesehen werde. Dies sei aber
völlig unrealistisch gewesen. Nach einem weiteren Gespräch,
welches er gemeinsam mit dem Geschäftsstellenleiter der Klägerin
aus Viersen, dem Zeugen ... und dem Beklagten am 14. Januar 2000 in dessen
Haus geführt habe, sei schließlich ein avisierter Verkaufspreis
von 650.000,00 DM festgehalten worden. Insoweit sei auch das Auftragsformular
(Bl. 12 GA) abgeändert worden, in welches er selbst zuvor eine Preisvorstellung
von DM 550.000,00 eingetragen habe. Der Beklagte habe ihn bzw. die Klägerin
allerdings ermächtigt, bis auf einen Preis von 630.000,00 DM runterzugehen.
In ein in der Folgezeit erstelltes Expose, so der Zeuge ... weiter, sei
zunächst ein Preis von 659.000,00 DM aufgenommen worden. Von diesem
Preis seien dann auch die Interessenten, die Eheleute ... ausgegangen.
Herr ... habe ihm gegenüber dann aber erklärt, dass über
den Preis noch verhandelt werden müsse. Er selbst habe ... dann den
Betrag von 645.000,00 DM genannt, womit die Interessenten einverstanden
gewesen seien. Diese hätten allein deshalb ein besonderes Interesse
an dem Objekt gehabt, weil sie in unmittelbarer Nachbarschaft zu diesem
gewohnt hätten.

Steht mithin fest, dass die Klägerin für beide Seiten als Vermittlungsmaklerin
tätig geworden ist - denn sie hat in beide Richtungen auf die Höhe
des Kaufpreises gestaltend Einfluss genommen -, so traf sie eine gesteigerte
Pflicht zur Beachtung einer strengen Unparteilichkeit, da beim beiderseitigen
Vermittlungsauftrag ein Interessenwiderstreit für den Makler besonders
nahe liegt. Ein solcher Interessenkonflikt reicht allerdings allein nicht
aus, um bereits den Ausschluss des Provisionsanspruchs im Sinne von §
654 BGB zu begründen (vgl. BGH NJW-RR 1998, 992). Eine solche Doppeltätigkeit
für beide Auftraggeber ist beim Immobilienverkauf jedenfalls dann
grundsätzlich nicht vertragswidrig, wenn sie dem Makler von beiden
Vertragspartnern gestattet oder der Doppelauftrag wenigstens für
die jeweils andere Auftraggeberseite eindeutig erkennbar oder absehbar
ist (BGH a.a.O., Seite 993).

Das Gericht geht nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme
davon aus, dass der Beklagte vor Abschluss des streitgegenständlichen
Maklervertrages tatsächlich in diese Richtung aufgeklärt worden
ist. Das von der Klägerin verwendete Auftragsformular enthält
bereits unter Ziffer 5. den Hinweis darauf, dass der Auftrag "unbeschadet
einer entgeltlichen Tätigkeit für die Gegenseite gilt".
Bereits vor diesem Hintergrund war dem Beklagten deshalb klar, dass die
Klägerin auch für potentielle Kaufinteressenten tätig werden
wollte und für den Fall des Abschlusses des Kaufvertrages auch von
diesen die Zahlung einer Provision begehrte. Die Zeugen ... und ... haben
darüber hinaus nachvollziehbar und überzeugend bekundet, dass
der Beklagte tatsächlich im Rahmen der vor Abschluss des Maklervertrages
geführten Gespräche konkret auf eine entsprechende Doppeltätigkeit
der Klägerin hingewiesen worden ist. Der Zeuge ... hat dazu bekundet,
er habe dem Beklagten bereits bei dem ersten Gespräch am 7. Januar
2000 die Modalitäten der Tätigkeit der Klägerin erklärt.
Schon im Rahmen dieses Gesprächs habe er den Beklagten ausdrücklich
darauf hingewiesen, dass nicht nur er als Verkäufer, sondern auch
der Käufer selbst eine Provision an die Klägerin zahlen müsse.
Ein schriftlicher Vertrag sei bei dieser Gelegenheit noch nicht gemacht
worden. Es entspreche seiner üblichen Vorgehensweise, dass der Verkäufer
zunächst einmal noch darüber nachdenken solle, ob er überhaupt
verkaufen wolle und mit den Modalitäten der Tätigkeit der Klägerin
einverstanden sei. Erfahrungsgemäß sei es nämlich so,
dass die Verkäuferseite oft verwirrt sei, wenn sie höre, dass
auch sie selbst eine Provision zu zahlen habe. Er habe, so der Zeuge ...
weiter, den Beklagten in diesem Zusammenhang aber auch darauf hingewiesen,
dass es sich bei der Klägerin nicht um einen "einfachen Garagenmakler"
handele, sondern dass diese umfangreich für ihn tätig werde.

Der Beklagte habe sich dann schließlich erneut telefonisch gemeldet
und infolgedessen sei es am 13. Januar 2000 in dessen Haus zu einem zweiten
Termin gekommen. Bei dieser Gelegenheit habe er das Auftragsformular handschriftlich
ausgefüllt und dabei zunächst den von ihm selbst als realistisch
eingeschätzten Verkaufspreis von 550.000,00 DM aufgenommen. Auch
bei dieser Gelegenheit sei nochmals über die Modalitäten der
Tätigkeit, insbesondere die Inanspruchnahme beider Seiten auf Provision,
gesprochen worden. Am nächsten Tag, dem 14. Januar 2000, sei er dann
noch einmal mit dem Geschäftsstellenleiter zu dem Beklagten gefahren,
da sich auch ein Dritter einmal ein Bild über den erzielbaren Verkaufspreis
habe machen sollen. Dabei habe man sich dann geeinigt, von einem Betrag
von 650.000,00 DM auszugehen, dementsprechend sei auch das Auftragsformular
geändert und schließlich von dem Beklagten unterzeichnet worden,
nicht, ohne dass er zuvor nochmals auf die Doppeltätigkeit hingewiesen
worden sei.

Nach Abschluss der ganzen Angelegenheit habe sich der Beklagte sehr über
den erzielten Preis gefreut und mehrfach bedankt.

Auch der Zeuge ... hat im Rahmen seiner Vernehmung durch das Gericht
bestätigt, dass der Beklagte über die in Rede stehende Doppeltätigkeit
der Klägerin aufgeklärt worden sei. Was Herr ... bei vorhergehenden
Gesprächen dem Beklagten gegenüber geäußert habe,
entziehe sich, so der Zeuge ... naturgemäß seiner Kenntnis.
Ausweislich des ihm vorliegenden Kalenders erinnere er sich aber daran,
am 14. Januar 2000 gemeinsam mit Herrn ... bei dem Beklagten gewesen zu
sein.

Dies, weil Herr ... ihn gebeten hatte, eine eigenständige Bewertung
des Objekts vorzunehmen, insofern gebe es Probleme mit dem Verkaufsinteressenten.
Man habe dann bestimmt noch eine halbe Stunde mit dem Beklagten zusammengesessen
und die Sache im Einzelnen besprochen. Dabei werde auch immer die Provisionsregelung
besprochen, weil dies erfahrungsgemäß ein wichtiger Faktor
sei. Dies sei konkret im Einzelnen anhand des Auftragsformulars auch so
besprochen worden.

Das Gericht hat im Ergebnis keine Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit
der Bekundungen der Zeugen ... und .... Die von diesen gemachten Aussagen
waren glaubhaft, inhaltlich widerspruchsfrei und entsprechen nach den
Erfahrungen des Gerichts den tatsächlichen Übungen im Rahmen
vorvertraglicher Verhandlungen, so wie sie von "Großmaklern"
regelmäßig geführt werden. Dabei hat das Gericht nicht
übersehen, dass es sich in der Tat bei der Klägerin nicht um
einen "einfachen Garagenmakler", sondern um ein renommiertes
und bekanntes Unternehmen handelt. Zwar ist ebenfalls nicht unbeachtet
geblieben, dass beide vernommenen Zeugen ein mittelbares eigenes wirtschaftliches
Interesse am Ausgang des Rechtsstreits haben, da sie an einer von dem
Beklagten zu zahlenden Provision durch die Klägerin beteiligt werden.
Unter Berücksichtigung des überzeugenden persönlichen Eindrucks,
den beide Zeugen aber auf das Gericht gemacht haben, besteht vor diesem
Hintergrund kein Anlass daran, an ihrer Glaubwürdigkeit und der Glaubhaftigkeit
ihrer Aussagen zu zweifeln.

Schließlich ist von dem Gericht auch berücksichtigt worden,
dass der Hauptvertrag zu Konditionen abgeschlossen worden ist, welcher
auch aus Sicht des Beklagten - inhaltlich von dem Zeugen ... bekundet
- schlussendlich als wirtschaftlich günstig anzusehen ist, da der
Preis nicht unerheblich über der von dem Beklagten selbst gesetzten
Grenze von 630.000,00 DM vereinbart worden ist.

Nach alldem hat die Klägerin ihren Provisionsanspruch nicht verwirkt.

Die Klage ist allerdings unbegründet, soweit die Klägerin einen
Zinsanspruch in Höhe von 8 % geltend macht und sich dabei auf Ziffer
3. des Formularvertrages beruft.

Unter Berücksichtigung von § 11 Nr. 5 b AGBG ist die entsprechende
Vertragsklausel als unwirksam zu erachten, da dem Vertragspartner - hier
dem Beklagten - der Nachweis abgeschnitten wird, dass ein Schaden überhaupt
nicht oder in wesentlich niedriger Höhe entstanden ist. Dementsprechend
hat die Klägerin nur einen Anspruch auf Verzinsung ihres dem Grunde
nach schlüssig dargelegten Anspruchs auf Ersatz des Verzugsschadens
in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes. Da die streitgegenständliche
Forderung hier vor dem 1. Mai 2000 und mithin vor Inkrafttreten des Gesetzes
zur Beschleunigung fälliger Zahlungen fällig geworden ist, verbleibt
es beim gesetzlichen Zinssatz nach § 288 Abs. 1 BGB a.F. (Artikel 229
§.1 Abs. 1 S. 3 EGBGB).

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2, 709,
108 ZPO.

Streitwert: 22.446,00. DM
 

Gericht: LG Mönchengladbach
Aktenzeichen: 10 O 642/00