Erben des Mieters

Aus dem Tatbestand

Der Kläger wohnt seit dem Jahre 1939 in einer Wohnung der Beklagten
in ... in Frankfurt am Main. Ursprünglich bestand ein Mietverhältnis
zwischen dem Vater des Klägers und der Beklagten. Nach dem Tode
des Vaters trat die Mutter der Klägers im Jahr 1945 in das Mietverhältnis
ein. Am 15. 4. 1969 schlossen die Mutter des Klägers und die Beklagte
einen neuen Mietvertrag, auf den Bezug genommen wird. In den Mietvertrag
ist aufgenommen, daß die Mietdauer ab dem 1. 11. 1939 rechnet. Ziffer
12 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen, die Bestandteil des Mietvertrages
sind, enthält Regelungen zur Beendigung des Mietverhältnisses durch
den Tod des Mieters. Es heißt dort u.a.: "Wurde der gemeinsame Hausstand
nicht mit dem Ehegatten, sondern mit anderen Familienangehörigen
geführt ..., so treten diese Familienangehörigen in das Mietverhältnis
ein. ... Das Wohnungsunternehmen kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses
mit den nach Abs. 2 berechtigten Personen nur ablehnen, wenn Umstände
vorliegen, die das Wohnungsunternehmen zur fristlosen Kündigung
oder zur Auflösung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund berechtigen
würden oder bei deren Vorliegen das Wohnungsunternehmen nach den
Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung ein Mietverhältnis
nicht abschließen würde ..."

Die Mutter der Klägers starb im Mai 1993. Es fand daraufhin am
25. 5. 1993 ein Gespräch zwischen dem Kläger und Herrn ..., einem
Mitarbeiter der Beklagten, statt, die Einzelheiten dieses Gesprächs
sind zwischen den Parteien streitig.

In der Folgezeit übersandte die Beklagte dem Kläger ein Schreiben
vom 24. 6. 1993, in dem es heißt: "Da Sie mit Ihrer Mutter in Hausgemeinschaft
lebten, beabsichtigen wir, das Mietverhältnis mit Ihnen auf der
Grundlage eines neuen Mietvertrages und einer neuen derzeitigen
Grundmiete von 645,30 DM zuzüglich 31,90 DM Mansardenmiete, 12,30
DM Sonderentgelt Modernisierung, 14,98 DM Breitbandkabel, 8,17 DM
Gaspauschale, 55,- DM Vorauszahlung für Kaltwasser und 235,- DM
Vorauszahlung für Heizung, fortzusetzen, sofern nicht in Ihrer Person
ein Hinderungsgrund gegeben ist (BGB § 569 a Ziffer 5). Die anliegende
Wohnungsbewerbung bitten wir innerhalb einer Woche ausgefüllt, und
unterschrieben zurückzusenden. Voraussetzung ist außerdem, daß der
Zustand der Mietsache festgestellt wird. Wir bitten Sie daher, unseren
Bauleiter ... anzurufen und eine Besichtigungstermin zu vereinbaren."

Die Parteien schlossen sodann mit Datum vom 29. 7. 1993 einen neuen
Mietvertrag ab, auf den Bezug genommen wird. Gegenüber dem alten
Mietzins von 409,70 DM wurde jetzt ein neuer Mietzins von 689,50
DM vereinbart. Außerdem wurde in § 2a des Mietvertrages die Untervermietung
sowie die Aufnahme weiterer Personen ausgeschlossen.

Der Kläger zahlte ab September 1993 den vereinbarten Mietzins von
monatlich 689,50 DM.

Mit Schreiben vom 28. 6. 1997 wandte sich der Kläger an die Beklagte
und trug vor, er sei von Bekannten auf ein vor einigen Wochen ergangenes
und in den Medien besprochenes Urteil des BGH hingewiesen worden,
das das Recht eines Erben auf Eintritt in das Mietverhältnis bestätige.
Daraufhin habe er seinen Fall von einem befreundeten Juristen überprüfen
lassen. Er habe dadurch erstmals erfahren, daß er bereits kraft
Gesetzes durch den Tod der Mutter in das bestehende Mietverhältnis
eingetreten sei und daß der Abschluß eines neuen Mietvertrages nicht
erforderlich gewesen sei. Mit Schreiben vom 18. 8. 1997 erklärte
der Kläger die Anfechtung der von ihm bei Abschluß des Mietvertrages
abgegebenen Willenserklärung.

Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Schreiben des
Klägers vom 28. 6. 1997 und 18. 8. 1997.

Der Kläger behauptet, er habe dem Zeugen ... gegenüber am 25. 5.
1993 geäußert, er wolle das Mietverhältnis zu unveränderten Bedingungen
fortsetzen. Der Zeuge ... habe dies aber abgelehnt und bei ihm den
Eindruck erweckt, ohne Abschluß eines neuen Mietvertrages könne
er nicht in der Wohnung bleiben.

Der Kläger behauptet weiterhin, er habe erst im Jahre 1997 davon
erfahren, daß ein Erbe kraft Gesetzes in das Mietverhältnis des
Erblassers eintrete.

Mit seiner Teilklage macht der Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung
der Differenz zwischen der alten Miete in Höhe von 409,70 DM und
der neuen Miete in Höhe von 689,50 DM für das Jahr 1994 geltend.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger
3.357,60 DM und 4 % Zinsen seit dem 2. 2. 1998 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, über die Möglichkeit, das Mietverhältnis
zu den alten Bedingungen fortzusetzen, sei zwischen dem Kläger und
dem Zeugen ... nicht gesprochen worden.

Der Zeuge ... habe nicht den Eindruck erwecken wollen, der Kläger
könne nur bei Abschluß eines neuen Mietvertrages in der Wohnung
verbleiben, Der Zeuge ... sei vielmehr davon ausgegangen, aufgrund
des Hinweises auf § 569 a Ziffer 5 BGB im Schreiben vom 24. 6. 1993
und aufgrund der Regelung in Ziffer 12 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen
des Mietvertrages vom 15. 4. 1969 sei dem Kläger die Rechtslage
bekannt.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagte aus dem Gesichtspunkt der positiven
Vertragsverletzung einen Anspruch auf Erstattung der Mietdifferenz
in Höhe von 3.357,60 DM für das Jahr 1994.

Es kann offen bleiben, ob der Kläger seine mit der Unterschrift
unter den Mietvertrag vom 29. 7. 1993 abgegebene Willenserklärung
wirksam wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB angefochten
hat. Eine arglistige Täuschung liegt jedenfalls dann nicht vor,
wenn der Auskunftspflichtige angenommen hat, der andere Teil sei
informiert (BGH NJW-RR 1996 Seite 690, 692).

Der Kläger hat aber jedenfalls aus dem Gesichtspunkt der positiven
Vertragsverletzung gegen die Beklagte einen Anspruch darauf, so
gestellt zu werden, als sei der Mietvertrag vom 29. 7. 1993 nicht
abgeschlossen worden, sondern das Mietverhältnis auf der Grundlage
des Mietvertrages vom 15. 4. 1969 fortgesetzt worden.

Die Beklagte hat jedenfalls durch ihr zumindest sehr mißverständliches
Schreiben vom 24. 6. 1993 die ihr aus dem Mietverhältnis mit dem
Kläger erwachsenen Aufklärungspflichten verletzt. Ein Mietverhältnis
begründet als Dauerschuldverhältnis auf beiden Seiten die Pflicht
der gegenseitigen Rücksichtnahme. Dies gilt insbesondere im Verhältnis
eines großen Wohnungsbauunternehmens mit eigener Rechtsabteilung
gegenüber rechtsunkundigen Mietern. Es ist davon auszugehen, daß
daß die Beklagte auf dem Gebiet des Mietrechts gegenüber dem Kläger
einen erheblichen Informationsvorsprung hatte. Bei der Beklagten
handelt es sich um ein großes Wohnungsbauunternehmen, das regelmäßig
mit den beim Tode eines Mieters auftretenden rechtlichen Problemen
befaßt ist. Dr Kläger dagegen hat zeit seines Lebens in der Mietwohnung
seiner Eltern gewohnt und war daher vor dem Jahre 1993 nie gezwungen,
sich mit Fragen des Mietrechts auseinanderzusetzen.

Die Beklagte war daher verpflichtet, den Kläger auch unaufgefordert
darüber zu informieren, daß er bereits kraft Gesetzes in das vorher
zwischen seiner Mutter und der Beklagten bestehende Mietverhältnis
eingetreten war. Sie hätte ihn weiterhin darauf hinweisen müssen,
daß er auch ohne Abschluß eines neuen Mietvertrages das Mietverhältnis
fortführen könne und daß es seine frei Entscheidung sei, ob er einen
neuen Mietvertrag zu ungünstigeren Bedingungen abschließen wolle.
Stattdessen erweckte die Beklagte durch ihr Schreiben vom 24. 6.
1993 den Eindruck, sie sei nur zum Abschluß eines neuen Mietvertrages
zu geänderten Bedingungen verpflichtet.

Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, sie habe angenommen
und auch annehmen dürfen, dem Kläger sei diese Rechtslage bereits
bekannt, da sie zum einen in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen
der Beklagten enthalten sei und da im übrigen das Schreiben vom
24. 6. 1993 den Hinweis auf § 569 a Ziffer 5 BGB enthalten habe.
Die Beklagte konnte weder davon ausgehen, der Kläger werde § 569
a Ziffer 5 BGB nachschlagen und verstehen, noch konnte sie erwarten,
daß der Kläger die entsprechende Passage in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen
lesen und richtig verstehen werde. Es ist bekannt, daß juristische
Laien davor zurückschrecken, Gesetzestexte selbst zu suchen und
zu lesen und umfangreichere Vertragstexte zu studieren. Hinzu kommt,
daß der Kläger nach dem Tode seiner Mutter sicher zahlreiche Regelungen
in bezug auf den Erbfall treffen müßte. Der Beklagten mußte es sich
aufdrängen, daß der Kläger in dieser Situation rechtliche Beratung
hinsichtlich des Mietverhältnisses bei ihr suchte. In dieser Situation
war die Beklagte verpflichtet, den Kläger umfassend über die erfolgte
Rechtsnachfolge zu informieren. Die Beklagte mußte davon ausgehen
daß der Kläger über die Rechtslage nicht informierte war. Die Beklagte
mußte sich fragen, welche Gründe den Kläger sonst bewogen haben
sollten, einen neuen Mietvertrag zu ungünstigeren Bedingungen abzuschließen.
Der Beklagten mußte ferner bewußt sein, daß sie den Kläger durch
ihre Bitte, die Wohnungsbewerbung innerhalb einer Woche auszufüllen
und unterschrieben zurückzusenden, zeitlich unter Druck setzte.
Zwar enthält das Schreiben vom 24. 6. 1993 keine Hinweise darauf,
was geschehen werde, wenn die Frist von einer Woche nicht eingehalten
wird. Es ist davon auszugehen, daß ein Mieter sich insbesondere
bei Beginn eines Mietverhältnisses, bemühen wird, ihm vom Vermieter
gesetzte Fristen einzuhalten. Die Beklagte mußte ferner damit rechnen,
daß der Kläger fürchtete, seine Wohnung zu verlieren.

Das Gericht ist davon überzeugt, daß der Kläger bei Kenntnis der
Rechtslage den Mietvertrag vom 29. 7. 1993 nicht unterzeichnet hätte.
Es sind keine Gründe erkennbar, warum der Kläger bei Kenntnis der
Rechtslage einen Mietvertrag mit für ihn ungünstigeren Bedingungen
hätte abschließen sollen. Seine Angabe im Schreiben vom 28. 6. 1997,
er sei von Bekannten auf ein Urteil des BGH hingewiesen worden,
ist glaubhaft.

Die Beklagte hat den Kläger daher so zu stellen, als sei der Mietvertrag
vom 29. 7. 1993 nicht abgeschlossen worden. In diesem Falle hätte
der Kläger an die Beklagte im Jahre 1994 statt des neuen Mietzinses
in Höhe von 689,50 DM den ursprünglichen Mietzins in Höhe von 409,70
DM gezahlt. Die Beklagte hat dem Kläger daher den Differenzbetrag
in Höhe von monatlich 279,80 DM zu erstatten, für das Jahr 1994
ergibt dies einen Betrag von 12 x 279,80 DM = 3.357,60 DM.

Der Kläger hat gegen die Beklagte ferner gemäß §§ 291, 288 BGB
einen Anspruch auf 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709
ZPO.
 

Gericht: AG FRANKFURT/M.
Aktenzeichen: 33 C 32/98 - 67