Erfüllung von Verträgen

Aus dem Tatbestand

Die Klägerin, eine Ärztin, nimmt die Beklagten aus einem
Mietverhältnis über Praxisräume auf Schadensersatz
in Anspruch.

Anfang Januar 1991 schloss die Klägerin mit der ... mbH einen
Mietvertrag über Räumlichkeiten in der ... Straße,
um dort eine Arztpraxis einzurichten. Da sich die Räume in
schlechtem baulichem Zustand befanden, waren zur Einrichtung der
Praxis erhebliche Bau- und Renovierungsmaßnahmen erforderlich,
die von der Klägerin übernommen wurden. Der Mietvertrag
sah eine feste Laufzeit von 10 Jahren vom 1. Januar 1991 an sowie
eine dreimalige Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren
für die Klägerin vor. Weiter wurde vereinbart, dass bis
zum 31. Dezember 1994 ein um 50 % gekürzter Grundmietzins von
624,88 DM zuzüglich Nebenkosten zu zahlen war.

Im Jahre 1994 erwarben die Beklagten das Grundstück als Miteigentümer
zu je ½. Im April 1994 kündigten sie bei einer Mietversammlung
an, dass Sanierungsmaßnahmen beabsichtigt seien. Mit Schreiben
vom 7. November 1994 erklärte der Beklagte zu 1 gegenüber
der Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
wegen Zahlungsverzugs. Die Klägerin, die den Mietzins auf ein
ihr durch den Beklagten zu 1 angegebenes Konto des Beklagten zu
2 gezahlt hatte, widersprach der Kündigung. In einer Mieterversammlung
vom 28. November 1994 kündigten die Beklagten den Beginn erster
Baumaßnahmen für den folgenden Tag an. Am 29./30. November
1994 wurden Öffnungen in die in dem Haus befindlichen Kamine
geschlagen. Danach konnten die Wohnungen sowie die Arztpraxis nicht
mehr beheizt werden. Durch Ordnungsverfügung der Stadt ...
vom 30. November 1994 wurden unter Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit
sämtliche Wohneinheiten für unbewohnbar erklärt und
ebenso wie die Arztpraxis bis zur Herstellung eines ordnungsgemäßen
Zustandes baurechtlich gesperrt. Gleichzeitig wurde den Beklagten
aufgegeben, unter anderem bezüglich der Schornsteinanlagen
und der zerstörten Gasleitung bestimmte Arbeiten bis zum 14.
Dezember 1994 vorzunehmen. Da die Beklagten den Anordnungen nicht
nachkamen, wurden die geforderten Maßnahmen durch die Stadt
... im Wege der Ersatzvornahme ausgeführt.

Nach dem 29. November 1994 bemühte sich die Klägerin
mit Erfolg, anderweitig Praxisräume anzumieten. Mit Schreiben
vom 15. Dezember 1994 erklärte sie gegenüber den Beklagten
die Kündigung des mit diesen bestehenden Mietverhältnisses.

Mit der erhobenen Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten
als Gesamtschuldnern Schadensersatz wegen der Zerstörung und
Beschädigung medizinischer Geräte, wegen, infolge der
Beendigung des Mietverhältnisses, nutzlos gewordener Aufwendungen
für die Herrichtung der Räume in der ... Straße,
wegen Verdienstausfalls infolge der Praxisschließung in der
Zeit vom 29. November 1994 bis zum 1. Januar 1995 sowie wegen verschiedener,
bei der Einrichtung der neuen Praxisräume entstandener Kosten
und wegen der Mietmehrkosten. Sie hat behauptet, durch die beim
Einschlagen der Kamine verursachte Luftdruckwelle sei Ruß
in ihren Laborraum eingedrungen und habe die dort befindlichen medizinischen
Geräte teilweise beschädigt und teilweise verschmutzt.
Den Betrieb der Praxis in den infolge der durchgeführten Arbeiten
unbenutzbar gewordenen Räumen habe sie mit dem 29. November
1994 einstellen müssen und ihrer beruflichen Tätigkeit
nur noch in eingeschränktem Umfang, etwa durch telefonische
Beratungen und Hausbesuche, nachkommen können.

Die Beklagten haben demgegenüber unter anderem geltend gemacht,
dass die Klägerin schon deshalb keinen Schadensersatz verlangen
könne, weil sie die Mieträume nach dem Zugang des Kündigungsschreibens
vom 7. November 1994 unberechtigt genutzt habe; die Kündigung
sei wegen nicht beglichener Nebenkosten berechtigt gewesen. Das
Öffnen der Kamine sei zur Beseitigung einer akuten Explosionsgefahr
erforderlich gewesen.

Das Landgericht hat der Klage, mit der zuletzt in Höhe von
198.013,62 DM zuzüglich Zinsen begehrt worden ist, in Höhe
von 9.002,67 DM zuzüglich Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung
der Klägerin, mit der sie insgesamt Schadensersatz in Höhe
von 176.655,16 DM zuzüglich Zinsen verlangt hat, hat das Oberlandesgericht
die Beklagten unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels
verurteilt, 155.838,73 DM nebst 4 % Zinsen aus 138.758,67 DM seit
dem Juli 1995 und aus weiteren 17.080,06 DM seit dem 12. November
1996 zu zahlen. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten,
mit der sie die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils
erstreben, durch das die der Klägerin wegen der Verschmutzung
und Beschädigung medizinischer Geräte vom Oberlandesgericht
in Höhe von 6.333,76 DM zuerkannte und von ihnen nicht angegriffene
Schadensersatzforderung abgedeckt sei.

Aus den Entscheidungsgründen

Das Rechtsmittel ist in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen
Umfang begründet.

1. Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Klägerin
auf Erstattung des ihr durch die Schließung der Praxis in
der ... Straße in dem Teilzeitraum vom 29. November 1994 bis
zum Zugang der außerordentlichen Kündigung vom 15. Dezember
1994 entstandenen Verdienstausfalls, den die Parteien für den
Gesamtzeitraum zuletzt übereinstimmend mit 7.500 DM beziffert
haben, nach § 538 Abs. 1 2.Alt. BGB für begründet gehalten.
Es ist davon ausgegangen, dass sich die gemieteten Räume nicht
in einem gebrauchstauglichen Zustand befunden hätten. Zum Verschulden
der Beklagten hat das Berufungsgericht im Zusammenhang mit der Beschädigung
medizinischer Geräte ausgeführt: Es könne dahinstehen,
ob das Einschlagen der Kamine notwendig gewesen sei, um eine bestehende
Explosionsgefahr zu beseitigen. Die Beklagten bzw. die von ihnen
beauftragten Handwerker, für deren Verschulden sie gemäß
§ 278 BGB einstehen müssten, hätten die Arbeiten jedenfalls
so ausführen müssen, dass Schäden an den von den
Mietern eingebrachten Sachen verhindert worden wären. Zu diesem
Zweck hätten sie entweder selbst Schutzvorkehrungen treffen
oder zumindest die Klägerin so rechtzeitig informieren müssen,
dass diese die medizinischen Geräte habe entfernen oder abdecken
können. In diesem Unterlassen hat das Berufungsgericht ersichtlich
auch das für einen Schadensersatzanspruch nach § 538 Abs. 1
2.Alt. BGB erforderliche Verschulden der Beklagten gesehen.

Die Revision rügt demgegenüber: Nachdem offengelassen
worden sei, ob das Einschlagen der Kamine zur Gefahrenabwehr erforderlich
gewesen sei, müsse für die Revisionsinstanz von dieser
Notwendigkeit ausgegangen werden. Dann beruhe die hierdurch unstreitig
eingetretene Gebrauchsuntauglichkeit jedoch nicht auf einem Verschulden
der Beklagten. Damit kann die Revision nicht durchdringen.

Es kann dahinstehen, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu
folgen ist, bei Einhaltung der Vorsichtsmaßnahmen wäre
die Praxis infolge der Öffnung der Kamine nicht unbenutzbar
geworden. Das erscheint schon deshalb fraglich, weil die Schließung
der Praxis nicht nur auf die Ruß- und Staubablagerungen, sondern
auch darauf zurückzuführen ist, dass die Ordnungsbehörde
die Räume wegen der Unbenutzbarkeit des Hauses, des Zustandes
der Kamine und der Gasleitung gesperrt hatte. Feststellungen zu
einem Verschulden der Beklagten waren indessen entbehrlich. Da die
Arbeiten an den Kaminen von den Vermietern veranlasst worden waren
und das angeblich eingeströmte Gas, das durch das Öffnen
entweichen sollte, jedenfalls nicht aus dem Bereich der Klägerin
stammte, ist davon auszugehen, dass die Ursache für die Gebrauchsstörung
aus der Sphäre der Beklagten herrührte. Deshalb oblag
es ihnen darzulegen, dass sie die aus der Störung folgende
Unbenutzbarkeit der Mietsache nicht zu vertreten haben (Kraemer
in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3.
Aufl. Kap. III B Rdnr. 1385 a; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast
im Privatrecht, 2. Aufl. § 538 BGB Rdnr. 3). Die Darstellung der
Beklagten, das Durchtrennen der Gasleitung und das Öffnen der
Kamine habe eine Explosionsgefahr verhindern sollen, erscheint wenig
überzeugend. Darauf kommt es aber nicht an. Die Beklagten hätten
vortragen müssen, das angeblich notwendige Öffnen der
Kamine habe zwangsläufig die Unbenutzbarkeit des Hauses zur
Folge gehabt. Dass das Berufungsgericht entsprechenden, die Beklagten
entlastenden Vortrag übergangen hätte, rügt die Revision
indessen nicht. Gegen eine Zwangsläufigkeit in diesem Sinne
spricht im übrigen die kurzfristige Wiederherstellung der Kamine
und Gasleitung durch die Stadt ... im Wege der Ersatzvornahme.

2. Einen Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen
der Vermögensnachteile, die ihr infolge ihrer Kündigung
entstanden seien, hat das Berufungsgericht dem Grunde nach bejaht,
weil die Klägerin wegen der Vertragsverstöße der
Beklagten gemäß § 554 a BGB zur fristlosen Kündigung
des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei.

Die Revision wendet sich nicht gegen die Auffassung der Vorinstanz,
dass eine Vertragspartei, die die andere Partei durch eine Vertragsverletzung
veranlasst, dass Mietverhältnis fristlos zu kündigen,
dem Kündigenden zum Ersatz des durch die Kündigung entstandenen
Schadens verpflichtet ist. Das entspricht auch der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 6. Februar 1974, VIII ZR
239/73, WM 1974, 345, 346; BGHZ 95, 39, 44).

Die Revision meint, die Klägerin sei zur fristlosen Kündigung
nicht berechtigt gewesen. Dem Berufungsgericht könne nicht
darin gefolgt werden, dass bereits durch die unberechtigte Kündigung
wegen Zahlungsverzugs vom 7. November 1994 das Vertrauen der Klägerin
in eine störungsfreie Durchführung des Mietverhältnisses
erschüttert gewesen sei, denn die Beklagten hätten, nachdem
sie auf den ihnen unterlaufenen Fehler hingewiesen worden seien,
sogleich eine Überprüfung der Zahlungen zugesagt. Diesem
Einwand ist der Erfolg zu versagen. Die Beklagten haben sich noch
im vorliegenden Rechtsstreit auf die Wirksamkeit ihrer Kündigung
berufen und diese mit angeblich rückständigen, allerdings
nicht im einzelnen bezifferten Nebenosten begründet.

Die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe den
Beklagten zu Unrecht die Unbenutzbarkeit der Praxisräume angelastet,
erweist sich gleichermaßen als unbegründet. Den Beklagten
oblag es auch im Rahmen des § 554 a BGB ,sich hinsichtlich der Frage
des Verschuldens zu entlasten (Grapentin in Bub/Treier a.a.O. Kap.
IV Rdnr. 193, 103). Das haben sie nicht getan.

Den weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts, die Beklagten
hätten sich nicht einmal durch die Ordnungsverfügung veranlasst
gesehen, umgehend Maßnahmen zur Wiederherstellung der Nutzbarkeit
des Gebäudes zu ergreifen, hält die Revision entgegen:
Das Berufungsgericht habe übersehen, dass den Beklagten aufgrund
der von der Klägerin bzw. deren Mitmietern erwirkten einstweiligen
Verfügung jegliche Baumaßnahmen untersagt worden seien.
Die Beklagten hätten sich deshalb in einem Pflichtenwiderstreit
befunden.

Auch das stellt die Ausführungen des Berufungsgerichts nicht
in Frage. Feststellungen zu dem konkreten Inhalt der einstweiligen
Verfügung sind in den Vorinstanzen nicht getroffen worden.
Die Revision rügt nicht, dass insoweit Sachvortrag der Beklagten
übergangen worden sei. Dann kann aber nicht davon ausgegangen
werden, dass die Untätigkeit der Beklagten durch die einstweilige
Verfügung entschuldigt werden könnte. Nach dem Vorbringen
der Klägerin ist die einstweilige Verfügung erst am 16.
Dezember 1994, mithin nach Ablauf der in der Ordnungsverfügung
gesetzten Frist, erlassen worden und stand daher der bis zum 14.
Dezember 1994 geforderten Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen
Zustandes nicht entgegen.

Das Berufungsgericht hat danach zu Recht angenommen, dass die Beklagten
ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt haben.
Gegen die in erster Linie in tatrichterlicher Verantwortung liegende
Würdigung, diese Umstände hätten eine Fortsetzung
des Mietverhältnisses unzumutbar gemacht und deshalb zur fristlosen
Kündigung berechtigt, bestehen revisionsrechtlich keine Bedenken.
Der geltend gemachte Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens
ist deshalb dem Grunde nach zu Recht bejaht worden.

3. a)Zur Höhe des durch die Kündigung
eingetretenen Schadens hat das Berufungsgericht ausgeführt:
Die Klägerin könne außer dem auf die Zeit nach dem
Zugang der Kündigung entfallenden restlichen Verdienstausfall
auch zeitanteiligen Ersatz für den nutzlos gewordenen Aufwand
zur Renovierung der alten Praxis verlangen (105.567,21 DM). Zu ihren
Gunsten sei davon auszugehen, dass sie ihre Aufwendungen wieder
erwirtschaftet hätte, wenn der Mietvertrag, wie bei seinem
Abschluss erwartet, durchgeführt worden wäre. Die Kosten
für die Einrichtung der neuen Praxis (Montage der Theke sowie
weitere Montagekosten und Trinkgelder) könne die Klägerin
dagegen nicht erstattet verlangen. Sie müsse sich insofern
entgegenhalten lassen, dass sie die Kosten für die Herrichtung
der Praxis zumindest einmal selbst tragen müsse. Zu ersetzen
seien allerdings die Kosten der Installation des Computers in der
neuen Praxis (255,88 DM), die erst wegen der Notwendigkeit des Umzugs
angefallen seien, während die Kosten der Erstinstallation zum
Service gehört hätten. Entsprechendes gelte hinsichtlich
der für den Entwurf und die Drucksetzung neuer Karten angesetzten
Kosten (115 DM); derartige Aufwendungen seien in dem für die
erste Praxis geltend gemachten Betrag nicht enthalten. Zur erstatten
seien weiterhin die zum Abschluss des neuen Mietvertrages aufgewandten
Maklerkosten (9.250 DM) sowie die Kosten der zu stellenden Mietbürgschaft
(150 DM), da auch insofern keine nutzlosen Aufwendungen für
die erste Praxis geltend gemacht worden seien. Darüber hinaus
könne die Klägerin auch den im Jahre 1995 angefallenen
höheren Mietzins für die neuen Praxisräume ersetzt
verlangen (26.666,88 DM), bei dessen Berechnung sie von der jeweils
zu zahlenden Kaltmiete, unter Abzug der jeweiligen auf ihre Untermeiter
entfallenden Anteile ausgegangen sei. Eine Vorteilsausgleichung
sei wegen der geringfügig größeren neuen Praxis
nicht veranlasst. Hierdurch werde nicht notwendig eine Verbesserung
begründet.

Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten der rechtlichen
Nachprüfung stand.

b)Ob und inwieweit ein nach den §§ 249 ff. BGB zu
ersetzender Vermögensschaden vorliegt, beurteilt sich nach
einem Vergleich, der infolge des haftungsbegründenden Ereignisses
eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die ohne jenes
Ereignis eingetreten wäre. Diese sogenannte Differenzhypothese
umfasst zugleich das Erfordernis der Kausalität zwischen dem
haftungsbegründenden Ereignis und einer dadurch eingetretenen
Vermögensminderung. Nur eine Vermögensminderung, die durch
das haftungsbegründende Ereignis verursacht worden ist, das
heißt, ohne dieses nicht eingetreten wäre, ist als ersatzfähiger
Schaden anzuerkennen. Die Frage, ob Aufwendungen einen Schaden darstellen,
lässt sich daher nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung
der jeweiligen Haftungsgrundlage beurteilen. Handelt es sich, wie
auch im vorliegenden Fall, um die Nichterfüllung eines Vertrages,
so liegt der Schaden in der Differenz zwischen der vorhandenen Vermögenslage
und derjenigen, die bei weiterer ordnungsgemäßer Erfüllung
eingetreten wäre. Dementsprechend geht der Anspruch auf Schadensersatz
wegen Nichterfüllung dahin, den Geschädigten vermögensmäßig
so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer Erfüllung
des Vertrages gestanden hätte, das heißt nicht schlechter,
aber auch nicht besser (BGHZ 86, 128, 130; 99, 182, 196 f.; GSZ
98 212, 217).

Die schadensrechtliche Problematik von Aufwendungen, die im Hinblick
auf einen abgeschlossenen Vertrag gemacht und durch dessen Nichterfüllung
nutzlos werden, besteht darin, dass sie auch bei vertragstreuem
Verhalten des Schuldners entstanden wären. Dennoch hat der
Bundesgerichtshof solche nutzlos gewordenen Aufwendungen als erstattungsfähig
angesehen mit der Begründung, es besteht im allgemeinen eine
(widerlegbare) Rentabilitätsvermutung, die dahin gehe, dass
der enttäuschte Vertragspartner seine Aufwendungen durch Vorteile
aus der vereinbarten Gegenleistung wieder erwirtschaftet hätte
(vgl. RGZ 127, 245, 248; BGH –Urteile vom 28. Mai 1975 –
VII ZR 70/74, WM 1975, 897, 899 und vom 22. Juni 1977, VIII ZR 240/75,
WM 1977, 1089, 19´090, Senatsurteil BGHZ 123, 96, 99; BGHZ 71 a.a.O
238 f). Auch insoweit handelt es sich indessen um eine schlichte
Anwendung der Differenzhypothese auf der Grundlage der der Darlegungs-
und Beweiserleichterung dienenden, jedoch nicht zu einer Erweiterung
des Schadensbegriffs führenden Rentabilitätsvermutung
(BGHZ 71 a.a.O. 239; BGH Urteil vom 23. April 1991, X ZR 77/89,
NJW 1991, 2707, 2708). Der Nichterfüllungsschaden liegt in
diesen Fällen, genau genommen, nicht in den Aufwendungen als
solchen, sondern in dem Verlust der im Falle der Vertragserfüllung
bestehenden Kompensationsmöglichkeit (BGHZ 99 a.a.) 197 f.).

c) Hiernach begegnet es durchgreifenden rechtlichen
Bedenken, dass das Berufungsgericht der Klägerin zeitanteiligen
Schadensersatz für die nutzlos gewordenen Aufwendungen zur
Renovierung der alten Praxis zuerkannt hat, für diejenigen
in die neue Praxis dagegen teilweise nicht. Die Kosten für
die Einrichtung der neuen Praxis wären ohne das schädigende
Ereignis nicht entstanden und sind deshalb grundsätzlich uneingeschränkt
zu ersetzen. Damit ist die Klägerin aber so gestellt, als hätte
sie ihre früheren Investitionen weiter nutzen können.
Ihr Schaden besteht deshalb nicht darin, dass sie Aufwendungen,
die sie bei weiterer Vertragserfüllung ebenfalls gehabt hätte,
nicht wieder erwirtschaften kann, sondern in dem Aufwand, der zur
Wiedererlangung dieser Möglichkeit entstanden ist. Das sind
allein die Aufwendungen, die für die Anmietung und Einrichtung
der neuen Praxis an einem vergleichbaren Standort erforderlich waren.
Könnte die Klägerin dagegen die Kosten der ersten Praxis
sowie die ihr vom Berufungsgericht teilweise zuerkannten Mehrkosten
der neuen Praxis ersetzt verlangen, würde sie sich – ausgehend
von dem insgesamt geltend gemachten Schaden – besser stehen
als bei ordnungsgemäßer Erfüllung des Vertrages.
Denn in diesem Fall hätte sie die in Höhe von 105.567,21
DM zuerkannten Aufwendungen tragen müssen.

d) Soweit das Berufungsgericht der Klägerin
restlichen Verdienstausfall für die Zeit nach der Kündigung,
die Kosten für die Installation des Computers in der neuen
Praxis sowie diejenigen für die Anfertigung neuer Karten und
die zu stellende Mietbürgschaft zuerkannt hat, ist dies revisionsrechtlich
nicht zu beanstanden. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.

e) Sie greift jedoch die vom Berufungsgericht angenommene
Erstattungsfähigkeit der zur Anmietung der neuen Praxisräume
angefallenen Maklerkosten an und meint, die Klägerin habe geeignete
Räume auch ohne Einschaltung eines Maklers finden können,
indem sie anhand der Vermietungsangebote in der örtlichen Tageszeitung
selbst neue Räume gesucht hätte.

Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Die Klägerin hatte,
wie das Berufungsgericht im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit
der Mietdifferenz zutreffend ausgeführt hat, ein berechtigtes
Interesse, möglichst kurzfristig Räume in der Nähe
des Standorts der ersten Praxis anzumieten. Als Ärztin, die
während der Schließung der Praxis noch Hausbesuche und
telefonische Beratungen vornahm, brauchte sie ihre Zeit und damit
ihre Verdienstmöglichkeiten auch unter dem Gesichtspunkt der
Schadensminderungspflicht nicht durch die zeitaufwendige Durchsicht
von Zeitungsanzeigen und die Bewerbungen hierauf einzusetzen.

f)Hinsichtlich der für das Jahr 1995 zuerkannten
Mietdifferenz ist das Berufungsgericht ersichtlich der Berechnung
der Klägerin gefolgt, die gestützt auf die Vereinbarung
im Mietvertrag, bis zum 31. Dezember 1994 sei im Hinblick auf den
schlechten Zustand des Mietobjekts eine um 50 % gekürzte Grundmiete
von monatlich 624,88 Dm zu zahlen, für die Zeit ab 1. Januar
1995 den für die Arztpraxis zu entrichtenden Kaltmietzins in
Höhe des doppelten Betrages, nämlich mit 1.249,76 DM (abzüglich
des auf den Untermieter entfallenden Anteils), angesetzt hat. Gegen
dieses Verständnis der mietvertraglichen Regelung erhebt die
Revision keine Einwendungen, sie rügt insbesondere nicht, dass
das Berufungsgericht hinsichtlich der Höhe des ab 1. Januar
1995 zu zahlenden Mietzinses eine gebotene Sachaufklärung unterlassen
habe.

Ausgehend von den getroffenen Feststellungen liegt es dann aber
nahe, den Vertrag so zu verstehen, dass die bis zum 31. Dezember
1994 gewährte Mietzinsreduzierung ein Entgegenkommen für
den Renovierungsaufwand der Klägerin darstellt und ab 1. Januar
1995 der volle Mietzins zu entrichten ist. Revisionsrechtlichen
Bedenken begegnet diese Auslegung des Berufungsgerichts deshalb
nicht.

Soweit die Revision der Erstattungsfähigkeit der Mietdifferenz
entgegenhält, die Klägerin, die sich den geringen Mietzins
in den früheren Räumen mit ihren dortigen Investitionen
erkauft habe, würde ihre Aufwendungen im Ergebnis doppelt erstattet
bekommen, wenn ihr diese neben der Mietdifferenz ersetzt würde,
ist darauf zu verweisen, dass die Klägerin Schadensersatz wegen
nutzlos gewordener Aufwendungen nicht verlangen kann (siehe unter
2 c).

Dass die neue Praxis der Klägerin geringfügig größer
ist als die frühere, stellt nach Auffassung des Berufungsgerichts
keinen nennenswerten Vorteil dar. Diese Beurteilung liegt im Rahmen
tatrichterlichen Ermessens und ist von der Revision hinzunehmen.

4. Danach ist der Klägerin in Höhe von 50.271,52
DM (...) zu Recht Schadensersatz zuerkannt worden. Wegen des weitergehenden
Anspruchs ist die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung
an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO)
worden. Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten,
grundsätzlich als erstattungsfähig anzusehenden Aufwendungen
für die zweite Praxis, die das Berufungsgericht teilweise nicht
zuerkannt hat, sind tatrichterliche Feststellungen bisher nicht
getroffen worden.

Im übrigen wird die Klägerin aufgrund der Zurückverweisung
der Sache Gelegenheit haben, wegen der Aufwendungen in die frühere
Praxis zu einem möglichen Bereicherungsanspruch ergänzend
vorzutragen, der sich dann ergeben kann, wenn ein Vertragsverhältnis
vorzeitig endet, so dass Immobilien Vermieten früher als vereinbart
in den Genuss der in die Mietsache gemachten Verwendungen gelangt.
Dem Umfang nach bemisst sich die Bereicherung in einem solchen Fall
nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der
dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern
nach den Vorteilen, die Immobilien Vermieten aus dem erhöhten objektiven
Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte
erzielen können (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. September
1998, XII ZR 136/96, ZMR 1999, 93, 94 m.w.N.).
 

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: XII ZR 81/97