Fenster und Instandhaltung

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und
Teileigentümer einer Wohnanlage. Nach Abschnitt II der im Grundbuch
eingetragenen Teilungserklärung gehören zum Sondereigentum
insbesondere auch die Innenfenster und Innentüren der im Sondereigentum
stehenden Räume. Nach § 3 der als Inhalt des Sondereigentums
im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist jeder Wohnungseigentümer
unbeschadet seiner gesetzlichen Verpflichtungen zur Instandsetzung
und Instandhaltung seines Sondereigentums verpflichtet; alle notwendigen
Reparaturen, auch Schönheitsreparaturen, hat er auf seine Kosten
vorzunehmen. Bestimmungen über die Instandhaltung oder Instandsetzung
des gemeinschaftlichen Eigentums enthält die Gemeinschaftsordnung,
abgesehen von der Ersatzpflicht bei schuldhaften Beschädigungen,
nicht.

In der Eigentümerversammlung vom 14. 12. 1998 fassten die
Eigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 4 mit Stimmenmehrheit
folgenden Beschluss:

Ziffer II 4 der Teilungserklärung vom 12. 8. 1969 wird wie
folgt geändert: die Instandhaltung und Instandsetzung der im
Bereich des jeweiligen Sondereigentums gelegenen Fenster und Türen
ist insgesamt ausschließlich vom jeweiligen Sondereigentümer
auf eigene Kosten durchzuführen. Auf die Zugehörigkeit
der Fenster und Türen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum
kommt es dabei nicht an. Durch Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
darf es nicht zu sichtbaren Veränderungen der äußeren
Fassadengestaltung kommen.

Auf Antrag der Antragstellerin hin hat das Amtsgericht diesen Eigentümerbeschluss
am 14. 4. 1999 ungültig erklärt. Das Landgericht hat die
sofortige Beschwerde der Antragsgegner mit Beschluss vom 20. 7.
1999 zurückgewiesen. Die Antragsgegner und der weitere Betieligte
haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: durch den Verkauf
der Eigentumswohnung habe die Antragstellerin das Rechtsschutzbedürfnis
für die Beschlussanfechtung nicht verloren. Dies ergebe sich
aus der entsprechenden Anwendung von § 265 ZPO. Im übrigen
entfalle das Rechtsschutzbedürfnis nur, wenn der angefochtene
Eigentümerbeschluss für die Antragstellerin keine Auswirkungen
mehr hat und der Erwerber erklärt, dass er kein Interesse an
der Fortführung des Verfahrens habe. Hier sei aber die Veräußerung
grundbuchmäßig noch nicht vollzogen, so dass die Interessen
der Antragstellerin weiterhin vom Beschluss vom 14. 12. 1998 berührt
würden.

Die Beschwerde sei unbegründet, da das Amtsgericht den angefochtenen
Beschluss zu Recht für ungültig erklärt habe. Es
gehe nicht darum, ob die Zuweisung der Innenfenster und Innentüren
zum Sondereigentum in der Teilungserklärung wirksam sei oder
ob hier unter Umständen eine Umdeutung in Betracht komme. Es
sei nur darüber zu entscheiden, ob der in der Versammlung vom
14. 12. 1998 gefasste Beschluss zu TOP 4 wirksam sei. Dies sei zu
verneinen. Auch die Antragsgegner gingen davon aus, dass Fenster
und Türen, ob sie nun im Innen- oder Außenbereich lägen,
zwingend gemeinschaftliches Eigentum seien und somit die Teilungserklärung
insoweit unwirksam sei. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG seien somit
die Wohnungseigentümer einander verpflichtet, die Kosten der
Instandhaltung und Instandsetzung nach dem Verhältnis ihrer
Anteile zu tragen. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG könne von dieser
gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine
solche Änderungsvereinbarung bedürfe aber grundsätzlich
der Einstimmigkeit; Mehrheitsbeschlüsse reichten hierzu nicht
aus. Der Beschluss vom 14. 12. 1998 sei aber nicht einstimmig, sondern
nur mit Stimmenmehrheit gefasst worden. eine Abänderung der
Teilungserklärung sei somit nicht möglich gewesen. Ob
der Beschluss nichtig oder unwirksam sei, könne dahingestellt
bleiben. Er sei in jedem Fall für ungültig zu erklären.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen
Nachprüfung stand.

a) Die Antragstellerin hat das Rechtsschutzbedürfnis
an der Ungültigerklärung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses
durch die Veräußerung ihres Eigentums nicht verloren.
Im Wohnungseigentumsverfahren ist § 265 ZPO entsprechend anzuwenden;
der bisherige Wohnungseigentümer kann die Rechte seines Rechtsnachfolgers
in Verfahrensstandschaft wahrnehmen (BayObLG NJW-RR 1991, 531/532
m.w.N.; BayObLG WuM 1998, 511 f.). Etwas anderes gilt nur dann,
wenn die Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses
für den Antragsteller keine Rechtsfolgen mehr auslöst
und sein Rechtsnachfolger erklärt, dass er an der Fortführung
des Verfahrens kein Interesse hat (BayObLG aaO).

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Es steht noch
nicht einmal fest, dass die Antragstellerin ihr Eigentum durch Eintragung
des Erwerbers in das Grundbuch schon verloren hat; erst dann ist
die Veräußerung vollzogen. Weiter kann nicht davon ausgegangen
werden, dass der Eigentümerbeschluss für die Antragstellerin
keinerlei Rechtsfolgen mehr habe; etwas anderes könnte sich
aus dem Kaufvertrag mit dem Erwerber ergeben. Schließlich
fehlt auch dessen ausdrückliche Erklärung, an der Fortführung
des Verfahrens kein Interesse mehr zu haben.

b) In der Teilungserklärung sind die Innenfenster und
die Innentüren der im Sondereigentum stehenden räume als
Sondereigentum ausgewiesen; nach der Gemeinschaftsordnung, deren
Bestimmungen gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1, § 5 Abs. 4, § 10
Abs. 1 Satz 2 WEG Vereinbarungscharakter zukommt, ist jeder Wohnungseigentümer
zur Instandsetzung und Instandhaltung seines Sondereigentums verpflichtet.
Nach dem angefochtenen Eigentümerbeschluss sind die im Bereich
des jeweiligen Sondereigentums gelegenen Fenster und Türen
insgesamt und ausschließlich vom jeweiligen Eigentümer
auf eigene Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. In dieser
Regelung liegt, wie in dem Eigentümerbeschluss hervorgehoben,
sowohl eine Änderung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung)
als auch eine Änderung der in § 16 Abs. 2 WEG getroffenen gesetzlichen
Regelung. Denn die Fenster und Türen sind, soweit sie nach
außen oder zum gemeinschaftlichen Eigentum hin gerichtet sind,
gemäß § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG grundsätzlich zwingend
gemeinschaftliches Eigentum (vgl. BayObLG WE 1991, 440; BayObLG
WuM 1996, 326 f. m.w.N.; OLG Hamm NJW-RR 1992, 148; OLG Düsseldorf
ZMR 1998, 304 f.; Staudinger/Rapp WEG Rdnr. 25, Bärmann/Pick
WEG 8. Aufl. Rdnr. 36, jeweils zu § 5; Deckert WE 1992, 90). Ihre
Instandhaltung und Instandsetzung obliegt gemäß § 16
Abs. 2, § 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG damit den Wohnungseigentümern
gemeinschaftlich. Sondereigentum können nach der in Rechtsprechung
und Literatur überwiegend vertretenen Meinung nur die Innenrahmen
und Innenscheiben bei echten Doppelfenstern mit trennbarem Rahmen
sein (vgl. BayObLG, Staudinger/Rapp und Bärmann/Pick, jeweils
aaO; OLG Bremen DWE 1987, 59; OLG Oldenburg DWE 1988, 64). So ist
auch die Bestimmung der Teilungserklärung über die Innenfenster
und Innentüren der im Sondereigentum stehenden Räume nach
ihrem Sinn und ihrer nächstliegenden Bedeutung auszulegen (vgl.
zu den Auslegungsgrundsätzen BGHZ 139, 288/297; BayObLGZ 1996,
58/61); nicht zu verstehen sind darunter die Innenseiten einheitlicher
Fenster oder Türen.

Der Eigentümerbeschluss vom 14. 12. 1998 dehnt demgegenüber
die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der einzelnen Eigentümer
auf die gesamten Fenster, Innen- wie Außenseiten, aus. Dies
wäre nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer
möglich gewesen, nicht durch einen Mehrheitsbeschluss. Er verstößt
gegen § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG (vgl. BGHZ 115, 151/156), so dass ihn
das Amtsgericht zu Recht für ungültig erklärt hat.
Eine Regelung, dass die Gemeinschaftsordnung auch mit (qualifizierter)
Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer geändert werden
könne (vgl. BGHZ 95, 137 ff.; BayObLGZ 1984, 257 ff.), gibt
es in dieser Gemeinschaft so nicht.

c) (1) Die Antragsgegner vertreten die Meinung, dass die
Bestimmung der Teilungserklärung, die die Innenfenster und
Innentüren dem Sondereigentum zuordnet, wegen Verstoßes
gegen zwingende gesetzliche Vorschriften (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG)
nichtig sei; sie sei gemäß § 140 BGB in eine Regelung
umzudeuten, dass die einzelnen Eigentümer für die Instandhaltung
und Instandsetzung der in ihrem Sondereigentumsbereich gelegenen
Fenster und Türen insgesamt aufzukommen hätten. Da der
Abstimmung zu TOP 4 in der Versammlung vom 14. 12. 1998 somit kein
eigener Regelungsgehalt zukomme, stelle sich die Frage, ob überhaupt
ein Eigentümerbeschluss im Sinne des § 23 Abs. 1 WEG vorliege,
ob nicht von einem Nichtbeschluss auszugehen sei, der nicht angefochten
werden könne.

(2)Diese Angriffe gegen die Entscheidung des Landgerichts,
das sich mit der Argumentation nicht näher auseinandergesetzt
hat, vermögen der sofortigen weiteren Beschwerde nicht zum
Erfolg zu verhelfen. Die Umdeutung von unwirksamen Bestimmungen
einer Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) gemäß
§ 140 BGB ist grundsätzlich möglich. Hier fehlt bei richtiger
Auslegung der Teilungserklärung schon die erste Voraussetzung
dafür, die Nichtigkeit der Zuweisung von Innenfenstern und
Innentüren zum Sondereigentum. Aber selbst wenn die Nichtigkeit
unterstellt wird, kommt eine Umdeutung mit dem von den Rechtsbeschwerdeführern
erstrebten Ziel nicht in Betracht. Anders als in den Entscheidungen
des Oberlandesgerichts Hamm (NJW-RR 1992, 148) und Düsseldorf
(ZMR 1998, 304), auf die sie sich berufen, sind hier nicht die ganzen
Fenster einschließlich der Außenfenster und der Außenseiten
als Sondereigentum bestimmt, sondern nur die Innenfenster und Innentüren.
Nur insoweit käme eine Umdeutung in die Auferlegung der Instandhaltungs-
und Instandsetzungspflicht auf die einzelnen Wohnungseigentümer
in Frage. Denn das "Ersatzgeschäft" darf in seinen rechtlichen
Wirkungen nicht weiter reichen als das unwirksame Rechtsgeschäft
(BGHZ 19,. 269/275; BGH-NJW 1963, 339). Hier käme somit eine
Umdeutung nur mit dem Ergebnis in Betracht, dass den einzelnen Wohnungseigentümern
die Instandhaltung und Instandsetzung bei selbstständigen Innenfenstern
und -türen obliegt; da die Teilungserklärung bezüglich
der Fenster im übrigen keine Eigentumsregelung enthält,
scheidet eine Umdeutung mit dem Ergebnis, dass die einzelnen Wohnungseigentümer
auch insoweit zur Instandhaltung und Instandsetzung auf eigene Kosten
verpflichtet sind, aus.

(3) Der Eigentümerbeschluss vom 14. 12. 1998 geht somit
inhaltlich über die - sei es wirksame, sei es nichtige und
umdeutungsfähige - Bestimmung der Teilungserklärung hinaus.
Darauf, ob es zweckmäßig wäre, die Instandhaltung
und Instandsetzung der Fenster und Türen sowie deren Kosten
den einzelnen Eigentümern aufzuerlegen und wie dies bisher
in der Gemeinschaft gehandhabt wurde, kommt es nicht entscheidend
an. Für die gesetzliche Regelung spricht insoweit jedenfalls,
dass das einheitliche Bild einer Fassade leicht entstellt werden
kann, wenn jeder Eigentümer für die Fenster im Bereich
seines Sondereigentums selbst zuständig ist; dieser Gefahr
kann auch durch die Bestimmung, dass es durch Instandhaltungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen nicht zu sichtbaren Veränderung
der äußeren Fassadengestaltung kommen darf, nicht in
jedem Fall vorgebeugt werden.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG, die mit der
Festsetzung durch die Vorinstanzen übereinstimmende Festsetzung
des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren aus
§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Da die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung
letzten Endes immer die Eigentümer treffen, ist dabei nicht
darauf abzustellen, was die Instandsetzung der Fenster in der Form
ihrer Erneuerung in den Räumen der Antragstellerin oder insgesamt
kosten würde; es ist vielmehr nur ein Teilbetrag solcher Maßnahmen
anzusetzen.
 

Gericht: BayObLG München
Aktenzeichen: Z BR 115/99