Heizung und Warmwasser

Findet sich im Mietvertrag über eine Wohnung mit Heizung keine Regelung über die Heizperiode, ist sie im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung für die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April anzunehmen. In dieser Zeit schuldet der Vermieter diese Raumtemperaturen: 20 Grad C für Wohnräume von 6 bis 23 Uhr, 21 Grad C für Bad und Toilette von 6 bis 23 Uhr, 18 Grad C für alle Räume von 23 bis 6 Uhr, soweit sie mit Heizkörper vermietet sind. Eine mangelfreie Wasserversorgung liegt nur vor, wenn mindestens eine Wassertemperatur von 40 Grad C ohne zeitlichen Vorlauf erreicht wird.

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Bild: sebra/stock.adobe.com
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Aus den Entscheidungsgründen

 

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende
(§ 511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete
(§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig.

 

II.

Durch den Einspruch gegen das Versäumnisurteil des Kammer ist der
Rechtsstreit in die Lage vor der Säumnis versetzt worden, § 342
ZPO. Denn der Einspruch ist statthaft (§ 338 ZPO) und form- und
fristgerecht eingelegt worden (§§ 339 Abs. 1, 340 ZPO). Zur Klarstellung
war jedoch das Versäumnisurteil aufzuheben.

Die Berufung ist teilweise begründet. Den Klägern stehen die geltend
gemachten Ansprüche auf Instandsetzung ihrer Wohnung gemäß § 536
BGB nicht in dem erstinstanzlich zuerkannten Umfang zu.

 

1. Heizung

Den Klägern steht dem Grund nach ein Anspruch auf Instandsetzung
der Heizung gegen die Beklagte nach § 536 BGB zu, wobei ihr Antrag
dahingehend auszulegen ist, daß er auf ein ordnungsgemäßes Heizen
gerichtet ist (vgl. hierzu Kinne, Heizung, Teil A RN 12). Denn für
die Entscheidung ist davon auszugehen, daß die Heizungsanlage mangelhaft
ist. Die Heizperiode ist vom 1. 10. bis 30. 4. des Folgejahres zu
bemessen (vgl. hierzu Kinne, Heizung, Teil A RN 5). Denn hinsichtlich
der Heizung fehlt eine mietvertragliche Regelung (Heizperiode, Temperaturen).
Dabei ist - ebenfalls mangels vertraglicher Regelung - eine Raumtemperatur
für die Wohnräume in der Zeit von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr von 20
°C, für Bad und Toilette in derselben Zeit von 21 °C und in der
Zeit von 23.00 Uhr bis 6.00 Uhr von 18 °C für alle Räume mangelfrei
und als vertragsgemäße Erfüllung anzusehen.

In der Rechtsprechung wird die Frage, welche Temperatur eine ordnungsgemäße
Erfüllung der Pflicht zum Beheizen darstellt, uneinheitlich beantwortet.
So ist eine formularvertraglich vereinbarte Temperatur von 18 °C
in der Zeit zwischen 9.00 Uhr und 21.00 Uhr als wirksam angesehen
worden (vgl. LG Berlin GE 1989, 149). Dagegen vertritt das LG Göttingen
(ZMR 1988, 179) die Ansicht, formularmäßig könne für die Zeit der
Heizperiode eine Temperatur von unter 19 °C nicht wirksam vereinbart
werden. Nach einer Entscheidung des OLG Celle (WuM 1990, 112, 113;
offen gelassen von BGH NJW 1991, 1750, 1753) soll es sich bei der
formularmäßigen Begrenzung der Temperatur innerhalb der Heizperiode
in der Zeit von 7.00 Uhr bis 22.00 Uhr auf 20 °C um die unterste
Grenze des in Geschäftsbedingungen Zulässigen handeln. Das OLG Frankfurt
(NJW-RR 1992, 396, 397) hat eine Klausel wegen mangelnder Differenzierung
für unwirksam gehalten, die allgemein für Räume, die zum "Tagesaufenthalt"
dienen, eine formularmäßig vereinbarte Temperatur von 20 °C für
vertragsgemäß erklärte; das OLG hielt in dieser Entscheidung für
Bäder und Toiletten erst eine Mindesttemperatur von 22 °C für angemessen.

Mangels vertraglicher Vereinbarung sind die aus dem Urteilstenor
ersichtlichen Temperaturen als geschuldet und mangelfrei anzusehen.
Hierfür kommt es nicht darauf an, welche Temperaturen eine Heizung
- ausgehend vom konkret errechneten Wärmebedarf für eine Wohnung
- erbringen muß, um werkvertraglich als mangelfrei zu gelten. Vielmehr
ist der gewöhnliche, am zeitgemäßen Wohnstandard zu bemessende Gebrauch
der Mietsache zugrunde zu legen (vgl. BGH, a.a.O., S. 1753). Dabei
können die o.g. Entscheidungen, die hauptsächlich im Rahmen einer
Klauselkontrolle nach dem AGBG ergangen sind, herangezogen werden.
Denn § 9 AGBG läßt eine Regelung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen
nur insoweit zu, als dadurch für den Vertragspartner des Klauselverwenders
keine unangemessene Benachteiligung entsteht. Klauseln, die unter
diesem Blickwinkel Bestand haben, sind geeignet, den gewöhnlichen
Gebrauch einer Mietsache zu konkretisieren.

Danach entspricht eine Raumtemperatur am Tage von 22 °C (für Bad
und Toilette) bzw. von 20 °C (übrige räume) einem gewöhnlichen,
am zeitgemäßen Wohnstandard zu bemessenden Gebrauch der Mietsache.
Denn diese Temperaturen sind im Rahmen eine Klauselkontrolle für
wirksam erachtet worden. Zwar ist dabei zu berücksichtigen, daß
es sich um die jeweils unterste Grenze dessen handelt, was formularmäßig
vereinbart werden kann. Für die Entscheidung kommt es jedoch nicht
darauf an, welche (jeweils höheren) Temperaturen vereinbart oder
als vertragsgemäß geschuldet angesehen werden können. Mangels Vereinbarung
im streitgegenständlichen Mietvertrag ist innerhalb einer ergänzenden
Vertragsauslegung nach den §§ 133, 157 BGB eine mindestens geschuldete
Raumtemperatur festzulegen. Diese kann sich jedoch nicht am technisch
Möglichen oder an dem, was für den jeweiligen Mieter wünschens-
oder erstrebenswert ist, orientieren. vielmehr kommt als Maßstab
nur der gewöhnliche Gebrauch unter Berücksichtigung eines zeitgemäßen
Standards in Betracht.

Bei der durch ergänzende Vertragsauslegung festzulegenden Heiztemperaturen
sind auch die Lebensgewohnheiten und die Tatsache zu berücksichtigen,
daß aus Gründen der Energieeinsparung moderne Heizungsanlagen über
eine sog. "Nachtschaltung" verfügen, die zur Nachtzeit eine reduzierte
Wärmeleistung abgibt. Aus diesem Grund sind im Vergleich zur Tageszeit
für die Nachtzeit geringere Temperaturen als mangelfrei anzusehen,
für die eine durchgehende Temperatur von 18 °C ausreichend ist.

Den Klägern steht unter Heranziehung der o.g. Grundsätze ein teilweiser
Instandsetzungsanspruch gegen die Beklagte nach § 536 BGB zu. Die
Kläger haben Mängel an der Heizung ausreichend substantiiert dargetan,
indem sie die Raumtemperaturen über einen längeren Zeitraum gemessen
und vorgetragen haben. Dabei ist die Messung ebenfalls nicht zu
beanstanden, da die Kläger insoweit vortrage, sie haben die Messungen
bei voller Heizleistung in der Mitte des Raumes vorgenommen, wobei
das verwendete Thermometer auf einem Stuhl oder Tisch ca. 1 m über
dem Boden stand. Soweit die Beklagte die von den Klägern behaupteten
Temperaturen bestritten hat, ist dies unerheblich, da ihr Bestreiten
nicht der sie treffenden Substantiierungslast gerecht wird. sowohl
das einfache Bestreiten als auch ein Erklären mit Nichtwissen (§
138 Abs. 4 ZPO) reicht nicht aus. Die Beklagte kann nicht im einzelnen
zu Raumtemperaturen in der Wohnung der Kläger Stellung nehmen, ohne
Erklärungen ins Blaue abzugeben. Insofern hätte es zumindest des
Vortrages bedurft, daß die Heizungsanlage ordnungsgemäß arbeitet,
etwa durch Darlegung der Vorlauftemperaturen des Kessels. Ggf. hätte
die Beklagte - wie jetzt geschehen - eigene Messungen in der Wohnung
der Kläger vornehmen müssen. Daß dies nicht möglich war, trägt die
Beklagte nicht vor.

Beide Parteien haben die Raumtemperaturen im Dezember 1997 gemeinsam
gemessen. Dabei liegen - auch die von den Klägern - gemessenen Temperaturen
zwar nur an wenigen Tagen und auch nicht in der gesamten Wohnung
unter 20 °C. Diese Temperaturen stellen jedoch einen Mangel der
Heizungsanlage dar. Soweit die Beklagte behauptet, die Heizungsanlage
arbeite einwandfrei, nachdem sie aufgrund der Mangelanzeige und
dem Vortrag der Kläger im hiesigen Verfahren überprüft worden sei,
ist dieser Vortrag nicht ausreichend. Die Beklagte kann wegen der
unstreitig erfolgten Überprüfung und Neueinstellung der Heizung
die ursprüngliche Mangelhaftigkeit der Heizung nicht durch einfache
Erklärung bestreiten. Vielmehr obliegt nunmehr ihr die Darlegungs-
und Beweislast für die Mangelfreiheit. Dieser Darlegungslast genügt
ihr Vortrag, der sich auf das Bestreiten der Mangelhaftigkeit beschränkt,
nicht. Die Beklagte hätte im einzelnen darlegen müssen, aufgrund
welcher konkreten Umstände die Heizungsanlage jetzt mangelfrei arbeitet
und die o.g. Temperaturen in der Wohnung der Kläger gewährleistet.

Hinsichtlich des Bades in der Wohnung hat die Berufung Erfolg.
Den Klägern steht insoweit kein Anspruch auf Beheizung bzw. Erreichen
einer Temperatur von 21 °C zu. Die streitgegenständliche Wohnung
war bei Abschluß des Mietvertrages nicht mit einer Heizung im Bad
ausgestattet. Aus diesem Grund schuldet die Beklagte auch keine
bestimmte Temperatur, da sie bereits die Beheizung nicht schuldet.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, daß die Beklagte
das Bad nachträglich mit einem Heizlüfter ausgestattet hat, worauf
die Kläger keinen Anspruch hatten. Denn allein durch die Ausstattung
des Badezimmers mit einem Heizlüfter ändert sich die vertragliche
geschuldete Leistung der Beklagten nicht. Hierfür ist die Änderung
des Mietvertrages erforderlich. Allein in der Ausstattung des Badezimmers
mit einem Heizlüfter liegt auch keine konkludente Änderung des Mietvertrages.
Insofern fehlt es am erforderlichen Erklärungsbewußtsein seitens
der Beklagten.

 

2. Warmwasserversorgung

Den Klägern steht auch hinsichtlich der Warmwasserversorgung eine
Instandsetzungsanspruch nach § 536 BGB zu; die Berufung ist insoweit
unbegründet.

Zwar haben die Kläger nicht dargetan, daß die Beklagte als Vermieterin
überhaupt eine Warmwasserversorgung schuldet. Der Mietvertrag gibt
auch zu diesem Punkt mangels Regelung nichts her. Zwischen den Parteien
steht jedoch eine entsprechende Verpflichtung außer Streit. Die
Parteien sind sich insoweit einig, daß eine Versorgung der Wohnung
der Kläger mit Warmwasser geschuldet ist.

Die Warmwasserversorgung der streitgegenständlichen Wohnung ist
mit einem Mangel behaftet. Eine mangelfreie Warmwasserversorgung
liegt nur vor, wenn als Mindestanforderung eine Warmwassertemperatur
von 40 °C ohne zeitlichen Vorlauf erreicht wird. Dies ist vorliegend
nicht der Fall.

Die Kläger haben die Mangelhaftigkeit hinreichend dargelegt. Ihr
Vortrag, wonach bei Messung über einen längeren Zeitraum teilweise
erst nach mehreren Minuten eine Temperatur von 40 °C erreicht wird,
während teilweise diese Temperatur überhaupt nicht erreicht wird
sowie die Bezugnahme auf die Mangelbeseitigungsanordnung des Bezirksamtes
... vom 23. 10. 1996, wird der ihnen obliegenden Darlegungs- und
Beweislast für den Mangel gerecht. Das einfache Bestreiten der Beklagten
reicht hingegen nicht aus, da sie lediglich das Vorhandensein des
Mangels ohne nähere Begründung bestreiten. Auch soweit die Kläger
zwischenzeitlich vorgetragen haben, die Warmwasserversorgung sei
nunmehr mangelfrei, beruht dieser Vortrag auf Arbeiten, die die
Beklagte an der Heizungs- und Warmwasseranlage des Hauses durchführen
ließ. Daher ist es unschädlich und nicht widersprüchlich, wenn die
Kläger zuletzt wieder die Mangelhaftigkeit der Warmwasserversorgung
behauptet haben. Denn wegen der unstreitig erfolgten Arbeiten ist
die Beklagte für die Mangelfreiheit der Warmwasserversorgung darlegungs-
und beweispflichtig. Die Beklagte kann nicht einerseits Mängel bestreiten
und andererseits Mangelbeseitigungsarbeiten durchführen lassen.
Die Mangelfreiheit der Warmwasserversorgung hat die Beklagte nicht
dargetan, da sie ihren Vortrag zunächst nur auf das Bestreiten von
Mängeln beschränkt hat.

Soweit die Beklagte mit nachgelassenem Schriftsatz vom 12. Mai
1998 erklärt, sie habe die Warmwassertemperaturen überprüfen lassen,
wonach aus allen Warmwasserzapfstellen nach wenigen Sekunden heißes
Wasser herausströmte, genügt auch dieser Vortrag nicht, um den behaupteten
Mangel substantiiert zu bestreiten. Abgesehen davon, daß die Beklagte
nicht ausdrücklich erklärt, daß die Überprüfung in der Wohnung der
Kläger stattgefunden hat, ist der Vortrag im Hinblick auf die Temperatur
des Wassers nicht ausreichend. Die Behauptung, heißes Wasser komme
aus den Zapfstellen ist zu unpräzise, da nicht erkennbar wird, welche
Temperatur das Wasser hatte. Gerade diese Tatsache hätte die Beklagte
jedoch darlegen müssen. Dies wäre ihr zum einen durch eine einfache
Messung möglich gewesen. Im übrigen war eine Temperaturangabe auch
erforderlich, da die Parteien gerade um die Heue der Temperatur
streiten und die Beklagte erstinstanzlich auch zum Erreichen einer
Warmwassertemperatur von mindestens 40 °C verurteilt worden ist.

3. Fenster

Soweit die Beklagte zur Instandsetzung der Fenster in der streitgegenständlichen
Wohnung verurteilt worden ist, steht den Klägern ein dahingehender
Anspruch nach § 536 BGB auch in dem in der Berufung zuletzt nur
noch geltend gemachten Umfang, daß sie dicht zu schließen seien,
nicht zu.

Die Kläger haben insoweit den nunmehr geltend gemachten Mangel
(Undichtigkeit) nicht hinreichend substantiiert dargetan. Den Klägern
obliegt die Darlegungs- und Beweislast für die Mangelhaftigkeit
der Mietsache, da sie von der Beklagten als Vermieter die Instandsetzung
begehren. An dieser grundsätzlcihen Verteilung der Darlegungslast
ändert auch der Umstand nichts, daß die Beklagte die Fenster wegen
der zunächst gerügten Mängel (schwere Gangbarkeit beim Öffnen und
Schließen) im Laufe des Rechtsstreits hat überarbeiten und diesen
Mangel beseitigen lassen. In der Ausführung dieser Arbeiten liegt
zwar das Zugeständnis, daß die Mietsache mangelhaft ist mit der
Folge, in einem solchen Fall grundsätzlich Immobilien Vermieten die Darlegungs-
und Beweislast dafür trägt, daß der Mangel behoben ist. Hier liegt
der Fall jedoch anders. Die Kläger behaupten nicht mehr, der ursprünglich
gerügte Mangel bestehe weiter, sondern sie machen einen anderen
Mangel geltend. Damit steht zwischen den Parteien außer Streit,
daß die zunächst begehrte Mangelbeseitigung erfolgreich war. Macht
der Mieter nach Beseitigung eines Mangels hinsichtlich des Gegenstandes
der Mangelbeseitigung einen neuen und damit anderen Mangel geltend,
verbleibt es bei der ursprünglichen Darlegungslast des Mieters.
Denn dieser Fall ist identisch mit der erstmaligen Geltendmachung
eines Mangels, da Immobilien Vermieten durch die Ausführung von Mangelbeseitigungsarbeiten
bezüglich des alten Mangels nicht gleichzeitig die Mangelhaftigkeit
der Mietsache wegen des danach gerügten anderen Mangels einräumt.
Dies ist bereits deshalb nicht der Fall, weil ihm der neue Mangel
nicht bekannt ist und er gerade deshalb die Arbeiten nicht ausführt.

Die Kläger hätten, da sie nunmehr einen anderen Mangel rügen, diesen
im einzelnen darlegen müssen. Hierfür reicht der pauschale Vortrag,
sämtliche bisher beanstandeten Fenster (alle Fenster der Wohnung
mit Ausnahme des Küchenfensters und der Fenster im kleinen Zimmer)
schlössen nicht dicht und ließen in erheblichem Maße Zugluft in
die Wohnung, nicht aus. Die Kläger hätten konkret vortragen müssen,
worin der geltend gemachte Mangel besteht, indem sie etwa die Größe
der Fensterspalten, durch die Zugluft eindringen soll, vorgetragen
hätten. Im übrigen ist der behauptete Mangel auch deshalb nicht
schlüssig dargetan, da der Kläger zu 2) im Verhandlungstermin am
21. April 1998 vorgetragen hat, nicht sämtliche Fenster seien betroffen.
Da somit feststeht, daß ein Instandsetzungsanspruch nicht hinsichtlich
aller Fenster besteht, gleichzeitig aber nicht vorgetragen ist,
welche Fenster mangelbehaftet seien sollen, ist nicht hinreichend
dargetan, in welchem Umfang ein Instandsetzungsanspruch besteht.

Die Kläger können sich zur Darlegung des nunmehr behaupteten Mangels
auch nicht auf die diversen Beseitigungsanordnungen der Abteilung
Bau- und Wohnungswesen des Bezirksamtes ... - zuletzt vom Januar
1998 - beziehen. Denn diese Anordnungen betreffen Mängel, die die
Beklagte zwischenzeitlich unstreitig behoben hat.

Aus diesem Grund war der Beklagten auf den Vortrag der Kläger eine
Erklärungsfrist nicht zu gewähren. Denn die Kläger dringen insoweit
mit ihrem Anspruch auf Mangelbeseitigung bereits nach ihrem eigenen
Vorbringen nicht durch.

Soweit die Parteien des Rechtsstreits bereits in erster Instanz
insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt
haben, als begehrt worden ist, daß Badezimmer mit einer Heizgelegenheit
zu versehen, ist nach § 91 a Abs. 1 ZPO über die Kosten des Rechtsstreits
unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach
billigem Ermessen zu entscheiden; dabei entspricht es billigem Ermessen,
die Kosten unter Berücksichtigung der allgemeinen Grundsätze des
Kostenrechts zu verteilen, mithin zu berücksichtigen, welche Partei
unterlägen wäre. Danach haben die Kläger die insoweit entstandenen
Kosten zu tragen. Denn die Klage war ursprünglich nicht begründet.
Den Klägern stand ursprünglich ein Anspruch auf Ausstattung des
Badezimmers mit einer Heizgelegenheit bereits deshalb nach § 536
BGB nicht zu, daß die streitgegenständliche Wohnung nicht mit einem
Mangel behaftet war. Eine Heizungsmöglichkeit im Bad war nicht mitvermietet.
Aus diesem Grund konnten die Kläger auch keinen aus § 536 BGB abgeleiteten
Anspruch auf Ausstattung des Badezimmers mit einer Heizgelegenheit
geltend machen.

 

III.

Die Kostenentscheidung beruht für beide Instanzen auf § 92 Abs.
1 ZPO, für die zweite Instanz zusätzlich auf § 97 Abs. 1 ZPO.
 

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: 64 S 266/97

Redaktion (allg.)

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