Kein Vertrauen?

Aus den Entscheidungsgründen

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig
(§§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG). Sie hat jedoch in der Sache keinen
Erfolg. Der Beschluß der Eigentümerversammlung der Wohnanlage ...
vom 22. 5. 1996 und TOP 6 hält einer rechtlichen Überprüfung stand.
Der Beschluß lautet: "Aufgrund der zahlreichen Entnahmen von Geldern
aus den Konten der Eigentümergemeinschaft zur Begleichung von bis
heute nicht im Einzelfall nachgewiesenen Mietminderungen wird beschlossen,
die ... erneut aus wichtigem Grund abzuwählen und den Verwaltervertrag
fristlos zu kündigen." Diesem Beschluß vorausgegangen war auf einer
weiteren Eigentümerversammlung vom 15. 11. 1995 ein Beschluß, durch
den die Antragstellerin ebenfalls "aus wichtigem Grund" abgewählt
worden war. Dieser Beschluß wurde durch die Antragstellerin beim
Amtsgericht Bergheim angefochten. Dieses Verfahren ruht zur Zeit.

Die Beschlußanfechtung im vorliegenden Verfahren durch die Antragstellerin
ist zulässig. Insoweit verweist der Senat auf die zutreffenden Ausführungen
in der Entscheidung des Amtsgerichts Bergheim vom 16. 1. 1998 sowie
in der angefochtenen Entscheidung der 29. Zivilkammer des Landgerichts
Köln. Da sich die Kündigungsgründe in den beiden Beschlüssen der
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vollinhaltlich decken, mußte
die Antragstellerin auch die zweite Kündigung anfechten, um sicherzustellen,
daß dieser Kündigungsbeschluß nicht rechtskräftig wird, falls sie,
die Antragstellerin, mit ihrer Anfechtung des ersten Beschlusses
aus dem Jahre 1995 Erfolg haben sollte.

In der Sache ist der Beschluß unter TOP 6 in der Eigentümerversammlung
vom 22. 5. 1996 nicht zu beanstanden, da die Antragstellerin zu
Recht aus ihrem Amt als Verwalterin gem. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG
abberufen werden konnte. Ein wichtiger Grund insoweit liegt vor.
Nach allgemeiner Ansicht ist ein wichtiger Grund anzunehmen, wenn
das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und
den Wohnungseigentümern derart schwer gestört ist, daß unter Beachtung
aller Umstände einschließlich der Interessen des Verwalters den
Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses
bis zum Ende der vereinbarten Amtszeit nach Treu und glauben nicht
zugemutet werden kann (vgl. Henkes/Niedenführ/Schulz, § 26 WEG Rdn.
32; Weitnauer/Hauger, § 26 WEG Rdn. 33; Bielefeld, Der Wohnungseigentümer,
5. Aufl., S. 466; jeweils mit zahlreichen Nachweisen aus der Rechtsprechung).
Nachdem der Antragstellerin spätestens aufgrund des Beschlusses
vom 15. 11. 1995 klar geworden war, daß sie den Eigentümern eine
detaillierte Abrechnung aller Entnahmen aus den Konten der Eigentümergemeinschaft
zur Begleichung von Mietminderungsforderungen sowie eine detaillierte
Begründung aller anerkannten Mietminderungsforderungen schuldete,
mußte das Vertrauensverhältnis zwischen ihr und der Eigentümergemeinschaft
unheilbar zerrüttet sein, wenn bis zum Mai 1996 eine derartige,
in vollem Umfange nachvollziehbare Rechnungslegung immer noch nicht
vorlag. Das berechtigte Mißtrauen der Eigentümergemeinschaft gegen
die Antragstellerin resultiert also nicht aus der Tatsache der Entnahmen
als solcher, die durch die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich
genehmigt waren, sondern aus dem Umstand, daß für die Gemeinschaft
nicht in vollem Umfang nachvollziehbar war, ob alle Mietminderungsforderungen
in gleichem Umfang kritisch geprüft wurden und ob nicht etwa einzelnen
Forderungen in einem in der Sache nicht vertretbaren Umfange nachgegeben
worden war. Zudem konnte die Gemeinschaft nicht hinreichend überprüfen,
ob etwa Entnahmen "auf Verrat" getätigt worden waren, was durch
die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gedeckt
wäre, oder ob die Entnahmen ausschließlich dem konkreten Bedarf
folgten. Wie die Vorinstanzen zutreffend dargelegt haben, ging es
vorliegend um nicht unerhebliche Beträge. Ein Verwalter handelt
unverantwortlich, wenn er die Gemeinschaft hinsichtlich derartiger
Summen über Monate im Ungewissen läßt.

Die Antragstellerin kann sich im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht
mehr darauf berufen, der Beschluß vom 22. 5. 1996 sei angeblich
formell nicht ordnungsgemäß zustande gekommen. die Antragstellerin
hatte selbst in erster Instanz die Niederschrift der Eigentümerversammlung
vom 22. 5. 1996 zu den Akten gereicht, in der es heißt, daß die
Einladung zu dieser Versammlung form- und fristgerecht erfolgt sei.
Sie hat die Niederschrift in diesem Punkt nicht angezweifelt, sondern
ist in zwei Instanzen als selbstverständlich von einer in formeller
Hinsicht ordnungsgemäßen Beschlußfassung ausgegangen. Ihre Rüge
diesbezüglich in der Rechtsbeschwerdeinstanz ist verspätet.

Die Kostenentscheidung für die Rechtsbeschwerdeinstanz beruht auf
§ 47 WEG. Bezüglich der Kostenerstattung besteht keine Veranlassung
von der Regel abzuweichen, daß alle Beteiligten ihre außergerichtlichen
Kosten selbst zu tragen haben.

Gericht: OLG KÖLN
Aktenzeichen: 16 Wx 126/98