Keine klare Bezeichnung

Aus dem Tatbestand

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Wohnung
im ... in ... .

Die Kläger hatten einen Kautionsbetrag von 2.000,- DM bei
Beginn des Mietverhältnisses gezahlt.

Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis gemäß
§ 564 b Absatz 4 BGB zum 31. 12. 1996; die Kläger schrieben
daraufhin unter dem 6. 12. 1996 an die Beklagten:

"Hiermit zeigen wir die befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses
bis zum 31. 6. 1997 an".

Zum 28. 2. 1997 zogen die Kläger aus der Wohnung aus.

Die Beklagten vermieteten die Wohnung zum 1. 4. 1997 weiter.

Sie übersandten den Beklagten eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung
für die Zeit vom 1. 1. 1996 bis 28. 2. 1997, welche nach Abzug
der Vorauszahlungen der Kläger von 521,- DM noch ein Nachzahlungsbetrag
von 982,95 DM aufwies.

Hiermit sowie mit dem Mietzinsanspruch für März 1997
erklärten die Beklagten die Aufrechnung gegenüber dem
Kautionsbetrag, den sie mit 2.300,- DM beziffern.

Die Kläger begehren mit der Klage Rückzahlung des Kautionsbetrages
sowie eines Betrages von 2.621,10 DM, den sie damit begründen,
die Heiz- und Betriebskostenabrechnung sei unrichtig und den Klägern
stehe daraus noch ein Guthaben in der genannten Höhe zu.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die
Kläger an Heiz- und Betriebskostenguthaben 2.621,10 DM zu zahlen;

2. die Beklagten weiterhin als Gesamtschuldner zu verurteilen,
an Kaution 2.300,- DM zuzüglich Kautionszinsen an die Kläger
zu zahlen.

Die Beklagten beantragen Klageabweisung.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akten
Bezug genommen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist in der zuerkannten Höhe begründet, im übrigen
ist sie unbegründet.

Ein Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsbetrages besteht
dem Grunde nach aus der zwischen den Parteien getroffenen Kautionsvereinbarung.

Der Höhe nach besteht dieser Anspruch jedoch nur in Höhe
von 1.050,- DM, da der unstreitig bei Beendigung des Mietverhältnisses
sich auf 2.300,- DM belaufende Kautionsbetrag untergegangen ist
durch Aufrechnung der Beklagten mit dem Mietzins für März
1997.

Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde nicht
vor dem 31. 1. 1997 beendet.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob grundsätzlich ein Mieter
der ohne nähere Angaben nach einer Kündigung die Fortsetzung
des Mietverhältnisses verlangt, anschließend ohne Einhaltung
irgend einer Frist das Mietverhältnis beenden kann. Dies ist
jedenfalls dann nicht der Fall, wenn der Mieter die Fortsetzung
bis zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt verlangt, da Immobilien Vermieten
dann darauf vertrauen kann, dass bis zu dem genannten Zeitpunkt
der Mietverhältnis fortbesteht.

Bezüglich der Heiz- und Nebenkostenabrechnung ist der Anspruch
der Kläger begründet, da die Gesamtbetriebskosten nur
einen Betrag von 2.498,90 DM ausmacht, so dass nach Abzug dieses
Betrags von den Vorauszahlungen in Höhe von 5.120,- DM der
zuerkannte Restbetrag als Guthaben für die Kläger verbleibt.

Mit Ausnahme von Heiz- und Warmwasserkosten sowie den Wasserkosten
sind Nebenkosten nach § 3 des Mietvertrages nicht umlegbar.

Die Regelung in § 3 Ziffer 2, dass Betriebskosten in der Miete
nicht enthalten sind, besagt noch nichts über die Umlagefähigkeit
von Betriebskosten. In § 4 Ziffer 2, in welchem die Umlagefähigkeit
von Nebenkosten allgemein geregelt ist, sind Eintragungen hinsichtlich
der umzulegenden Kosten nicht erfolgt, sondern lediglich so ausgefüllt,
dass die Beträge für die Nebenkosten mit der Miete zu
überwiesen sind. Ein objektiver Betrachter in der Lage der
Parteien kann diese Regelung nur so verstehen, dass damit die in
§ 3 Ziffer 1 maschinenschriftlich eingetragenen Nebenkosten gemeint
sind. Hier sind ausdrücklich genannt Heizung und Warmwasser
sowie Wasser und "sonstige Nebenkosten, wie anteilige Grundbesitzabgaben".
Letzteres führt nicht dazu, dass außer Heizung, Warmwasser
und Wasser Kosten weiterer Nebenkosten umgelegt werden können.
Denn Vereinbarungen, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt
werden können, müssen ausdrücklich und eindeutig
getroffen werden und sind im Zweifel eng auszulegen, weil sie die
Ausnahme zur gesetzlichen Regelung von § 546 BGB bilden (vgl. OLG
Düsseldorf ZMR 1984, 20). Die Nebenkosten müssen daher
im Vertrag so eindeutig und unmissverständlich bezeichnet werden,
dass der Mieter ersehen kann, welche Leistungen er zu erbringen
hat. Dies ist auch bei der Bezeichnung "Grundbesitzabgaben" nicht
der Fall. Denn hieraus kann der Mieter nicht ersehen, welche Nebenkosten
hierunter fallen sollen. Denn es handelt sich dabei um einen nicht
definierten Sammelbegriff, der eine Reihe von Nebenkosten enthält,
ohne dass hieraus ersichtlich wird, welche Nebenkosten damit gemeint
sind.

Selbst wenn man jedoch der Auffassung folgen sollte, dass mit dem
Wort Grundbesitzabgaben gemeint sind Grundsteuer, Abfallgebühr,
Abwassergebühr und Straßenreinigungsgebühr, so wäre
die Abrechnung insoweit nicht fällig, da jedenfalls die Höhe
der einzelnen Positionen nicht aufgeführt ist und die Zusammenfassung
von vier verschiedenen Abrechnungspositionen in einer einzigen Summe
ohne nähere Aufschlüsselung keine nachvollziehbare Abrechnung
begründet.

Darüber hinaus ist hinsichtlich der Warmwasserkosten gemäß
§ 12 HKVO ein Abzug in Höhe von 15 % vorzunehmen, so dass sich
folgende Berechnung ergibt:

Heiß- und Warmwasserkosten 2.025,15 DM

Wasserkosten 473,74 DM

GESAMT 2.498,90 DM

Zieht man diesen Betrag von den unstreitigen Vorauszahlungen von
5.120,- DM ab, so verbleibt noch ein Guthaben zugunsten der Kläger
in Höhe des zuerkannten Betrages.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 708, 709, 713 ZPO.
 

Gericht: AG Köln
Aktenzeichen: 213 C 467/97