Kündigung der Geschäftsräume

Aus dem Tatbestand

Die Klägerin vermietete der G-GmbH durch
Mietvertrag vom 29. 6./5. 7. 1994 ein Anwesen auf die Dauer von
fünfzehn Jahren fest. Als monatlicher Mietzins wurde ein Betrag
von 110.000 DM vereinbart zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung von
monatlich 9.300 DM und zzgl. der jeweils gültigen Mehrwertsteuer.
Über das Vermögen der Mieterin wurde mit Beschluss des
AG Dvom 1. 4. 1998 das Konkursverfahren eröffnet.
Der Beklagte kündigte als Konkursverwalter mit einem noch am
gleichen Tage per Telefax eingegangenen Schreiben vom 3. 4. 1998
das Mietverhältnis zum 30. 6. 1998, hilfsweise zum 30. 9. 1998.
Mit Schreiben vom 20. 5. 1998 meldete die Klägerin ihre Mietforderungen
für die Monate April bis September 1998 als Masseschulden an.
Der Beklagte hat die Mieten bis einschließlich Juni 1998 gezahlt.

Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung des Mietzinses für
den Monat Juli 1998 in Höhe von 119.300 DM zzgl. 8.351 DM MwSt.,
insgesamt 127.651 DM nebst 5 % Zinsen seit dem 6. 7. 1998 verlangt.
Das LGhat der Klage in der Hauptsache stattgegeben,
jedoch unter Abweisung des weitergehenden Antrages Zinsen nur in
Höhe von 4 % zugesprochen. Gegen diese Entscheidung richtete
sich die Berufung des Beklagten. Er ist der Auffassung, die Kündigungsfrist
berechne sich auf den Ablauf des übernächsten Monats,
da § 565 V BGB gerade nicht auf § 565 Ia BGB verweise, vielmehr
u.a. auf § 565 I Nr. 3 BGB. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klägerin hat Anspruch auf den der Höhe nach unstreitigen
Betrag von 127.651 DM für den Monat Juli 1998, § 535 S. 2 BGB
i.V. mit § 19 I Nr. 2 KO i.V. mit Art. 103 EGInsO. Die Kündigung
des Beklagten vom 3. 4. 1998 hat das Mietverhältnis nicht zum
30. 6. 1998 beendet.

Nach § 19 KO kann der Verwalter ein Mietverhältnis des Gemeinschuldners
unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen,
falls nicht eine kürzere Frist vertraglich ausbedungen ist.
Die gesetzliche Kündigungsfrist bestimmt sich hier, da es sich
um ein Mietverhältnis über Geschäftsräume handelt,
nach § 565 Ia BGB. Nach dieser durch Gesetz vom 29. 10. 1993 eingefügten
und ab 1. 1. 1994 in Kraft getretenen Regelung ist die Kündigung
spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für
den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.
Die Kündigung vom 3. 4. 1998 konnte daher erst zum 30. 9. 1998
wirksam werden. Die Anwendbarkeit des § 565 Ia BGB ist nicht durch
§ 565 V BGB ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift sind Abs. 1 Nr.
3, Abs. 2 S. 1, Abs. 3 Nr. 3, Abs. 4 Nr. 2 anzuwenden, wenn ein
Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig
gekündigt werden kann, Abs. 1a wird nicht erwähnt. Daraus
kann nach Auffassung des Senatsaber nicht der
Schluss gezogen werden, § 565 Ia BGB finde bei Eingreifen von Sonderkündigungsrechten
keine Anwendung. Mit der wohl als herrschend zu bezeichnenden Auffassung
(Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Bearb., § 565
Rdnr. 98; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl.,
§ 565 Rdnr. 42; Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl.,
§ 565 Rdnr. 27; Grapentin, in: Bub/Treier,
Hdb.d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 202;
Sternel, MietR aktuell, A Rdnr. 177; Schultz
NZM 1999, 651; LG Kiel, NJW-RR 1995, 585) sieht
der Senatin der in § 565 V BGB fehlenden Nennung
des am 1. 1. 1994 in Kraft getretenen Abs. 1a lediglich ein Redaktionsversehen.
Dafür spricht u.a., dass durch die Einfügung des Abs.
1a der Anwendungsbereich der Geschäftsraummiete dem Anwendungsbereich
des früher geltenden Abs. 1 Nr. 3 entzogen worden ist. Auch
spricht Abs. 5 von der Einhaltung der gesetzlichen Frist, was auf
den generellen Willen des Gesetzgebers hindeutet, für die nach
den verschiedenen gesetzlichen Vorschriften eingeräumten Sonderkündigungsrechte
(z.B. § 19 KO, § 57a ZVG) klarstellend und ergänzend für
die dort genannte gesetzliche Kündigungsfrist auf die in den
vorstehenden Absätzen genannten gesetzlichen Fristen hinzuweisen.

Insbesondere hat der Gesetzgeber mit der Einfügung des § 565
Ia BGB den Besonderheiten der Geschäftsraummiete und den besonderen
Bedürfnissen beider Vertragspartner Rechnung getragen. Beide
Parteien benötigen angesichts oft erheblicher und gerade auf
eine bestimmte Mietpartei zugeschnittener Investitionen größere
Planungssicherheit als bei Objekten, die am Markt entweder leichter
wieder zu vermieten oder zu beschaffen sind. Es ist nicht anzunehmen,
dass der Gesetzgeber die Partner der Geschäftsraummiete zwar
für den Fall einer ordentlichen Kündigung durch Einräumung
einer längeren Kündigungsfrist als üblich vor den
Folgen einer kurzfristigen Beendigung des Mietverhältnisses
schützen, diesen Schutz aber im Falle des für den Vertragspartner
unvorhersehbaren Eintritts eines Sonderkündigungsrechtes versagen
wollte.

Die in dieser - in der höchstrichterlichen Rechtsprechung
soweit ersichtlich noch nicht entschiedenen - Frage vertretene gegenteilige
Auffassung (Blank, in: Schmidt-Futterer,
MietR, 7. Aufl., § 565 Rdnr. 42; Wolf/Eckert, Hdb.d.
gewerbl. Miet-, Pacht- u. LeasingR, 7. Aufl., Rdnr. 936; Fritz,
NJW 1996, 2068; Krull, ZMR 1998, 125; LG Düsseldorf, Urt. v. 1. 10. 1997 - 14 O 70/97) überzeugt
den Senatnicht. So hält es der Senatim Gegensatz zu Blank nicht für systemwidrig,
wenn ausschließlich bei der Geschäftsraummiete längere
Kündigungsfristen als allgemein üblich zu beachten sind.
Die Notwendigkeit längerer Kündigungsfristen ergibt sich
eben aus den Besonderheiten der Geschäftsraummiete im Gegensatz
zu der Vermietung anderer Räume, was der Gesetzgeber gerade
durch Einfügung des § 565 Ia BGB auch zum Ausdruck gebracht
hat. Auch kann nicht, wie das LG Düsseldorf
meint, aus der unterbliebenen gesetzlichen Änderung seit In-Kraft-Treten
des Abs. 1a darauf geschlossen werden, es liege kein Redaktionsversehen
vor. Es gibt keinen dahingehenden Erfahrungssatz, dass der Gesetzgeber
bei auslegungsfähigen und auslegungsbedürftigen Vorschriften
klarstellend eingreift, wenn die dazu ergehende Rechtsprechung dafür
keine Veranlassung gibt und sich eine h.M. herausgebildet hat, die
dem gesetzgeberischen Willen entspricht, wie es hier der Fall ist.
Insbesondere war hier eine Klarstellung des Gesetzgebers für
eine einzelne Vorschrift des Mietrechts nicht mehr zu erwarten,
da schon seit geraumer Zeit eine Reform des gesamten Mietrechts
angestrebt wird.

Der nunmehr vorliegende (Stand: 20. 3. 2000) Referentenentwurf
(RefE) eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform
des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz; Vollabdruck in NZM 2000,
415) weist im Übrigen darauf hin, dass der Gesetzgeber bei
der Geschäftsraummiete auch bei einem Sonderkündigungsrecht
die Frist des § 565 Ia BGB für anwendbar erklären wollte,
eine ausdrückliche Regelung insoweit aber versehentlich unterblieben
ist. Nach § 580b II RefE ist bei einem Mietverhältnis über
Geschäftsräume die ordentliche Kündigung spätestens
am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten
Kalendervierteljahres zulässig; dies entspricht der Regelung
des § 565 Ia der geltenden Fassung. Der bisherige Abs. 5 der geltenden
Fassung wird in § 580b Abs. 4 RefE wie folgt gefasst: "Abs.
1 Nr. 3, Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 2 sind auch anzuwenden, wenn ein
Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist
gekündigt werden kann."

In der Begründung des Entwurfs heißt es, die Vorschrift
entspreche mit lediglich sprachlichen Änderungen § 565 I, Ia
sowie IV und V GB, Abs. 4 enthalte die Kündigungsfrist für
die "außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher
Frist". Gegenüber dem geltenden Recht werde für die
Geschäftsraummiete ausdrücklich klargestellt, dass insoweit
die Frist des Abs. 2 gelte. Damit werde der bislang bestehende Streit,
welche Frist für die außerordentliche Kündigung
mit gesetzlicher Frist beim Geschäftsraummietverhältnis
anzuwenden sei, im Sinne der getroffenen Regelung entschieden.

Der Referentenentwurf macht damit deutlich, dass es sich bei der
Neufassung lediglich um die bisher zum Teil vermisste sprachliche
Klarstellung und nicht etwa um eine materielle Neuregelung der bisher
geltenden Bestimmungen handelt. Dies bestätigt die hier vom
Senatvertretene Auffassung zur Geltung des § 565
Ia BGB im Falle eines Sonderkündigungsrechts.
 

Gericht: OLG HAMM
Aktenzeichen: 0 U 192/99