Schadenersatzpflicht bei Nichtzahlung von Hausgeld

Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie die beschlossenen Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadensersatzpflichtig sein.

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Bild: natali_mis/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

Der Kläger ist der Sondereigentümer der Wohnung Nr. 3 und damit Mitglied der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Er begehrt in diesem Rechtsstreit von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz für die ihm entgangenen Mietzahlungen für seine Eigentumswohnung Nr. 3 in den Monaten August 2007 bis Januar 2008 in Höhe von monatlich 500,-- Euro.

Die ehemalige Bewohnerin der Wohnung des Klägers ist im Mai 2006 ausgezogen, nachdem sie mit dem Kläger in dem Verfahren des Amtsgerichts Homburg – Az 4 C 230/06 – einen Räumungsvergleich abgeschlossen hatte.

Der Kläger hatte erstinstanzlich behauptet, er habe seine Eigentumswohnung am 08.10.2005 an Frau ... für eine monatliche Nettokaltmiete von 500,-- EUR für eine Mindestmietzeit bis zum 31.12.2008 vermietet.

Nachdem wiederholt die Heizung und die Warmwasserversorgung für diese Wohnung ausgefallen seien, habe die Mieterin den Mietvertrag gekündet.

Ursache für die fehlende Heizungs- und Warmwasserversorgung sei der Umstand gewesen, dass die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft die in dem Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgelder entweder überhaupt nicht, verspätet oder nur zum Teil bezahlt hätten.

Aus den Entscheidungsgründen

I. Die zulässige – fristgerecht eingelegte (§ 518 ZPO) und fristgerecht begründete (§ 529 ZPO) – Berufung des Klägers ist nicht begründet und war deshalb zurückzuweisen.

II. Das Amtsgericht hat die Schadensersatzklage des Klägers im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

1. Die erkennende Kammer hat den Kläger bereits durch Verfügung vom 24. Oktober 2011 darauf hingewiesen, dass der eingeklagte Schadensersatzanspruch jedenfalls nicht gegen die in diesem Rechtsstreit verklagte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht.

An dieser rechtlichen Würdigung hält die erkennende Berufungskammer nach wie vor fest.

Der Kläger stützt seinen vermeintlichen Schadensersatzanspruch darauf, dass es deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses durch seine ehemalige Mieterin gekommen sei, weil in den Monaten März und April 2006 die Heizung und zeitweise die Warmwasserversorgung der Mietwohnung Nr. 3 ausgefallen seien. Der Grund dafür sei eine mangelnde Heizölversorgung gewesen, die deshalb entstanden sei, weil die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Hausgelder nicht oder nicht zeitgemäß gezahlt hätten.

Mit dieser Argumentation wirft der Kläger den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Verletzung ihrer Verpflichtungen vor, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft mitzuwirken.

Wenn – wovon der Kläger ausgeht – die Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB oder aus unerlaubter Handlung schadensersatzpflichtig sein.

Unbeschadet der mittlerweile durch § 10 Abs. 6 S. 1 WEG gesetzlich geregelten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind im Innenverhältnis die einzelnen Wohnungseigentümer untereinander zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Falls dem Kläger wegen des Zahlungsverhaltens der übrigen Wohnungseigentümer ein Schadensersatzanspruch zustehen sollte, besteht dieser nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern allenfalls gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern, soweit diese Pflichtverletzungen begangen haben und diese zu vertreten haben.

2. Auch der Vortrag des Klägers in dem Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 05.01.2012, die relevante Pflichtverletzung bestehe in den ausgebliebenen Zahlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an die Energieversorger, verhilft der Berufung nicht zum Erfolg.

Dies liegt schon daran, dass es sich bei dieser Behauptung des Klägers um ein neues Angriffsmittel handelt, dass im Hinblick auf § 531 Abs. 2 ZPO in dem Berufungsverfahren nicht mehr zugelassen werden kann.

Abgesehen davon ist dieser Sachvortrag des Klägers auch zu unsubstantiiert. Der Kläger hat nicht vorgetragen, welche Zahlungen an welchen Energieversorger die Wohnungseigentümergemeinschaft trotz entsprechender Verpflichtung nicht geleistet hat.

Des Weiteren hat der Kläger nicht dargestellt, wieso darin eine Verletzung einer Verpflichtung besteht, die der Wohnungseigentümergemeinschaft den einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber oblegen hat.

Schließlich könnte allenfalls dann von einer entsprechenden Pflichtverletzung der Gemeinschaft ausgegangen werden, wenn die Gemeinschaft ausreichende finanzielle Mittel gehabt hätte, um Zahlungen an Energieversorger zu erbringen bzw. – worauf der Kläger möglicherweise hat abstellen wollen – Heizöl einzukaufen.

Dazu hat der Kläger ebenfalls nichts vorgetragen.

Gericht: LG Saarbrücken
Aktenzeichen: 5 S 23/11
Urteil vom: 07.09.2012

Redaktion (allg.)

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