Schloss ausgewechselt

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Kläger, Sozien einer Rechtsanwaltskanzlei, beanspruchen von
der Beklagten die Zahlung eines Anwaltshonorars.

Die Beklagte rechnet auf und verfolgt darüber hinaus im Wege der
Widerklage Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt einer positiven
Verletzung des Anwaltsvertrages.

Sie hatte an G.... H und J.... M eine Doppelhaushälfte vermietet.
Im Herbst 1999 beabsichtigten die Mieter - aus gesundheitlichen Gründen
und wegen ihres Alters - nach La Palma überzusiedeln. Die Mietvertragsparteien

standen in Verhandlungen über die vorzeitige Auflösung des
langfristigen Mietverhältnisses. Die Beklagte erklärte sich
mit einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses bereit, wenn
ein geeigneter Nachmieter gefunden würde. An der Suche danach wollte
sie sich beteiligen.

Anwaltlich von den Klägern vertreten ließ sie mit Schreiben
vom 14. Dezember 1999 den Mietern mitteilen, sie werde selbständig
keinen Nachmieter suchen und gebe Gelegenheit hierzu bis zum 22. Dezember
1999.

Anfang Januar zeigte sie den Klägern an, sie werde am 10. Januar
2000 die Haustür am Mietobjekt mit einem neuen Schloss versehen und
sie mache von ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch. Die Kläger teilten
hierauf mit, das Vermieterpfandrecht bestehe von Gesetzes wegen und hierauf
müssten die Mieter nur hingewiesen werden.

Nachdem die Schlösser ausgewechselt waren, kündigten die Mieter
fristlos. Zu einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses
und zum Eintritt eines Nachmieters war es nicht gekommen.

Der gegen die Mieter auf Mietzins in Höhe von 21.450 DM und auf
Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses gerichteten
Klage hat das Amtsgericht nur in Höhe der anteiligen Miete bis zum
Ausspruch der Kündigung stattgegeben (230,08 EUR) und die Klage im
Übrigen abgewiesen. Die fristlose Kündigung hat es als gerechtfertigt
erachtet. Die Berufung der Beklagten und damaligen Klägerin hat das
Landgericht zurückgewiesen. In diesem Rechtsstreit war die Beklagte
von den Klägern anwaltlich vertreten.

Im hier zu entscheidenden Verfahren streiten die Parteien im Wesentlichen
darum, ob die Beklagte wegen anwaltlicher Pflichtverletzung den Vorprozess
verloren hat und die Kläger die ihr hierdurch verursachten Schäden
vor allem in Form entgangener Miete auszugleichen haben. Die Kläger
verweisen darauf, der Schaden wäre nicht entstanden, wenn die Beklagte
die Nachvermietung nicht vereitelt hätte.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil der Honorarklage stattgegeben
und die Widerklage abgewiesen. Es geht davon aus, eine anwaltliche Pflichtverletzung
liege nicht vor. Im Übrigen entfalle eine Haftung der Kläger
wegen weit überwiegenden Eigenverschuldens der Beklagten.

II.

Das Vorbringen der Beklagten im Berufungsrechtszug führt im Ergebnis
zu keiner anderen Beurteilung.

1. Die den Klägern aus der Wahrnehmung des anwaltlichen Mandats
zustehende Honorarforderung ist, für sich gesehen, außer Streit.

Schadensersatzansprüche kann die Klägerin aber nicht geltend
machen, so dass die von ihr in Höhe der Klageforderung erklärte
Aufrechnung (§ 387 BGB) mit Schadenersatzansprüchen aus positiver
Verletzung des Anwaltsvertrages (§ 675 BGB) nicht durchgreift und die
Widerklage keinen Erfolg hat.

2.Entgegen der Auffassung des Landgerichts bejaht der Senat in
dem hier zu entscheidenden Fall eine anwaltliche Pflichtverletzung.

Jedoch greift der Einwand der Kläger durch, hätte sich die
Beklagte pflichtgemäß und nicht treuwidrig verhalten

(§ 242 BGB), wäre es nicht zum Schadenseintritt gekommen, denn dann
hätten die Nachmieter den Mietzins entrichtet. Die Beklagte hätte
keinen Schaden in Form entgangener Miete gehabt, und da es auch nicht
zu dem - vergeblichen - Prozess gegen die Vormieter gekommen wäre,
wären auch nicht die hierdurch verursachten Aufwendungen entstanden.

a)Rechtsanwalt R der die Beklagte in der Mietsache mit
den Mietern H und M vorprozessual betreute, hat die ihm obliegende anwaltliche
Sorgfaltspflicht verletzt.

aa) Der um Rat gebetene Rechtsanwalt ist seinem Auftraggeber zu
einer umfassenden und erschöpfenden Belehrung verpflichtet. Er muss
den ihm vorgetragenen Sachverhalt dahin überprüfen, ob er geeignet
ist, den vom Auftraggeber erstrebten Erfolg herbeizuführen, und er
hat die Schritte zu empfehlen, die zu dem erstrebten Ziel führen
können. Der Rechtsanwalt muss den Auftraggeber vor Nachteilen bewahren,
soweit solche voraussehbar und vermeidbar sind. Dazu hat er dem Mandanten
den sichersten Weg vorzuschlagen und ihn über mögliche Risiken
aufzuklären, damit der Mandant eine sachgerechte Entscheidung treffen
kann. Zweifel und Bedenken, zu denen die Sachlage Anlass gibt, muss der
Rechtsanwalt darlegen und mit dem Auftraggeber erörtern (BGH NJW
1994, 1211 = WM 1994, 948; BGH NJW 1995, 449 = WM 1995, 398).

bb) Diesen Sorgfaltsanforderungen hat der Rechtsanwalt nicht genügt,
als er durch das Schreiben vom 7. Januar 2000 im Zusammenhang mit dem
bevorstehenden Auszug der Mieter und der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts
mitgeteilt erhielt, die Haustür der vermieteten Doppelhaushälfte
werde am 10. Januar 2000 mit einem neuen Schloss versehen.

Zu dieser Zeit - das ist hervorzuheben - war das Mietverhältnis
noch nicht wirksam gekündigt.

Die (angekündigte) Pflichtverletzung wog daher umso schwerer, als
auch bei begründetem Anspruch auf Rückgabe der Mietsache sich
der Vermieter nicht gegen den Willen des Mieters mit Gewalt oder auf sonstige
Weise den unmittelbaren Besitz verschaffen darf. Der Mieter hat einen
Anspruch darauf, allein darüber zu entscheiden, wer Zutritt zu den
von ihm angemieteten Räumen hat; das gilt auch dann, wenn der Mieter
in Zahlungsverzug ist und der Vermieter deshalb das Mietverhältnis
fristlos kündigen könnte (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid,
Mietrecht, 7. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 390 m.w.N.: Stichwort "Schlüssel").
Die eigenmächtige Besitzentziehung gegen den Willen des Mieters ist
danach rechtswidrig und verpflichtet zum Schadensersatz (BGH NJW 1977,
1818).

Hierauf hätte Rechtsanwalt R.... die Beklagte hinweisen müssen.
Er hätte sich nicht damit begnügen dürfen, mitzuteilen,
ein Pfändungsbeschluss sei nicht notwendig und das Vermieterpfandrecht
bestehe von Gesetzes wegen.

Er hätte als Anwalt vielmehr vor dem Einbau eines neuen Schlosses
warnen müssen.

b)Die Beklagte hat jedoch treuwidrig ihre Mitwirkungspflicht
verletzt. Aus diesem Grund ist es nicht zur Begründung eines neuen
Mietverhältnisses mit den Eheleuten v.... M gekommen. Das hat den
geltend gemachten Schaden verursacht. Der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs
steht daher der Einwand aus Treu und Glauben entgegen.

aa) Ein Mieter, der sich vorzeitig aus einem für einen bestimmten
Zeitraum abgeschlossenen Mietvertrag lösen will, kann seine Entlassung
aus dem Mietverhältnis nur dann verlangen, wenn er dem Vermieter
einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Das
gilt allgemein kraft Gesetzes, wobei noch ein berechtigtes Interesse des
Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hinzutreten
muss, und ebenso dann, wenn die Parteien eine dahingehende Vereinbarung
getroffen haben (BGH NJW 2003, 1246 = MDR 2003, 562).

bb) Im Alter und in der gesundheitlichen Verfassung der Mieter,
die sich vor allem auch aus klimatischen Gründen nach La Palma verändern
wollten, um dort eine kleinere und den Bewegungsproblemen des Mieters
M (damals 72 Jahre alt/Arthrose) entgegenkommende Wohnung beziehen wollten,
liegt das berechtigte Interesse an einer vorzeitigen Mietaufhebung (vgl.
ausführlich Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., nach § 564 Rdnr. 12 m.w.N.).
Das galt für die Mieter H und M umso mehr, als die restliche Vertragszeit
noch lange andauerte (vgl. Schmidt-Futterer/Blank a.a.O., Rdnr. 13 m.w.N.).

Das Bestehen des berechtigten Interesses hatte die Beklagte ursprünglich
auch anerkannt, indem sie sich bereiterklärte, für die Mieter
einen Nachmieter zu suchen. Hiervon ist die Beklagte, aus welchen Gründen
auch immer, erst abgerückt, als sie, anwaltlich vertreten, mitteilen
ließ, sie gebe Gelegenheit zur Suche eines Nachmieters bis zum 22.
Dezember 1999.

cc) Die Mieter hatten mit dem Ehepaar v... M geeignete Nachmieter
gestellt.

Diese waren bereit, in den bestehenden Mietvertrag zu den dort niedergelegten
Bedingungen einzutreten. Sie waren auch hinsichtlich der wirtschaftlichen
und sonstigen Verhältnisse zumutbar (siehe zu allem Schmidt-Futterer/Blank,
a.a.O., Rdnr. 14-23 m.w.N.).

Die Zeugin v.. .. M hat glaubhaft und völlig überzeugend ausgesagt,
dass sie und ihr Mann die Doppelhaushälfte hätten mieten wollen.
Sie hätten ihr Haus in Holland verkauft gehabt und hätten etwas
in der Eifel gesucht, wo sie sich seit 12 Jahren schon ständig aufhielten.
Sie hätten die Doppelhaushälfte besichtigt, seien übereingekommen,
die Einbauten und Möbel zu übernehmen. Sie seien finanziell
gut gestellt gewesen, und für holländische Verhältnisse
sei der Mietpreis sehr günstig gewesen. Sie seien praktisch bereit
gewesen, sofort umzuziehen. Ein Kontakt mit der Vermieterseite sei aber
nicht zustande gekommen. Da sie dringend eine Wohnung benötigt hätten,
hätten sie dann in Kaltenborn eine andere Wohnung bezogen.

Das bestätigt auch die schriftlich vernommene Zeugin H die die Beklagte
über deren Ehemann informierte, dass ein geeigneter Nachmieter gefunden
sei. Sie, die Zeugin, habe dann die Beklagte auf die terminlich eilende
Situation hingewiesen. Die Beklagte hätte sie vertröstet, hätte
sich verleugnet und sei dann bis Ende 1999 überhaupt nicht mehr zu
erreichen gewesen.

dd) Damit hat die Beklagte in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden
Weise gegen ihre mitwirkende Leistungstreuepflicht verstoßen.

Die Mieter M und H hatten zwar keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass
die Beklagte die Eheleute v....

M als von den Mietern ausgewählte Ersatzmieter akzeptierte, denn
aus § 242 BGB lässt sich nur ein Anspruch auf vorzeitige Vertragsentlassung
herleiten (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rdnr. 23 m.w.N.).

Verweigert aber der Vermieter aus nicht gerechtfertigten Gründen
und treuwidrig seine Mitwirkung beim Abschluss des Nachmietverhältnisses,
kann er sich nicht darauf berufen, ihm seien die wegen des Nichtabschlusses
erzeugten Nachteile auszugleichen.

Einer weiteren und gegenbeweislichen Beweisaufnahme (BI. 259 GA) bedarf
es auch im Hinblick auf die Anhörung der Beklagten als Partei nicht,
zumal es nicht nur um die Anwesenheit am 26. Dezember 1999, sondern um
das Gesamtverhalten der Beklagten geht, die sich hinsichtlich der Nachvermietung
treuwidrig um nichts gekümmert hat.

Der Schriftsatz der Beklagten vom 13.10.2003 gibt keine Veranlassung,
die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen. Da es sich um
ein abgeschlossenes Mietobjekt handelte -Doppelhaushälfte- ist nicht
hinreichend dargetan, weshalb die Beklagte berechtigt gewesen wäre,
wegen eines kleineren Hundes den Abschluss eines Mietvertrags mit ansonsten
zumutbaren, zuverlässigen Mietern zu verweigern.

3. Die Berufung ist danach mit den Nebenentscheidungen aus §§
97 Abs. 1, 711, 713 ZPO zurückzuweisen. Für die Zulassung der
Revision sind die gesetzlichen Voraussetzungen nicht gegeben. Der Streitwert
wird auf 13.452,05 EUR entsprechend der Bewertung des Landgerichts festgesetzt.

Gericht: OLG KOBLENZ
Aktenzeichen: - 5 U 197/03