Stimmrecht

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer
einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Nach § 14 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung bemisst sich das Stimmrecht
nach der Größe der Miteigentumsanteile.

§ 3 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung lautet: Zur Ausübung eines
Gewerbes oder Berufes in einer Wohnung ist ein Eigentümer nur mit
schriftlicher Einwilligung des Verwalters berechtigt, der hierzu
eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf. Der Verwalter
kann nur aus einem wichtigen Grunde die Einwilligung verweigern
oder von der Erfüllung von Auflagen abhängig machen. Ein wichtiger
Grund liegt insbesondere dann vor, wenn die Ausübung des Gewerbes
oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der Eigentümer oder
Hausbewohner mit sich bringt oder besorgen lässt.

Zwischen den Wohnungen Nr. 6 und 7, die jeweils einem der beiden
Antragsgegner zu 1 (Vater und Sohn) gehören, wurde im Jahr 1995
eine Mauer durchbrochen.

Mit Schreiben vom 31. 1. 1997 berief die Verwalterin eine außerordentliche
Eigentümerversammlung auf dem 10. 2. 1997 ein. Durch weiteres Schreiben
vom 4. 2. 1997 wurde die Tagesordnung unter anderem um den Tagesordnungspunkt
(TOP) 3 ergänzt, dessen Beschlussgegenstand als Ermächtigung der
Verwalterin beschrieben wurde, der Nutzung der Wohnungen Nr. 6 und
7 als Büro für eine Wirtschaftsprüfer- und Steuerberaterkanzlei
zuzustimmen.

Durch zwei Eigentümerbeschlüsse vom 10. 2. 1997 ermächtigten die
Wohnungseigentümer die Verwalterin, der Nutzung der Wohnung Nr.
6 und der Wohnung Nr. 7 als Büro für eine Wirtschaftsprüfer- und
Steuerberaterkanzlei zuzustimmen.

Die Antragsteller haben beantragt, die beiden Eigentümerbeschlüsse
für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Anträge am 12.
1. 1998 abgewiesen. Mit der sofortigen Beschwerde haben die Antragsteller
ihren Antrag auf Ungültigerklärung der beiden Eigentümerbeschlüsse
weiterverfolgt und hilfsweise beantragt, der Verwalterin die Erteilung
der Zustimmung so lange zu untersagen, als der Mauerdurchbruch zwischen
den beiden Wohnungen besteht. Das Landgericht hat durch Beschluss
vom 15. 7. 1998 die sofortige Beschwerde der Antragsteller in Haupt-
und Hilfsantrag zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige
weitere Beschwerde.

II.

1. Das Landgericht hat unter weitgehender Bezugnahme auf
den Beschluss des Amtsgerichts ausgeführt: Auf die Nichteinhaltung
der Ladungsfrist könnten die Antragsteller ihren Anfechtungsantrag
nicht stützen. Der Antragsteller zu 1 sei in der Versammlung erschienen
und habe zugleich in Vollmacht der übrigen Antragsteller gegen den
Beschlussantrag gestimmt. Es sei nicht erkennbar, dass die Abstimmung
anders ausgefallen wäre, wenn zwischen Einladung und Versammlung
sieben statt vier Tage gelegen hätten.

Die Antragsgegner zu 1 seien von der Abstimmung nicht ausgeschlossen
gewesen, weil es sich bei dem Beschlussgegenstand nicht um ein Rechtsgeschäft
mit ihnen gehandelt habe.

Es könne dahingestellt bleiben, ob der Mauerdurchbruch rechtens
sei. Er ändere nichts daran, dass es sich rechtlich um zwei selbständige
Wohnungen handle. Bei der Abstimmung seien diese daher zu Recht
als solche behandelt worden.

Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung zu der beabsichtigten
Nutzung der beiden Wohnungen liege nicht vor. Der Betrieb einer
Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei bringe keine unzumutbaren
Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer mit sich.
Beeinträchtigungen durch den Parteiverkehr seien nicht unzumutbar.
Weil die Gemeinschaftsordnung eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken
nicht ausschließe, habe jeder Wohnungseigentümer eine mit einer
solchen Nutzung möglicherweise verbundene Wertminderung hinzunehmen.

Eine Entscheidung über den Hilfsantrag hätte zur Voraussetzung
gehabt, dass über die Rechtmäßigkeit des Mauerdurchbruchs eine Entscheidung
veranlasst gewesen wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall, weil die
beiden Wohnungen trotz des Mauerdurchbruchs zwei selbständige Rechte
seien.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG soll die Frist der Einberufung
einer Eigentümerversammlung, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit
vorliegt, mindestens eine Woche betragen. Bei der Bestimmung handelt
es sich um eine Sollvorschrift, deren Verletzung daher nicht ohne
weiteres dazu führt, dass in einer nicht fristgerecht einberufenen
Versammlung gefasste Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären
sind (Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl., Rn. 7; Bärmann/Merle, WEG 7.
Aufl.., Rn. 32; jeweils zu § 24). Ist jedoch der Einberufungsmangel
ursächlich für die Beschlussfassung, dass ist der betreffende Eigentümerbeschluss,
sofern er angefochten wird, für ungültig zu erklären. Dies scheidet
nur dann aus, wenn feststeht, dass er ohne den Einberufungsmangel
ebenso gefasst worden wäre (BayObLG WE 1991, 261 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen).

Hier wurde der Tagesordnungspunkt 3 nachträglich auf die Tagesordnung
gesetzt. Dies geschah später als eine Woche der Eigentümerversammlung.
Damit liegt ein Verstoß gegen die Sollvorschrift des § 24 Abs. 4
Satz 2 WEG vor, zumal keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich oder
vorgetragen sind, dass es sich um einen Fall besonderer Dringlichkeit
handelte. Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht aber zu dem Ergebnis
gelangt, dass die angefochtenen Eigentümerbeschlüsse nicht anders
gefasst worden wären, wenn die Wochenfrist eingehalten worden wäre,
zumal der Antragsteller zu 1 zugleich als Bevollmächtigter der übrigen
beiden Antragsteller in der Versammlung erschienen sei und gegen
die Beschlussanträge gestimmt habe.

b) Nach § 25 Abs. 5 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht
stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf
die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts
mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits
der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach
§ 18 WEG rechtskräftig verurteilt ist. Gegenstand der angefochtenen
Eigentümerbeschlüsse ist die Nutzung des Sondereigentums der beiden
Antragsgegner zu 1. Ohne Rechtfehler hat das Landgericht die Voraussetzungen
des § 25 Abs. 5 WEG verneint und die Mitwirkung der beiden Antragsgegner
zu 1 bei der Beschlussfassung für Rechtens angesehen.

c) § 3 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung schließt die Ausübung
eines Gewerbes oder Berufs in einer Wohnung nicht grundsätzlich
aus. Nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann die erforderliche
Zustimmung zu einer Nutzungsänderung versagt werden. Als wichtiger
Grund wird dabei insbesondere eine unzumutbare Beeinträchtigung
der übrigen Wohnungseigentümer angeführt.

Das Landgericht hat einen wichtigen Grund, der eine Nutzungsänderung
ausschließen würde, ohne Rechtsfehler verneint. Rechtlich zutreffend
hat es darauf hingewiesen, dass bei einer Steuerberater- und Wirtschaftsprüferkanzlei
der bei der gebotenen generalisierenden Betrachtungsweise (s. BayObLGZ
1995, 42/46) zu erwartende Parteiverkehr zwar Beeinträchtigungen
mit sich bringen kann, die aber nicht als unzumutbar anzusehen sind.

d) Die Antragsteller stützen ihr Rechtsmittel entscheidend
darauf, das Landgericht habe nicht ausreichend berücksichtigt, dass
die Antragsgegner zu 1 unrechtmäßig die beiden Wohnungen durch einen
Mauerdurchbruch zusammengefasst hätten und die Steuerberater- und
Wirtschaftsprüferkanzlei in den so verbundenen Räumen ausüben wollten;
die Gemeinschaftsordnung lasse aber eine gewerbliche Nutzung nur
ineinerWohnung zu.

Auch diese Begründung des Rechtsmittels vermag keine Rechtsfehler
der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts aufzuzeigen. rechtlich
zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, die rechtliche
Selbständigkeit der beiden Wohnungen der Antragsgegner zu 1 werde
nicht davon berührt, dass durch einen Mauerdurchbruch eine Verbindungen
zwischen ihnen geschaffen wurde. Denn tatsächliche Veränderungen
berühren grundsätzlich den rechtlichen Zustand nicht (vgl. BayObLGZ
1998, 2/5 f.). Die Gemeinschaftsordnung steht nicht entgegen, in
mehreren Wohnungen der Wohnanlage die Ausübung eines Gewerbes oder
Berufs zu gestatten, sofern die dazu erforderlichen Voraussetzungen
gegeben sind. Dies ist durch die beanstandeten Eigentümerbeschlüsse
hinsichtlich der beiden Wohnungen der Antragsgegner zu 1 geschehen.
Der Mauerdruchbruch steht grundsätzlich in keinem Zusammenhang mit
der Nutzungsänderung, die Gegenstand des Verfahrens ist. Zu Recht
hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass es nicht Gegenstand
dieses Verfahrens sei zu prüfen, ob der Mauerdurchbruch rechtmäßig
vorgenommen wurde. Auch wenn davon ausgegangen wird, dass dies nicht
der Fall war, ändert dies nichts daran, dass mangels Vorliegens
eines wichtigen Grunds die Nutzung der beiden Wohnungen als Steuerberater-
und Wirtschaftsprüferkanzlei nicht untersagt werden kann. Damit
ist nicht darüber entschieden, ob es zulässig ist, in den beiden
verbundenen Wohnungen eine einheitliche Kanzlei zu betreiben. Auch
der Hilfsantrag vermag damit dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg zu
verhelfen.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und die Festsetzung
des Geschäftswerts in Übereinstimmung mit der Geschäftswertfestsetzung
des Landgerichts auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.
 

Gericht: BayObLG München
Aktenzeichen: 2Z BR 137/98