Summierungseffekt im Mietvertrag

Aus dem Tatbestand

Die Kläger verlangen von den Beklagten Schadensersatz aus einem Mietvertrag.
Die Beklagte 1 war auf Grund eines Mietvertrags vom 1.7.1970 Mieterin einer Wohnung im Anwesen K. in M. Am 06.03.1991 trat der Beklagte 2 dem Mietvertrag bei. Das Mietverhältnis endete zum 31.07.2010. H. K., welcher den Mietvertrag namens der Eheleute als Vermieter unterzeichnete, verstarb am 08.03.2006. Die Klägerin 1 wurde bereits am 28.01.1994 zusammen mit ihrer Schwester F. als jeweils hälftige Miteigentümerin des Anwesens eingetragen. Mit Vereinbarungen vom 1.12.2010 traten letztere sowie die Ehefrau des verstorbenen K., J. K., sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis an die Kläger ab. In dem Mietvertrag war formularmäßig unter § 5 Abs. 1 die Pflicht zur Übernahme der Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses durch den Mieter vereinbart, unter § 5 Abs. 4 ein diesbezüglicher Fristenplan aufgeführt sowie eine Regelung zur quotalen Abgeltung unterlassener Schönheitsreparaturen. Unter § 19 hatten die Beteiligten individualvertraglich unter anderem vereinbart: " § 5 Abs. 4 wird gestrichen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung renoviert und in ursprünglichem, bezugsfertigen Zustand zu übergeben". Mit Schreiben vom 29.04.2010 und 30.06.2010 teilten die Beklagten mit, dass sie bei Rückgabe der Wohnung keine Schönheitsreparaturen durchführen würden, trotz einer mit Schreiben der Kläger vom 14.5.2010 hierzu gesetzten Frist.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Kläger können von den Beklagten nicht gem. §§ 280, 281, 249 BGB Schadensersatz verlangen.
Die Kläger sind zwar aktiv legitimiert. Die Klägerin 1 ist gem. § 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten, die Aktivlegitimation des Klägers 2 ergibt sich aus vorgelegten Abtretungserklärungen.
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen steht den Klägern aber schon auf Grund der Unwirksamkeit der diesbezüglichen vertraglichen Vereinbarungen nicht zu. Maßgeblich kommt es dabei auf das Zusammenspiel der Formularklausel unter § 5 und der Individualvereinbarung unter § 19 an. Mit letzterer wurde nicht die gesamte unter § 5 des Vertrages enthaltene Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gestrichen, sondern lediglich der Fristenplan gemäß § 5 Abs. 4 sowie die dort weiter enthaltene Regelung zur Abgeltung im Falle nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Auszug des Mieters. Die grundsätzliche Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gem. § 5 Abs. 1 des Vertrages blieb damit unverändert in Kraft. Dabei begegnet sowohl die Klausel unter § 5 Abs. 1 wie auch die individualvertraglich vereinbarte Pflicht zur Renovierung bei Auszug, unabhängig von dem Zustand der Wohnung bzw. des Zeitpunktes der letztmals durchgeführter Renovierungsarbeiten, für sich betrachtet keinen Bedenken.
Allerdings führen diese Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einem so genannten Summierungseffekt und sind deshalb in ihrer Gesamtheit unwirksam. Auch wenn beide Regelungen in zwei getrennten Paragrafen mit unterschiedlichen Überschriften enthalten sind, müssen sie ihrer Bestimmung wegen als zusammengehörig gewertet werden und zwar auch dann, wenn - wie hier - es sich bei der einen um eine Formularklausel handelt und die andere auf individueller Vereinbarung beruht. Derartige, jeweils für sich unbedenkliche Klauseln haben wegen ihres inhaltlichen Zusammenhangs einen Summierungseffekt und führen in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und zwar gerade auch in dem Fall, dass die formularvertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft, wonach bei Auszug auf alle Fälle eine Endrenovierung durchzuführen ist. Dies hat zunächst gem. § 307 Abs. 1 BGB zur Folge, dass die Formularklausel unwirksam ist.
Da beide Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft darstellen, hat dies weiter gemäß Regelfall des § 139 BGB zur Folge, dass die Nichtigkeit dieses Teils des Vertrages dazu führt, dass auch die inhaltlich und wirtschaftlich nicht zu trennende Individualabrede - der Vermieter will, dass die Renovierungslast insgesamt auf den Mieter übertragen wird - über die Endrenovierung nichtig ist, somit beide Regelungen insgesamt unwirksam sind. Insbesondere liegt auch entgegen der Regelvermutung des § 139 BGB nicht die als Sonderfall zu wertende Konstellation vor, dass die Individualvereinbarung über die Endrenovierungsverpflichtung erst zeitlich nach Abschluss des Mietvertrags und hiervon gesondert erfolgte.
Auch über die Schönheitsreparaturen hinaus können die Kläger von den Beklagen keinen weiteren Schadensersatz verlangen. Die Beklagten hatten den Vortrag der Kläger hierzu bestritten, ohne dass die Kläger hierfür Beweis angetreten hätten.

Gericht: AG Mannheim
Aktenzeichen: 10 C 14/11
Urteil vom: 20.05.2011