Treppenputzen

Aus dem Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung
im Hause ... Auf den zugrundeliegenden Mietvertrag vom 5. 11. 1993 wird
Bezug genommen. Ausweislich des Mietvertrages sowie der Hausordnung hat
die Beklagte die Pflicht übernommen, alle zwei Wochen die Treppenhausreinigung
zu übernehmen, da die Kosten hierfür im Mietzins nicht enthalten
sind. Das Treppenhaus ist zweimal wöchentlich zu reinigen.

Seit August 1996 wird die Beklagte von der Klägerin aufgefordert,
ihrer Pflicht zur Treppenhausreinigung nachzukommen, so mit Schreiben
vom 9. 8. 1996, 11. 12. 1996, 16. 11. 1998 und 24. 2. 1999. In diesem
Schreiben war der Beklagten der Ausspruch der Kündigung angedroht
worden. Außerdem war im Jahre 1998 mit der Beklagten von einer Mitarbeiterin
der Klägerin wegen der Treppenhausreinigung telefoniert worden. Mit
Schreiben vom 25. 3. 1999, das der Beklagten am 27. 3. 1999 zuging, sprach
die Klägerin die fristgemäße Kündigung zum 30. 6.
1999 aus. Als Begründung wurde angeführt, dass die Hausordnung
in der Woche vom 8. 3. bis 13. 3. 1999 nicht ausgeführt wurde.

Die Klägerin behauptet, dass die Beklagte seit 1996 fortwährend
gegen ihre Pflicht zur Treppenhausreinigung verstoße. So habe sie
die Treppenhausreinigung in der 29. und 31. Kalenderwoche 1996 nicht ausgeführt.
Weiter habe sie in der Woche vom 1. bis 7. 12. 1996 das Treppenhaus nicht
gereinigt. Bis Herbst 1998 hätten sich fünf- bis sechsmal Mitmieter
beschwert, dass eine Treppenhausreinigung durch die Beklagte nicht erfolgt
sei. Sie habe weiter in der Woche vom 1. bis 7. 11. 1998 und vom 8. bis
13. 2. 1999 die Treppenhausreinigung nicht durchgeführt. Auch in
der Zeit danach, so in der Woche vom 8. bis 13. 3. 1999, sei eine Treppenhausreinigung
nicht erfolgt. Auch in der Woche vom 22. bis 28. 3. 1999 sei das Treppenhaus
durch die Beklagte nicht gereinigt worden, obwohl ihr am 27. 3. 1999 die
Kündigung zugegangen sei. Dies sei am 29. 3. 1999 bei einer Besichtigung
festgestellt worden. Auch in der Woche vom 19. bis 24. 4. 1999 habe die
Beklagte das Treppenhaus nicht gereinigt und dies erst am 26. 4. 1999
nachgeholt, nachdem sie vom Hausmeister darauf angesprochen worden sei.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Hausfrieden in erheblichem
Maße gestört sei, da die Wohnungsnachbarin regelmäßig
den liegengebliebenen Dreck wegmachen müsse. Sie ist weiter der Ansicht,
dass eine Ersatzvornahme nicht möglich sei, da die Beklagte den Mietzins
vom Sozialamt bezahlt bekomme. Danach verblieben die Kosten einer Ersatzvornahme
entweder bei der Klägerin oder sie fielen der Allgemeinheit zur Last,
wenn sie vom Sozialamt getragen würden. Die Reinigung – nur
des Treppenabschnittes der Beklagten – sei auch mit unverhältnismäßig
großen Kosten verbunden.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die von ihr
innegehaltene Wohnung ... zum Ablauf des 30. 9. 1999 zu räumen und
an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, dass sie das Treppenhaus regelmäßig geputzt
habe. Es sei allenfalls denkbar, dass sie die Reinigung – allerdings
selten – vergessen habe.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Klage ist nicht begründet.

Die Beklagte ist nicht gemäß § 556 BGB verpflichtet,
die Wohnung zum 30. 9. 1999 zu räumen und an die Klägerin
herauszugeben. Die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung
hat das Mietverhältnis nämlich nicht wirksam beendet.
Ein Kündigungsgrund gemäß § 564 b Abs. 2 Ziff. 1
BGB ist nicht gegeben.

Grundsätzlich sind Verstöße gegen die Reinigungspflichten
nicht geeignet, eine Kündigung zu rechtfertigen. Es ist dem
Vermieter grundsätzlich zumutbar, das Mietverhältnis mit
dem betroffenen Mieter fortzusetzen. Ausnahmsweise kann nur dann
etwas anderes gelten, wenn erhebliche Verstöße gegen
die Reinigungspflichten gegeben sind und dieses zu einer erheblichen
Störung des Hausfriedens führen. Hiervon kann im vorliegenden
Fall auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht ausgegangen werden.
Zwar ist der Klägerin zuzugeben, dass die Wohnungsnachbarin
verärgert ist, weil sie für die Beklagte mitputzen muss.
Dem kann nach Auffassung des Gerichts aber dadurch begegnet werden,
dass die der Beklagten obliegende Treppenhausreinigungspflicht anderweitig
im Wege der Ersatzvornahme durchgeführt wird und die Kosten
hierfür der Beklagten auferlegt werden. Keine Rolle kann hierbei
spielen, ob wegen des relativ geringen Arbeitsaufwandes unverhältnismäßig
hohe Kosten entstehen. Die Beklagte hat diese Kosten nämlich
zu tragen und kann sie abwenden, indem sie ihre Reinigungsarbeiten
durchführt. Das Gericht kann der Klägerin auch nicht insofern
folgen, als hierdurch ein Unfrieden im Hause entstehen würde,
weil das Sozialamt und damit die Allgemeinheit die Kosten letztlich
zu tragen hätte. Die Beklagte wird nämliche vom Sozialamt
sicherlich keine zusätzlichen Geldmittel hierfür zur Verfügung
gestellt bekommen. Im übrigen würde dieser "Unfrieden"
als Kündigungsgrund sicherlich nicht ausreichen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt
sich aus §§ 708, Ziff. 11, 711 ZPO.

Gericht: AG WIESBADEN
Aktenzeichen: 91 C 2213/99 – 19