Verwalter bestellen

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Der Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer
einer Wohnanlage. Auf dem ungefähr 1.800 qm großen Grundstück
der Wohnanlage stehen zwei Häuser; die Räume in dem Haus
Nr. 1 sind Sondereigentum des Antragsgegners und mit einem Miteigentumsanteil
von 64/100 verbunden. Die Räume im Haus Nr. 2 sind Sondereigentum
des Antragstellers und mit einem Miteigentumsanteil von 36/100 verbunden.

Nach § 4 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen
Gemeinschaftsordnung (GO) haben die jeweiligen Eigentümer das
alleinige Nutzungsrecht an denjenigen Teilen, Anlagen und Einrichtungen
der zu ihrem Wohnungseigentum gehörenden Gebäude, die
nicht Gegenstand des Sondereigentums sind; sie haben diese Teile,
Anlagen und Einrichtungen allein zu unterhalten und die damit verbundenen
Kosten allein zu tragen. In § 4 Nr. 2 GO ist den jeweiligen Eigentümern
das alleinige Nutzungsrecht an den die Häuser umgebenden, im
Aufteilungsplan näher ausgewiesenen Grundstücksteilen
zugewiesen. § 4 Nr. 3 bestimmt, dass die Wohnungseigentümer
die ihrem Nutzungsrecht unterliegenden Gartenteile allein zu unterhalten
und die Kosten dafür allein zu tragen haben. Nach § 7 GO ist
jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die seinem Sondereigentum
unterliegenden Gebäudeteile und die Teile, Anlagen und Einrichtungen
des Gebäudes und des Grundstücks, die seiner alleinigen
Nutzung unterliegen, ordnungsgemäß Instandzuhalten und
Instandzusetzen. Nach § 8 GO hat jeder Wohnungseigentümer unter
anderem eine Versicherung gegen eine Inanspruchnahme aus der gesetzlichen
Haftpflicht des Haus- und Grundstückseigentümers abzuschließen.

Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer bestimmt sich gemäß
§ 9 GO nach ihren Miteigentumsanteilen.

Im Frühjahr 1994 beseitigten die Mieter des Antragstellers
auf dessen Gartenanteil drei Fichten und eine Pygmäen-Fichte.
Der Antragsgegner hat am 2. 12. 1996 bei Gericht beantragt, den
Antragsteller zur Wideranpflanzung dieser Bäume sowie zur Anpflanzung
mehrerer Rhododendronbüsche als Windschutz vor der Fichtengruppe
zu verpflichten. Mit inzwischen rechtskräftigem Beschluss vom
17. 7. 1997 hat das Amtsgericht den Anträgen stattgegeben;
der Antragsgegner betreibt aus dem Beschluss die Zwangsvollstreckung.

Zwischen den Beteiligten kam es im Laufe der Jahre zu Meinungsverschiedenheiten
und zu Streit über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
gemäß der Gemeinschaftsordnung, insbesondere über
die Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäude und Grundstückanteil
des Antragstellers. Der Antragsgegner wirft jenem vor, das seiner
Nutzung unterliegende gemeinschaftliche Eigentum nicht ordnungsgemäß
Instandzuhalten. Er beantragte bei Gericht, für die Gemeinschaft
einen Verwalter zu bestellen. Im Laufe dieses Verfahrens kam es
zu einer Korrespondenz zwischen den Verfahrensbevollmächtigten
der Beteiligten; nach einem Schreiben seines Bevollmächtigten
vom 14. 11. 1997 war der Antragsteller grundsätzlich damit
einverstanden, dass der Antragsgegner die Hausverwaltung übernehme.
Dieser berief nach weiterer Erörterung zwischen den Verfahrensbevollmächtigten
für den 6. 3. 1998 eine Eigentümerversammlung ein, zu
der aber der Antragsteller nicht erschien. In der Versammlung, zu
deren Leiter der Verfahrensbevollmächtigte des Antragsgegners
bestellt wurde, wurden mit den Stimmen des Antragsgegners laut Versammlungsniederschrift
unter anderem folgende Beschlüsse gefasst:

TOP 1

Bestellung eines Verwalters

RA M. berichtet, alle Bemühungen in der Suche nach einem externen
professionellen Verwalter seien gescheitert. RA F. habe in Kenntnis
dieses Umstands das Einverständnis des Herrn L. (Antragsteller)
mit der Bestellung des Herrn S. (Antraggegner) zum Verwalter avisiert.

Der Antragsgegner stellt daraufhin folgenden Beschlussantrag:

Der Antragsgegner wird mit Wirkung vom 7. 3. 1998 bis zum 31. 12.
2002 zum Verwalter bestellt. Das Verwalterhonorar beträgt DM
100/Monat/Wohnung.

Der Antragsgegner nimmt die Bestellung an und stellt folgenden
weiteren Beschlussantrag: Der bestellte Verwalter wird bevollmächtigt,
bei der ...Bank ein auf die Wohnungseigentümergemeinschaft
lautendes Konto mit ausschließlicher Unterschriftsberechtigung
des Verwalters zu eröffnen.

TOP 2

Beschluss über die Wiederherstellung des Gartens nach Maßgabe
des Antrags ... im Verfahren UR II 1119/96 WEG/5.

Der Antragsgegner stellt folgenden Beschlussantrag: Der Antragsteller
ist verpflichtet, auf eigene Kosten Wiederanpflanzungsarbeiten nach
Maßgabe des Antrags ... vom 2. 12. 1996 im Verfahren beim
AG München vorzunehmen. Der Antragsteller hat den Garten mit
dieser Maßgabe innerhalb von 3 Monaten, gerechnet ab Beschlussfassung,
wiederherzustellen. Kommt der Antragsteller trotz Mahnung und Fristsetzung
durch den Verwalter seiner Verpflichtung ganz oder teilweise nicht
nach, ist der Verwalter beauftragt und bevollmächtigt, namens
des Antragstellers den Gärtnermeister W. G. mit den Wiederanpflanzungsarbeiten,
bzw. den nicht vollständig ausgeführten Pflanzarbeiten
zu beauftragen. In diesem Fall ist der Verwalter befugt, vom Antragsteller
Zahlung eines Betrages zu verlangen, der dem vom Verwalter zuvor
einzuholenden Kostenangebot des Herrn G. entspricht.

Der Antragsteller hat in diesem Falle den vom Verwalter angeforderten
Betrag binnen 2 Wochen ab Eingang der Anforderung auf das Gemeinschaftskonto
zu überweisen.

Somit nach diesem Beschlussantrag Willenserklärungen des Verwalters
an den Antragsteller zu richten sind, können diese per Adresse
RA F. abgegeben werden und gelten mit dortigem Eingang als dem Antragsteller
zugegangen, es sei denn, der Antragsteller hat dem Verwalter zuvor
schriftlich mitgeteilt, dass RA F. nicht mehr sein anwaltlicher
Vertreter sei.

TOP 3

Beschluss über die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums am Gebäude ...straße und im Bereich der dazugehörigen
Sondernutzungsfläche (§ 7 GO) nach Maßgabe der der Ladung
als Anlage 1 beigefügten Auflistung vom 24. 10. 1997 und in
Ausführung der Eigentümerbeschlüsse vom 10. 1. 1991
(TOP 7) und vom 24. 10. 1991 (TOP 2).

Der Antragsgegner stellt folgenden Beschlussantrag: Der Antragsteller
ist verpflichtet, auf eigene Kosten alle Schäden am und im
Haus ...straße sowie im Gartenbereich, soweit dieser zum Sondernutzungsbereich
des Antragstellers gehört, zu beseitigen, wie sie in der der
Ladung zur heutigen Eigentümerversammlung beigefügten
Auflistung vom 24. 10. 1997 im einzelnen beschrieben sind. Der Antragsteller
ist verpflichtet, unverzüglich mit dem Antragsgegner einen
Termin abzustimmen, an dem beide Beteiligten gemeinsam an Hand der
genannten Auflistung eine Vollständigkeitsüberprüfung
vornehmen und ggf. die Auflistung um weitere, zu beseitigende Schäden
ergänzen, die dem Antragsgegner bis dato nicht bekannt sind.
Sollten sich im Überprüfungsbereich weitere Schäden
zeigen, ist der Antragsteller zu deren Aufnahme in die Auflistung
und zu deren Beseitigung in gleicher Weise verpflichtet. Ungeachtet
der bereits seit 1991 überfälligen Instandhaltungsmaßnahmen
- ... – hat der Antragsteller alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen,
zu deren Vornahme er nach dem heutigen Eigentümerbeschluss
verpflichtet ist, innerhalb von 3 Monaten ab Beschlussfassung zu
treffen. Mit dieser Fristsetzung ist eine Stundung der Instandhaltungs-
und Instandsetzungspflicht nicht verbunden.

Erfüllt der Antragsteller die hier festgelegten Pflichten
ganz oder teilweise trotz Mahnung und Fristsetzung durch den Verwalter
nicht, ist der Verwalter beauftragt und bevollmächtigt, namens
des Antragstellers die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverträge
mit Dritten zu schließen. Der Verwalter ist nicht verpflichtet,
für die einzelnen Gewerksbereiche jeweils mehrere Angebote
einzuholen. Der Verwalter hat die Vergabe jedoch nach bestem Wissen
und Gewissen durchzuführen. In diesem Falle ist der Verwalter
ferner befugt, vom Antragsteller einen Geldbetrag anzufordern, der
seiner Höhe nach dem voraussichtlich entstehenden Finanzierungsaufwand
entspricht.

Der Antragsteller ist dann verpflichtet, den angeforderten Betrag
binnen 2 Wochen ab Eingang der Anforderung zu zahlen. Maßstab
für den vom Verwalter anzufordernden Geldbetrag ist das zu
dieser Zeit vorliegende Angebot bzw. das zu dieser Zeit vorliegende
billigste Angebot.

Soweit nach diesem Beschlussantrag Willenserklärungen des
Verwalters an den Antragsteller zu richten sind, können diese
per Adresse RA F. abgegeben werden und gelten mit dortigem Eingang
als dem Antragsteller zugegangen, es sei denn, der Antragsteller
hat dem Verwalter zuvor schriftlich mitgeteilt, dass RA F. nicht
mehr sein anwaltschaftlicher Vertreter sei.

In den als "Eigentümerbesprechung" bezeichneten
Zusammenkünften des Antragsgegners und der Rechtsvorgänger
des Antragstellers vom 10. 1. 1991 und vom 24. 10. 1991 besprachen
die Beteiligten Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum
im Bereich des Wohnungseigentums Nr. (Maler- und Verputzarbeiten).
In der im Beschlussantrag ebenfalls genannten "Auflisten vom
24. 10. 1997" stellte der Antragsgegner von ihm ermittelte
"Schäden am/im Haus" des Antragstellers sowie "Schäden
im Gartenbereich" des Antragstellers zusammen.

In der Versammlungsniederschrift vom 6. 3. 1998 heißt es
weiter:

TOP 6

Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss von Verträgen
über die Durchführung turnusmäßiger Arbeiten
an den Gebäuden und Außenanlagen.

Der Antragsgegner berichtet, er habe sich bei Herrn G. und der
für Dach und Regenrinnen zuständigen Fa. L. nach der Höhe
der Kosten erkundigt, die im Bereich des Antragstellers für
die Durchführung der turnusmäßigen Arbeiten jährlich
voraussichtlich entstehen. Danach belaufen sich die Gartenpflegekosten
auf ca. 5.500 DM/Jahr, die Arbeiten am Dach und den Regenrinnen
einschließlich Austausch der bereits durchgerosteten Dachrinne
auf ca. 3.000 DM.

Der Antragsgegner stellt folgenden Beschlussantrag:

Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt, namens der
Wohnungseigentümer oder, soweit es um Sondernutzungsbereiche
der einzelnen Wohnungseigentümer geht, namens eines einzelnen
Wohnungseigentümers mit Dritten Verträge über die
Durchführung turnusmäßiger Arbeiten an den Gebäuden
und Außenanlagen zu schließen, soweit diese der Instandhaltung
und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums dienen (z.B. Dach,
Regenfallrohre, Dachrinnen, Gartenpflege). Die hier begründete
Verwalterermächtigung hat ihre Ursache in der Tatsache, dass
der Antragsteller seit Erlangen seiner Eigentümerstellung seinen
Pflichten gemäß § 7 GO zu keiner Zeit nachgekommen ist.
Zur Finanzierung derartiger Verträge verpflichtet sich der
Antragsteller vorbehaltlich einer davon abweichenden Kostenentwicklung,
jährlich 8.500 DM auf das Gemeinschaftskonto einzuzahlen, erstmals
für das Kalenderjahr 1998, fällig jeweils zum 1. 4. eines
Jahres.

TOP 8

Beschluss über den Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
durch den Antragsteller.

Der Antragsgegner stellt folgenden Beschlussantrag: Der Antragsteller
ist verpflichtet, unverzüglich einen Vertrag über die
Haus- und Grundbesitzerversicherung mit dem G. Konzern ... des Inhalts
abzuschließen, wie sie der Antragsgegner bereits abgeschlossen
hat, also insbesondere unter Einschluss des Versicherungsrisikos
"umstürzende Bäume".

Kommt der Antragsteller dieser Verpflichtung nicht bis spätestens
1. 5. 1998 nach, ist der Verwalter beauftragt und bevollmächtigt,
namens des Antragstellers diesen Versicherungsvertrag zu schließen.

Der Antragsteller hat am 6. 4. 1998 bei Gericht beantragt, unter
anderem die zitierten Eigentümerbeschlüsse für ungültig
zu erklären. Weitere Versammlungsbeschlüsse sind nicht
mehr Gegenstand des Verfahrnes. Das Amtsgericht hat den Anträgen
mit Beschluss vom 19. 1. 1999 stattgegeben. Das Landgericht hat
die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragsgegner mit
Beschluss vom 26. 7. 1999 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich
dessen sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das zulässige Rechtsmittel des Antragsgegners hat, soweit
es um die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses
zu TOP 1 der Versammlung vom 6. 3. 1998 geht, ganz überwiegend,
soweit es um die Ungültigkeitserklärung des Eigentümerbeschlusses
zu TOP 2 geht, weitgehend Erfolg. Im übrigen ist das Rechtsmittel
nicht begründet.

A. Eigentümerbeschluss zu TOP 1

1.Das Landgericht hat ausgeführt: Die Bestellung eines
Wohnungseigentümers zum Verwalter sei zwar grundsätzlich
möglich. Sie könne jedoch im Einzelfall ordnungsmäßiger
Verwaltung widersprechen, wenn Interessenkollisionen zu befürchten
seien. Dies habe das Amtsgericht zu Recht bejaht. Die Gemeinschaft
bestehe nur aus zwei Miteigentümern, wobei der Antragsgegner
über die Stimmenmehrheit verfüge. Zwischen den Eigentümern
bestünden erhebliche Meinungsverschiedenheiten in Bezug auf
ihre Rechte und Pflichten, insbesondere hinsichtlich der Notwendigkeit
und des Umfangs von Instandhaltungsarbeiten sowie der Gartengestaltung
und –pflege, also in einem Bereich, der einen wesentlichen
Teil der Verwaltertätigkeit ausmache. Deshalb sei die Gefahr
einer Interessenkollision nicht von der Hand zu weisen, auch wenn
der Antragsgegner davon überzeugt sei, im Interesse der Gemeinschaft
zu handeln. Es widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung,
in einer Gemeinschaft aus zwei Mitgliedern einen Verwalter zu bestellen,
der nicht das Vertrauen des Miteigentümers genieße. Weitere
Streitigkeiten seien damit vorprogrammiert. Nur ein neutraler Verwalter
sei in der Lage, das gemeinschaftliche Eigentum sachgerecht zu verwalten.

Der Umstand, dass der Antragsteller mit Schreiben seines Anwalts
vom 14. 11. 1997 sein Einverständnis mit der Bestellung des
Antragsgegners erklärt habe, ändere daran nichts. Dieses
Zugeständnis im Rahmen der Bemühungen um eine gütliche
Einigung lasse angesichts der weiteren Entwicklung nicht den Schluss
zu, dass eine fruchtbare Zusammenarbeit mit dem Antragsgegner als
Verwalter möglich sein werde. Der Interessenkonflikt sei gerade
in den angefochtenen Beschlüssen offen zu Tage getreten.

Ebenso wenig sei von Bedeutung, dass kein Außenstehender
als Verwalter gefunden worden sei, wobei dahinstehen könne,
wie intensiv die Bemühungen gewesen seien.

Das Amtsgericht habe den Eigentümerbeschluss zu TOP 1 zu Recht
insgesamt, also auch hinsichtlich der Vergütung und der Ermächtigung
zur Kontoeröffnung, aufgehoben, da die Regelungen eine Einheit
bildeten.

2.Die Entscheidung des Landgerichts hält in diesem
Punkt ganz überwiegend der rechtlichen Nachprüfung nicht
stand.

a)Der Antragsteller macht im Beschwerdeverfahren
und im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr geltend, dass am 6.
3. 1998 keine Eigentümerversammlung stattgefunden habe; er
beruft sich auch nicht mehr darauf, dass die dort gefassten Eigentümerbeschlüsse
schon wegen Einberufungsmängeln für ungültig zu erklären
seien.

b) Das Landgericht ist der Meinung, dass die Bestellung
des Antragsgegners zum Verwalter den Grundsätzen ordnungsmäßiger
Verwaltung widerspreche und deshalb der Bestellungsbeschluss für
ungültig zu erklären sei; dem vermag der Senat nicht zu
folgen.

(1) Der Begriff der ordnungsmäßigen Verwaltung
ist ebenso wie der missbräuchlichen Ausübung einer Rechtsstellung
ein unbestimmter Rechtsbegriff. Die Frage, ob der vom Tatrichter
bindend festgestellte Sachverhalt die Merkmale dieses unbestimmten
Rechtsbegriffs erfüllt, unterliegt als Rechtsfrage die Beurteilung
durch das Rechtsbeschwerdegericht (vgl. OLG Hamm OLGZ 1978, 184/188;
Bärmann/Merle WEG, 8. Aufl., Rdnr. 59, Staudinger/Bub Rdnr.
71, jeweils zu § 21, Keidel/Kahl FG 14. Aufl., § 27, Rdnr. 30).

(2)Nach Ansicht des Senats verstößt die
Bestellung des Antragsgegners zum Verwalter im vorliegenden Fall
weder gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung
noch stellt sie eine rechtsmissbräuchliche Ausnutzung der Stimmenmehrheit
durch den Antragsgegner zu eigennützigen Zwecken dar. Diese
Gründe für die Ungültigerklärung liegen zwar
nahe, wenn das Stimmrecht in einer Zweiergemeinschaft abweichend
von § 25 Abs. 2 WEG der Größe der Miteigentumsanteile
folgt und dadurch für einen Miteigentümer von vorneherein
ein Stimmübergewicht geschaffen wird (zur Zulässigkeit
einer solchen Regelung grundsätzlich BayObLGZ 1986, 10 ff.
m.w.N., 1997, 139 ff.). Es ist dann in jedem Einzelfall besonders
kritisch zu prüfen, ob der Beschluss für ungültig
zu erklären ist oder nicht (vgl. BayObLGZ 1986, 10/14). Dies
gilt in gesteigertem Maße, wenn der Eigentümer seine
Stimmenmehrheit dazu ausnutzt, sich selbst oder eine Person seines
Vertrauens zum Verwalter zu bestellen (vgl. BayObLG WE 1990, 111
f.; WuM 1996, 648; ZMR 1999, 495 f: OLG Celle WuM 1989, 436 ff.;
OLG Düsseldorf WE 1996, 70 f.; ZfIR 1999, 844; OLG Zweibrücken
ZMR 1998, 50/53 f.; Staudinger/Bub § 26, Rdnr. 162). Ein wichtiger
Grund gegen die Bestellung und damit ein Verstoß gegen die
Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung wird dann
vorliegen, wenn bereits im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze
offenkundig sind und deshalb von vornherein nicht mit der Begründung
eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters erforderlichen
Vertrauensverhältnisses zu den anderen Wohnungseigentümern
zu rechnen ist (OLG Düsseldorf a.a.O.). Nach der Rechtsprechung
des Senats (WuM 1996, 648 f.) entspricht es in der Regel nicht ordnungsmäßiger
Verwaltung, wenn der Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmengewicht
gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer eine ihm
nahestehende Person zur Verwlaterin bestellt.

(3)Hier unterscheidet sich der vom Landgericht festgestellte
Sachverhalt in einem wesentlichen Punkt von den üblichen Fällen;
das Landgericht hat dies bei seiner Entscheidung rechtlich nicht
zutreffend gewürdigt. Der Antragsgegner hat sich nicht nach
der Verwalterstellung "gedrängt", um damit leichter
eigene Interessen durchsetzen zu können; er hat vielmehr zunächst
die Bestellung eines Verwalters durch das Gericht betrieben. Im
Verlauf dieses Verfahrens hat sich der Antragsteller durch seinen
Verfahrensbevollmächtigten grundsätzlich damit einverstanden
erklärt, dass der Antragsgegner die Verwaltertätigkeit
übernimmt. Er hat bis zu der Eigentümerversammlung vom
6. 3. 1998 sein Einverständnis nicht widerrufen oder eingeschränkt;
er ist, wozu er Gelegenheit gehabt hätte, auch in der Versammlung
nicht erschienen, um Einwände gegen die Bestellung des Antragsgegners
vorzubringen. Dieser durfte zu jenem Zeitpunkt somit vom Einverständnis
des Antragstellers ausgehen. Auch damals gab es zwischen den Beteiligten
schon Meinungsverschiedenheiten und waren Gerichtsverfahren anhängig.
Die "weitere Entwicklung" nach der Versammlung kann für
die Beurteilung des Eigentümerbeschlusses vom 6. 3. 1998 nicht
herangezogen werden; entscheidend sind die Umstände im Zeitpunkt
der Beschlussfassung. Wird bei der Abwägung weiter berücksichtigt,
dass es darum ging, der Gemeinschaft zu einem Verwalter zu verhelfen
und dass die Bestellung eines außenstehenden in kleinen Gemeinschaften
meist mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden ist, kann in der
Wahl des Antragsgegners mit dessen eigenen Stimmen hier ausnahmsweise
weder eine rechtsmissbräuchliche Ausnutzung der Stimmenmehrheit
noch ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger
Verwaltung gesehen werden.

c)Der Beschluss zu TOP 1 der Versammlung vom 6.
3. 1998 ist somit gültig; die Entscheidungen der Vorinstanzen
sind insoweit aufzuheben. Dies gilt auch für die Bestellung
auf die Dauer von nahezu fünf Jahren (vgl. § 26 Abs. 1 Satz
2 WEG) und für die Ermächtigung, bei einer Bank ein auf
den Namen der Gemeinschaft lautendes Konto mit ausschließlicher
Unterschriftsberechtigung des Verwalters zu eröffnen. Diese
Befugnis und die Verpflichtung dazu ergibt sich, worauf der Antragsgegner
zu Recht hinweist, aus § 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 Satz 1 WEG.

d) Für ungültig zu erklären ist der
Beschluss aber insoweit, als er eine Verwaltervergütung von
100 DM monatlich je Wohnung festlegt. Es handelt sich hier um ein
Vertragsangebot des anderen Wohnungseigentümers an den Antragsgegner.
Da eine monatlich Vergütung von 100 DM je Wohnung den Rahmen
des Üblichen und Angemessenen sprengt (vgl. dazu Staudinger/Bub
§ 26 Rdnr. 263; siehe auch § 26 Abs. 2 und 3, § 41 Abs. 2 II. BV)
und deshalb nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger
Verwaltung entspricht, kann dem Anfechtungsantrag des Antragstellers
schon deshalb insoweit der Erfolg nicht versagt werden. Darüber
hinaus kann der Antragsgegner für seine Verwaltertätigkeit
eine Vergütung nicht verlangen, da bei der hier gegebenen Sachlage
(nur zwei Wohnungseigentümer in getrennten Häusern, Bestellung
zum Verwalter im eigenen Interesse) den Umständen nach eine
Vergütung für die Dienstleistung nicht zu erwarten ist
(vgl. § 612 Abs. 1 BGB).

Eine teilweise Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses
ist hier möglich (§ 139 BGB entsprechend, vgl. Staudingern/Bub
§ 23 Rdnr. 311 m.w.N.).

B. Eigentümerbeschluss zu TOP 2

2.Das Landgericht hat hierzu ausgeführt: Der Eigentümerbeschluss
sei schon deshalb für ungültig zu erklären, weil
es inhaltlich einem bereits bei Gericht anhängigen, bestrittenen
Antrag entspreche. Grundsätzlich sei es einer Gemeinschaft
zwar nicht verwehrt, Beschlüsse auch zu Gegenständen zu
fassen, die bereits gerichtshängig seien. Etwas anderes gelte
aber dann, wenn wie hier die beiden Mitglieder eine Eigentümergemeinschaft
zugleich die einzigen Beteiligten des Gerichtsverfahrens seien.
In einem solchen Fall sei abzusehen, dass der mit den Stimmen des
Mehrheitseigentümers gefasste Eigentümerbeschluss vom
Minderheitseigentümer angefochten werden. Damit werde ein weiteres
Gerichtsverfahrne in Gang gesetzt, während in dem bereits anhängigen
Verfahren die erstrebte Klärung aufgrund des zwar angefochtenen,
jedoch nicht nichtigen Eigentümerbeschlusses zum gleichen Gegenstand
nicht mehr erfolgen könne. Der Mehrheitseigentümer nutze
damit sein Stimmübergewicht dazu aus, in einem anhängigen
gerichtlichen Verfahren eine Entscheidung zu seinen Gunsten herbeizuführen
und sich auf diese Weise schnell einen Vollstreckungstitel gegen
den Minderheitseigentümer zu verschaffen. Diesen wiederum stehe
ein Folgenbeseitigungsanspruch zu, wenn der dem Vollstreckungstitel
zugrundliegende Eigentümerbeschluss später für ungültig
erklärt werde. Die Vorgehensweise des Antragsgegners führe
zu einer zusätzlichen Verschärfung der ohnehin konfliktträchtigen
Situation und zu weiteren erheblichen Kosten; sie entspreche deshalb
nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dem Antragsgegner stehe aber auch kein Anspruch auf Wiederherstellung
der Anpflanzungen auf der Sondernutzungsfläche des Antragstellers
zu; dieser sei zur Entfernung der Bäume und Sträucher
berechtigt gewesen. Die Beseitigung einer Grundstücksbepflanzung
stelle keine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1
WEG dar; die Wiederherstellung könne deshalb auch nicht der
Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung gleichgesetzt
werden. Die rechtswidrige Beseitigung von Bäumen auf dem gemeinschaftlichen
Grundstück könne jedoch wegen Verletzung des gemeinschaftlichen
Eigentums einen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen
Zustands begründen, der sich aus der Verletzung des zwischen
den Eigentümern bestehenden Schuldverhältnisses sowie
aus § 823 Abs. 1 und 2 BGB ergebe. Voraussetzung dafür sei
jedoch, dass dem Antragsgegner durch die Beseitigung der Bäume
und Sträucher ein Nachteil erwachsen sei, der über das
bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe.
Nach diesen Grundsätzen könne die gärtnerische Gestaltung
durch den Sondernutzungsberechtigten im Einzelfall Beschränkungen
unterworfen sein. Bei der Beurteilung dieser Frage könnten
die nachbarrechtlichen Vorschriften herangezogen und entsprechend
angewandt werden. Dies gelte insbesondere, wenn mehrere Häuser
rechtlich als Wohnungseigentum ausgestaltet seien und an den Gartenflächen
Sondernutzungsrechte bestünden; die tatsächlichen Gegebenheiten
seien dann nicht anders als bei den Nachbarn selbständiger
Grundstücke.

Diese Voraussetzungen lägen hier vor: die entsprechende Anwendung
der nachbarrechtlichen Vorschriften sei geboten. Aus diesen ergäben
sich keine Beschränkungen in Bezug auf das Entfernen von Bäumen
von einem Grundstück. Unstreitig fielen die gefällten
Fichten auch nicht unter eine Baumschutzverordnung. Der Antragsgegner
habe das Fällen der Bäume deshalb hinzunehmen. Im übrigen
stehe es ihm frei, den seiner Auffassung nach fehlenden Sicht- und
Windschutz durch Anpflanzungen auf seinem Gartenanteil herzustellen.

Abgesehen davon habe der Antragsgegner mit Schreiben vom 2. 1.
und 19. 6. 1991 gegenüber den Rechtsvorgängern des Antragstellers
nachdrücklich die Entfernung unter anderem der Bäume gefordert,
durch deren Fällen er sich nun beeinträchtigt fühle.
Schließlich stünde einem Wiederanpflanzungsanspruch der
Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen; die
Kosten der Wiederherstellung der Bepflanzung beliefen sich laut
Kostenvoranschlag auf mehr als 60.000 DM und stünden deshalb
in keinem vertretbaren Verhältnis zu der Beeinträchtigung
des Antragsgegners.

2. Zu dem Eigentümerbeschluss zu TOP 2 kann die Entscheidung
des Landgerichts gleichfalls in überwiegendem Maße keinen
Bestand haben. Sie ist in mehrfacher Hinsicht von Rechtsfehlern
beeinflusst.

a)Soweit sich die Beschlussanfechtung darauf bezieht,
dass Rechtsanwalt F... als Zustellungsbevollmächtigter des
Antragstellers gelten soll, hat sich das Verfahren durch die Niederlegung
des Mandats in der Hauptsache erledigt.

b) Im übrigen können die Entscheidungen
der Vorinstanzen nur insoweit Bestand haben, als es um die Anpflanzung
von Rhododendronbüschen geht. Hierzu ist der Antragsteller
auf seiner Sondernutzungsfläche nicht verpflichtet. Soweit
der Beschluss die Wiederanpflanzung gefällter Bäume zum
Gegenstand hat, entspricht er den Grundsätzen ordnungsmäßiger
Verwaltung, da gegen den Antragsteller ein Anspruch auf Wiederbepflanzung
entsprechend der Beschlussfassung besteht (§ 823 Abs. 1, § 249 BGB;
§ 1004 Abs. 1 BGB).

(1)Der Beschluss ist entgegen der Ansicht des Landgerichts
nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil er inhaltsgleich
mit einem bei Gericht anhängigen Verpflichtungsantrag des Antragsgegners
gegen den Antragsteller ist. Dies gilt auch dann, wenn über
diesen Antrag, wie es inzwischen offensichtlich der Fall ist, eine
rechtskräftige Entscheidung zugunsten des dortigen Antragstellers
(Antragsgegners dieses Verfahrens) vorliegt. Denn das Amtsgericht
hat in seinem Beschluss vom 17. 7. 1998 die Verpflichtung des Antragsgegners
(Antragstellers dieses Verfahrens) ausschließlich auf den
zwar noch nicht bestandskräftigen, aber vorläufig gültigen
Eigentümerbeschluss vom 6. 3. 1998 gestützt, der hier
angefochten ist. Würde dieser Eigentümerbeschluss rechtskräftig
für ungültig erklärt, entfiele die Anspruchsgrundlage
für die Verpflichtung; dies könnte der Antragsgegner jenes
Verfahrens dann auch dem Wege des § 767 ZPO, nach Abschluss der
Zwangsvollstreckung gegebenenfalls im Wege eines Bereicherungsanspruchs,
geltend machten (vgl. Thomas/Putzo ZPO 22. Aufl. § 767 Rdnr. 16);
§ 767 ZPO ist im Wohnungseigentumsverfahren entsprechend anzuwenden
(BayObLG WuM 1992, 397 f.).

Anders wäre es nur dann ,wenn das Amtsgericht unabhängig
vom Eigentümerbeschluss einen gesetzlichen Anspruch des Antragsgegners
gegen den Antragsteller auf Wiederbepflanzung bejaht hätte.
Bei der jetzt gegebenen verfahrensrechtlichen Lage kann der Senat
der Argumentation des Landgerichts nicht folgen. Denn nach dieser
müsste die materielle Rechtslage in einem neuen Verfahren geklärt
werden, was den Interessen der Beteiligten und den Grundsätzen
der Prozessökonomie widerspräche.

(2) Der Antragsgegner kann als Mieteigentümer
vom Antragsteller die Wiederanpflanzung von Fichten nach Maßgabe
des Eigentümerbeschlusses und des Antrags im amtgerichtlichen
Verfahren verlangen.

Es steht fest, dass entsprechende Fichten von den Mietern des Antragstellers
mit dessen Einverständnis entfernt worden sind. Der Antragsteller
oder dessen Mieter waren zum fällen der Fichten nicht berechtigt.
Das dem Antragsteller am Grundstück zustehende Sondernutzungsrecht
rechtfertigte die Entfernung von Bäumen nicht. Ein Sondernutzungsberechtigter
ist in gewissem Umfang zur gärtnerischen Gestaltung seines
Grundstücksanteils berechtigt; dies gibt ihm aber ohne Einverständnis
der übrigen Eigentümer nicht die Befugnis zu Eingriffen
der Art, wie sie hier vorgenommen worden sind (vgl. BayObLG WE 1995,
345 f.; 1998, 77 f.; WuM 1999, 126 f.: OLG Düsseldorf WE 1994,
374 f.). Tätigt er sie gleichwohl, haben die anderen Wohnungseigentümer
nach § 823 Abs. 1, §§ 249, 1004 Abs. 1 BGB, § 14 Nr. 2 WEG einen
Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

(3) Der Antragsgegner braucht die Entfernung der
Bäume nicht hinzunehmen, da sie das Maß des nach § 14
Nr. 1 WEG zulässigen Gebrauchs deutlich überschreitet
(vgl. BayObLG WE 1995, 345 f.; 1998, 77); unter "Nachteil"
im Sinne dieser Vorschrift ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung
zu verstehen. Das Landgericht hat eine solche verneint; es hat die
nachbarrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs
und des Bayerischen Ausführungsgesetzes dazu (Art. 47 ABGB)
herangezogen. Dies ist rechtlich fehlerhaft. Nachbarrechtliche Vorschriften
sind entsprechend ihrem Regelungsgehalt nach der Rechtsprechung
des Senats (vgl. BayObLGZ 1982, 69/76 f.; BayObLG NJW-RR 1987, 846;
BayObLG ZMR 1999, 349) im Verhältnis von Wohnungseigentümern
untereinander nur dann entsprechend anzuwenden, wenn es sich um
die Zulässigkeit der Bepflanzung im Grenzbereich zwischen zwei
Sondernutzungsflächen handelt. Mit den hier entscheidungserheblichen
Fragen haben die zitierten Senatsentscheidungen nichts zu tun. Dazu
enthält auch das Nachbarrecht keine entsprechend anwendbaren
Vorschriften. Daraus folgt aber entgegen der Ansicht des Landgerichts
nicht, dass der Antragsteller Bäume und sonstige Pflanzen auf
seinem Sondernutzungsbereich nach Belieben beseitigen dürfte.

c) Der Eigentümerbeschluss zu TOP 2 entspricht
aber nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, soweit er den
Antragsteller zur Anpflanzung von Rhododendronbüschen verpflichtet.
Denn eine solche Verpflichtung besteht nicht. Ein Wohnungseigentümer
unterliegt bei der gärtnerischen Gestaltung seines Sondernutzungsbereichs
bestimmten, sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden
Beschränkungen (vgl. BayObLG WuM 1999, 125 f. m.w.N.). Er ist
aber grundsätzlich mangels einer besonderen Bestimmung in der
Gemeinschaftsordnung nicht verpflichtet, seinen Anteil in einer
bestimmten Weise zu bepflanzen. Alle Ausführungen des Antragsgegners
dazu, warum vor den Fichten Rhododendronbüsche gepflanzt werden
müssen, finden in der Gemeinschaftsordnung keine Stütze
und sind deshalb rechtlich nicht haltbar. Es gibt, wie gerichtsbekannt
ist, auf vielen Grundstücken Fichtengruppen, die auf einen
"Windschutz" durch Rhododendronbüsche verzichten
müssen.

d)Das Recht des Antragsgegners, die Wiederherstellung
des Gartens zu verlangen, ist nicht verwirkt noch steht ihr sonst
der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen. Die
Schreiben des Antragsgegners von 1991 haben für die Frage,
war ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums nunmehr entspricht, keine Bedeutung. Den Kosten der Wiederbepflanzung
kommt angesichts der Tatsache, dass das Fällen der Fichten
eine vorsätzliche unerlaubte Handlung darstellt, keine entscheidende
Bedeutung zu. Im übrigen kann der Antragsteller diese Kosten
sicherlich begrenzen, wenn er selbst für die Wiederanpflanzung
sorgt.

e)Der weitere Inhalt des Eigentümerbeschlusses
(Ermächtigung für den Antragsgegner) entspricht inhaltlich
weitgehend den Voraussetzungen und der Durchführung einer Ersatzvornahme
(§ 45 Abs. 3 WEG, § 887 ZPO) und kann dementsprechend auch in einen
Eigentümerbeschluss, der die Vornahme einer vertretbaren Handlung
durch einen Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat, aufgenommen
werden. Zu weit geht jedoch die Ermächtigung des Verwalters,
im Namen eines einzelnen Wohnungseigentümers Verträge
abzuschließen; dies wäre auch im Rahmen des § 887 ZPO
nicht möglich. Insoweit ist der Eigentümerbeschluss gleichfalls
für ungültig zu erklären.

C. Eigentümerbeschluss zu TOP 3

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Antragsgegner
habe keinen Anspruch auf Durchführung der in der Bedarfsliste
vom 24. 10. 1997 aufgeführten Instandhaltungsmaßnahmen.
Er sei auch nicht zur Ersatzvornahme auf Kosten des Antragstellers
berechtigt. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners lägen keine
bestandskräftigen Mehrheitsbeschlüsse vor, die eine Grundlage
für die Verpflichtung des Antragstellers bilden könnten.
Aus den Niederschriften zu den Eigentümerbesprechungen vom
10. 1. und 24. 10. 1991 ergäben sich solche Beschlüsse
bei der gebotenen objektiven Auslegung nicht. Die Niederschrift
zur Besprechung vom 10. 1. 1991 enthalte keine Angaben zu einer
Beschlussfassung. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Rechtsvorgängern
des Antragstellers sich damals verbindlich verpflichtet habe, den
Hausaußenputz zu erneuern, oder ob es sich um eine bloße
Absichtserklärung gehandelt habe. Eine förmliche Beschlussfassung
der Gemeinschaft, die auch den Rechtsnachfolger binde, sei jedenfalls
für einen Außenstehenden nicht erkennbar.

In der Versammlung vom 24. 10. 1991 sei ausweislich der Niederschrift
gleichfalls kein Beschluss gefasst worden. Die Niederschrift gebe
zwar einen Beschlussantrag wieder, enthalte aber keine Hinweise
auf eine Annahme des Antrags.

Nach den §§ 4 nr. 1, 7 GO sei für die Instandhaltung und Instandsetzung
des Gebäudes R...str. allein der Antragsteller zuständig;
dieser habe auch sämtliche dafür anfallenden Kosten zu
tragen. Es sei deshalb zunächst Sache des Antragstellers zu
entscheiden, inwieweit ein Reparaturbedarf bestehe und wann welche
Arbeiten ausgeführt werden sollten. Eine Mitzuständigkeit
des anderen Eigentümers könne sich erst dann ergeben,
wenn dieser durch das Unterlassen notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen
erheblich beeinträchtigt werde. Das sei nicht schon dann der
Fall, wenn durch das Hinausschieben von Instandhaltungsarbeiten
ein Reparaturstau entstehe. Ein Mitbestimmungsrecht sei nur dann
zu bejahen, wenn die unterlassenen Arbeiten nachteilige Auswirkungen
auf den Miteigentumsanteil des anderen Wohnungseigentümers
hätten. Dies sei jedoch bei dem weit überwiegenden Teil
der vom Antragsgegner geforderten Maßnahmen nicht der Fall.
Eine erhebliche Beeinträchtigung des Antragsgegners könne
sich allenfalls aus zwei in der Liste aufgeführten Mängeln
ergeben, da diese unter Umständen auch zu einer Schädigung
der Einheit des Antragsgegners führen könnten: Die Zuschüttung
der Sickerfläche könne Wasserschäden an den Garagen
verursachen, die defekte Dachrinne zu Glätte und Nässe
im Zugangsbereich zum Haus des Antragsgegners führen. Dennoch
sei der Beschluss zu TOP 3 insgesamt für ungültig zu erklären,
da er die Durchführung umfassender Instandsetzungsarbeiten
gegebenenfalls auch im Wege der Ersatzvornahme zum Ziel habe und
nicht die Durchsetzung relativ geringfügiger punktueller Verbesserungen.
So sollten nicht nur sämtliche in der Auflistung enthaltenen,
teilweise sehr aufwendigen und kostenträchtigen Arbeiten durchgeführt
werden, sondern auch noch weitere Maßnahmen, über deren
Notwendigkeit der Antragsgegner nach einer Begehung des Anwesens
entscheiden wolle.

Dem Eigentümerbeschluss liege ersichtlich die unzutreffende
Annahme zugrunde, dass der Antragsgegner berechtigt sei, insgesamt
über die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen
Eigentum des Hauses ... zu entscheiden. Die beiden Maßnahmen,
bei denen tatsächlich ein Mitspracherecht des Antragsgegners
bestehe, stellten nur einen verschwindenden Bruchteil in dem Forderungskatalog
dar. Der Umstand, dass bei der umfangreichen Auflistung der nach
Ansicht des Antragsgegners notwendigen Arbeiten in völlig untergeordnetem
Umfang zufällig auch Bereiche enthalten seien, die tatsächlich
in den Zuständigkeitsbereich der Gemeinschaft fielen, rechtfertige
es angesichts der im Grundsatz fehlerhaften Annahmen nicht, den
Beschluss teilweise aufrechtzuerhalten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält hier jedenfalls
im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand. Die sehr weitgehenden
und umfassenden Vollmachten, die sich der Antragsgegner in dem Beschluss
zu TOP 3 als Verwalter einräumen lässt, führen dazu,
dass der ganze Eigentümerbeschluss für ungültig zu
erklären ist. Es liegt ein Fall der missbräuchlichen Ausnutzung
der Stimmenmehrheit durch den Mehrheitseigentümer und Verwalter
und damit ein Verstoß gegen § 242 BGB vor (vgl. BayObLGZ 1986,
10/14 m.w.N.).

a) Soweit der Eigentümerbeschluss Rechtsanwalt
... als Zustellungsbevollmächtigten des Antragstellers vorsieht,
wird auf die Ausführungen zu TOP 2 Bezug genommen.

b)Der Senat gelangt wie das Landgericht zu der Rechtsauffassung,
dass in den "Eigentümerbesprechungen" vom 10. 1.
Und 24. 10. 1991 keine Eigentümerbeschlüsse gefasst worden
sind, die gemäß § 10 Abs. 3 WEG auch gegen Sondernachfolger
der damaligen Eigentümer wirksam wären.

(1)Ein Eigentümerbeschluss, der Regelungen
enthält, die auch für einen Sondernachfolger gelten sollen,
ist wie eine Grundbucheintragung auszulegen. Die Auslegung steht
dabei auch dem Rechtsbeschwerdegericht selbst zu; es ist nicht auf
eine begrenzte Nachprüfung der Auslegung durch den Tatrichter
beschränkt. Die Beschlüsse sind "aus sich heraus"
objektiv und normativ auszulegen. Umstände außerhalb
eines protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden,
wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles
für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, weil sie sich aus
der restlichen Versammlungsniederschrift ergeben (BGHZ 139, 288/192
f.). Die gleichen Grundsätze gelten für die Frage, ob
in einer Zusammenkunft von Wohnungseigentümern überhaupt
Beschlüsse gefasst worden sind und mit welchem Inhalt (vgl.
BayObLG NJW-RR 1993, 85 f.).

(2) Dagegen, dass am 10. 1. 1991 für einen Rechtsnachfolger
verbindliche Eigentümerbeschlüsse gefasst wurden, spricht
schon die Bezeichnung der Zusammenkunft als "Eigentümerbesprechung".
Von einer Eigentümerversammlung ist in der Niederschrift ebenso
wenig die Rede wie von Beschlussanträgen oder Beschlussfassungen.
Dass dann in der Niederschrift über die "Eigentümerbesprechung"
vom 24. 10. 1991 von "Beschlüssen" zu Hausverputz
und Malerarbeiten sowie zur Abwasseranlage die Rede ist, kann für
die Auslegung dessen, was 1991 geschehen ist, nicht herangezogen
werden. In der Niederschrift zu der Eigentümerbesprechung vom
24. 10. 1991 ist zwar ein "Beschlussantrag" genannt; im
übrigen ist diese Niederschrift ebenso ungenau und unklar wie
die vom 10. 1. 1991. Es mag sein, dass den in den Zusammenkünften
Anwesenden klar war, dass hier auch rechtliche Verpflichtungen begründet
werden sollten; für einen nicht anwesenden Rechtsnachfolger
ist dies aber nicht klar erkennbar. Dies muss aber schon wegen der
Wirkung eines Beschlusses auch zu Lasten eines Rechtsnachfolgers
(§ 10 Abs. 3 WEG) verlangt werden.

c) Damit ist dem Eigentümerbeschluss zu TOP
3 vom 6. 3. 1998 eine wesentliche Grundlage entzogen. Zusammen mit
der inhaltlichen Ausgestaltung, den sehr weitgehenden Verpflichtungen
des Antragstellers einerseits, den dem Antragsgegner als Mehrheitseigentümer
und Verwalter eingeräumten weitgehenden Befugnissen andererseits,
ist der Eigentümerbeschluss insgesamt für ungültig
zu erklären. Der Antragsgegner hat mit diesem Beschluss seine
Stimmenmehrheit zu seinem eigenen Vorteil in einer Weise ausgenutzt,
die die Beschlussfassung als unzulässige Rechtsausübung
erscheinen lässt. Weiter fällt dabei ins Gewicht, dass
der Antragsgegner als Verwalter nicht verpflichtet sei soll, bei
der Vergabe von kostenträchtigen Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten
mehrere Angeboten einzuholen, und dass für den Antragsteller
aus dem Beschluss kein Kostenrahmen ersichtlich ist. Die Einseitigkeit
der Beschlussfassung zum Nachteil des Antragstellers zeigt sich
auch darin, dass die im Beschluss vorgesehene gemeinsame Begehung
zwar zur Aufnahme weiterer zu beseitigender, nicht aber zur Streichung
von in der Auflistung genannten, nicht vorhandenen oder schon beseitigten
Schäden führen sollen kann. Darauf, ob die in der Aufstellung
vom 24. 10. 1997 aufgeführten Mängel tatsächlich
vorliegen und ob der Antragsteller dem Antragsgegner gegenüber
gemäß § 7 GO verpflichtet ist, diese Mängel zu beheben,
kommt es nicht mehr an.

D. Eigentümerbeschluss zu TOP 6

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Dieser Beschluss
greife ebenfalls in unzulässiger Weise in den durch die Gemeinschaftsordnung
festgelegten Zuständigkeitsbereich des Antragstellers ein.
Die Gartenpflege sei nach § 2 GO Angelegenheit des jeweiligen Sondernutzungsberechtigten.
Es liege in seinem Ermessen, durch wen und in welchem Umfang er
Pflegearbeiten durchführen lasse.

Dasselbe gelte hinsichtlich der turnusmäßigen Arbeiten
am Gebäude. Nach § 4 Nr. 4 GO sei der Antragsteller zur Reinigung
der Dachrinnen an den Garagen verpflichte. Durch wen und in welchen
Abständen er diese Arbeiten durchführen lasse, liege in
seinem Ermessen. Hinsichtlich des Daches und der Dachrinnen am Haus
enthalte die Gemeinschaftsordnung keine Vorgaben. Es sei dem jeweiligen
Nutzungsberechtigten überlassen, ob er Wartungsverträge
abschließe oder nach Bedarf die erforderlichen Maßnahmen
durchführen lasse.

Selbst wenn der Antragsteller einzelne, objektiv erforderliche
Maßnahmen nicht ausgeführt haben sollte, rechtfertige
dies nicht den Abschluss umfassender und kostenträchtiger Wartungsverträge
im Wege der Ersatzvornahme; es reiche vielmehr aus, ihn zur Durchführung
der konkret notwendigen Maßnahmen aufzufordern.

2. Die Entscheidung des Landgerichts lässt keinen
Rechtsfehler erkennen. Auf die Begründung wird Bezug genommen.
Auch bei dieser Beschlussfassung ist wieder von einer missbräuchlichen
Ausnutzung der Stimmenmehrheit durch den Antragsgegner auszugehen.
Nach § 7 GO kann ein Wohnungseigentümer nur zur ordnungsmäßigen
Instandhaltung und Instandsetzung im Einzelfall verpflichtet werden.
Die Verpflichtung, wiederkehrende Zahlungen an die Gemeinschaft
zu leisten, würde einen Wirtschaftsplan voraussetzen. Hinzu
kommt, dass der Betrag, den der Antragsteller jährlich leisten
soll, der Höhe nach nicht ausreichend belegt ist.

E. Eigentümerbeschluss zu TOP 8

1.Das Landgericht hat ausgeführt: Nach § 8 GO sei
jeder Eigentümer zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung
für Haus- und Grundbesitzer verpflichtet. Diese Bestimmung
biete keine Grundlage dafür, einem Miteigentümer den Inhalt
und den Versicherer vorzuschreiben oder gar in seinem Namen einen
Vertrag abzuschließen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts lässt auch hier
keinen Rechtsfehler erkennen. Der Antragsgegner trägt selbst
vor, dass der Antragsteller mit einem angesehenen Versicherer einen
Vertrag über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgeschlossen
hat; damit ist er seiner Verpflichtung gemäß § 8 a GO
in Verbindung mit § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG nachgekommen. Darauf, ob
das Risiko "umstürzende Bäume" mitversichert
ist, kommt es nicht entscheidend an; dies ist in der Gemeinschaftsordnung
nicht vorgeschrieben. Im übrigen könnte der Antragsgegner
in keinem Fall den Neuabschluss eines umfassenden Versicherungsvertrages
verlangen noch wäre er berechtigt, mit seiner Stimmenmehrheit
einen Eigentümerbeschluss dieses Inhalts zu fassen.

F.Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Der Senat
hält es für angemessen, die Gerichtskosten aller Rechtzüge
ungefähr nach dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens
der beiden Beteiligten zu verteilen, wobei die vom Landgericht festgesetzten
Geschäftswerte übernommen werden. Gemäß § 47
Satz 2 WEG hält es der Senat für angemessen, dem überwiegend
unterlegenen Antragsgegner die Hälfte der außergerichtlichen
Kosten des Antragstellers im zweiten und dritten Rechtszug aufzuerlegen;
im übrigen wird eine Kostenerstattung nicht anordnet.

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Rechtsbeschwerdeverfahren
beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Sie stimmt mit der Festsetzung
durch das Landgericht überein, das sich wiederum an den Angaben
des Antragsgegners zu den einzelnen Verfahrensgegenständen
orientiert haben.

Gericht: BayObLG München
Aktenzeichen: 2Z BR 112/99