Wohnungsvermittlung

Aus dem Tatbestand

Die klagende Immobilienmaklerin bot dem Beklagten, der eine Wohnung für
sich und seine Familie suchte, an, ihm ein geeignetes Objekt zu vermitteln.
Sie benannte ihm ein Einfamilienhaus in W..., das ihr die Eheleute G...
an die Hand gegeben hatten. Diese waren Mieter und suchten einen Nachmieter.
Der Beklagte mietete das Einfamilienhaus. Die Klägerin fordert von
ihm Zahlung der Maklerprovision. Der Beklagte macht geltend, Immobilien Vermieten
sei nicht damit einverstanden gewesen, dass die Eheleute G... die Klägerin
beauftragt hätten, für sie einen Nachmieter zu suchen. Daher
habe wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB i.V.m.
§ 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November
1971, BGBl I S. 1747, künftig WoVermG) ein wirksamer Maklervertrag
nicht zustande kommen können.

Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil des Zinsanspruchs stattgegeben.
Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision
erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen
Urteils.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils
und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

1.Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin auf
Maklerprovision verneint, weil zwischen den Parteien ein wirksamer Maklervertrag
nicht zustande gekommen sei. Für die von der Klägerin entfaltete
Maklertätigkeit habe weder ein Auftrag noch die Zustimmung der Eheleute
B..., Immobilien Vermieten und Eigentümer des Hauses, vorgelegen. Ein von
den Parteien möglicherweise geschlossener Maklervertrag sei daher
jedenfalls nichtig wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot
(§ 134 BGB i.V.m. § 6 Abs. 1 WoVermG).

2. Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen
Prüfung nicht stand. Ein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 WoVermG führt
nicht zur Nichtigkeit des mit dem Wohnungssuchenden geschlossenen Maklervertrages.
Daher kann offen bleiben, ob hier eine Verletzung des § 6 Abs. 1 WoVermG
ausscheidet, weil die Klägerin im Auftrag der Vormieter G... handelte
und diese, wie die Revision meint, "Berechtige" im Sinne der
vorgenannten Bestimmung waren.

a)Ob § 6 Abs. 1 WoVermG ein gesetzliches Verbot mit Nichtigkeitsfolge
für den Maklervertrag enthält, kann allerdings nicht schon aus
der Gesetzessprache (darf ... nur, wenn ...") entnommen werden (vgl.
Senatsurteil BGHZ 118, 142, 146). Einen Hinweis auf das Nichtbestehen
eines solchen Verbots gibt das Gesetz jedoch dadurch, dass es an anderer
Stelle die Unwirksamkeit von Vereinbarungen anordnet (§§ 2 Abs. 5; 3 Abs.
2 Satz 2 i.V.m. 5 Abs. 2; 3 Abs. 4 Satz 1; 4a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz
2 WoVermG) oder dem Wohnungsvermittler ausdrücklich einen Anspruch
versagt (§ 2 Abs. 2 und 3 WoVermG). Hingegen steht das Verbot des § 6
Abs. 1 WoVermG - nach seinem Wortlaut und nach dem Willen des Gesetzgebers
(Begründung der Bundesregierung zu dem Entwurf eines Gesetzes über
Maßnahmen zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des
Mietanstiegs BT-Drucks. VI/1549 S. 13 zu Art. 5 § 7-E) allein unter der
Bußgeldsanktion des § 8 Abs. 1 Nr. 3 WoVermG (vgl. OLG Karlsruhe
NJW 1976, 1408 a.E.; Baader/Gehle, Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung
1993 § 6 Rdnr. 26; a.A. Windisch WuM 1999, 265, 268).

b)Für die Frage, ob verbotswidrige Rechtsgeschäfte
nach § 134 BGB nichtig sind, kommt es aber vor allem auf den Sinn und
Zweck des Verbots an. Entscheidend ist, ob das Gesetz sich nicht nur gegen
den Abschluss des Rechtsgeschäfts wendet, sondern auch gegen seine
privatrechtliche Wirksamkeit und damit gegen seinen wirtschaftlichen Erfolg.
Die Nichtigkeit kann im Ausnahmefall auch aus der Verletzung einseitiger
Verbote folgen, falls der Zweck des Gesetzes nicht anders zu erreichen
ist und die durch das Rechtsgeschäft getroffene Regelung nicht hingenommen
werden kann (st. Rspr., vgl. Senatsurteil a.a.O., S. 144 f; BGHZ 115,
123, 125, 146, 250, 257 f.). Diese Voraussetzung ist bei § 6 Abs. 1 WoVermG
nicht erfüllt (h.M.: OLG Karlsruhe a.a.O., Staudinger/Reuter, BGB
13. Bearb. 1995, § 652 Rdnr. 43 und 47; Dehner in BGB-RGRK 12. Aufl.,
1978 vor § 652 Rdnr. 13; Palandt/Sprau, BGB 61. Aufl., 2002, § 652 Rdnr.
8; Roth in MünchKomm/BGB 3. Aufl. 1997, § 652 Rdnr. 67 und 70; Erman/O.
Werner, BGB 10. Aufl. 2000, § 652 Rdnr. 35; Soergel/Lorentz, BGB 12. Aufl.
1999, § 652 Rdnr. 22; Baader/Gehle a.a.O. Rdnr. 26 ff; Weimar BIGBE 1974,
92, 93; vgl. auch OLG Frankfurt NJW 1979, 878, 879; a.A. LG Hannover NJW-RR
1991, 1295 f; Dehner, Das Maklerrecht - Leitfaden für die Praxis
2001, Rdnr. 346; Tonner, Verbraucherschutz im Recht des Immobilienmaklers
1981 S. 91 f; Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl. 1999, Rdnr. 254 f; Benöhr
NJW 1973, 1286 f.; Windisch a.a.O.)

aa) § 6 Abs. 1 WoVermG normiert ein einseitig an den Wohnungsvermittler
gerichtetes Verbot, Wohnungen ohne Auftrag des Vermieters oder eines sonst
Berechtigten anzubieten (vgl. BT-Drucks. a.a.O. zu Art. 5 § 8-E). Die
Bestimmung soll unterbinden, dass Wohnungsvermittler Wohnräume anbieten,
von denen sie zufällig durch Dritte erfahren oder die sie aus Anzeigen
in Zeitungen entnommen haben, ohne dass sie von den Berechtigten einen
entsprechenden Auftrag haben. Dadurch sollen den Wohnungssuchenden Zeit
und Unkosten für vergebliche Besichtigung von Wohnräumen erspart
werden (BT-Drucks. A.a.O. zu Art. 5 § 6-E, a.A. Dehner, Das Maklerrecht
a.a.O.).

bb) die vorbeschriebene Zielrichtung mag zwar mittels der Nichtigkeitssanktion
am besten erreicht werden (vgl. LG Hannover a.a.O. 1296; Benöhr a.a.O.
1286). Das genügt indes für die Annahme eines Verbotsgesetzes
im Sinne des § 134 BGB nicht. Das Gesetz muss die Nichtigkeit des verbotswidrigen
Geschäfts vielmehr erfordern, weil der Gesetzeszweck nicht anders
erreicht und das betreffende Geschäft nicht hingenommen werden kann
(Senat BGHZ 118, 142, 145; BGHZ 146, 250, 258). So liegt es bei § 6 Abs.
1 WoVermG aber nicht.

War die Besichtigung der Wohnung erfolglos, weil Immobilien Vermieten die Wohnung
dem Makler nicht an die Hand gegeben hatte, so erhält der Makler
nach den allgemeinen Grundsätzen des Maklerrechts ohnehin keine Vergütung
(§ 652 Abs. 1 BGB, § 2 Abs. 1 WoVermG). Hat dagegen der Nachweis zum Abschluss
eines Mietvertrages geführt, so hat sich die Gefahr eines unnützen
Zeit- und Kostenaufwandes, die die Gesetzesvorschrift vermeiden will,
nicht verwirklicht. Die Unwirksamkeit des Provisionsversprechens, obwohl
dem Wohnungssuchenden eine vollwertige Leistung erbracht wurde, könnte
nur dem generalpräventiven Zweck dienen, dem Makler durch eine solche
Nichtigkeitssanktion von vornherein jeden Anreiz für einen Wohnungsnachweis
ohne Vermieterauftrag zu nehmen. Dieser Zweck wird jedoch bereits in ähnlicher
Weise durch die Bußgeldandrohung des § 8 Abs. 1 Nr. 3 WoVermG erreicht.
Dabei erscheint die Verhängung eines Bußgeldes gegenüber
der Nichtigkeitsfolge insofern sachgerechter, als sie eine ungerechtfertigte
- jedenfalls durch den Zweck des § 6 Abs. 1 WoVermG nicht gedeckte - Begünstigung
des Wohnungssuchenden vermeidet (vgl. OLG Karlsruhe a.a.O.; Baader/Gehle
a.a.O. Rdnr. 27 ff). Entstehen dem vergeblich Wohnungssuchenden Kosten,
weil der Makler keinen Auftrag des Vermieters oder eines sonst Berechtigten
hatte, kann er den Makler auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.

3.Der Senat kann nicht in der Sache selbst entscheiden. Das Berufungsgericht
hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - nicht festgestellt, ob
die Parteien überhaupt einen Nachweismaklervertrag geschlossen haben
und die Klägerin den geschuldeten Nachweis erbracht hat. Die neue
Verhandlung gibt dem Berufungsgericht Gelegenheit, auf die hierzu erhobenen
Rügen der Revisionserwiderung einzugehen.

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: - III ZR 113/02