Zweckentfremdung?

Wenn der Vermieter Wohnraum schafft, der dem Wohnungsmarkt bisher nicht zur Verfügung stand, dann findet das Zweckentfremdungsverbot keine Anwendung - selbst nicht in den Fällen, in denen der Eigentümer mit allen Mittel die ortsübliche hohe Miete erzielen will und dafür längeren Leerstand in Kauf nimmt.

Erlaubt das zuständige Bau- und Wohnungsaufsichtsamt mangels Schlussabnahmefähigkeit eines Neubaus die vorzeitige Inbezugnahme, löst das noch keinen Fristbeginn für die Zweckentfremdung aus. Voraussetzung bleibt, dass die Fertigstellung der Wohnungen so weit fortgeschritten ist, dass sie ohne wesentliche Einschränkungen für Wohnzwecke nutzbar sind.

Tipp: Der Vermieter darf nicht schon Wohnraum vermieten, der noch erhebliche Mängel aufweist. Er muss die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist beheben und die Wohnung danach dem Wohnungsmarkt zuführen.

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Bild: Hans12/stock.adobe.com
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Aus den Entscheidungsgründen

Das Amtsgericht hat den Betroffenen wegen zwei vorsätzlicher
Zuwiderhandlungen gegen § 1 Abs. 1 der 2. Zweckentfremdungsverbot-Verordnung
- 2. ZwVbVO - in Verbindung mit Art. 6 § 1 MRVerbG nach § 5 2. ZwVbVO,
Art. 6 § 2 MRVerbG und § 20 OWiG zu Geldbußen von 15.000,00
DM und 19.000,00 DM verurteilt. Mit seiner Rechtsbeschwerde beanstandet
der Betroffene das Verfahren und rügt er die Verletzung sachlichen
Rechts. Das Rechtsmittel hat Erfolg. Die Verfahrensrügen bedürfen
keiner Erörterung, da schon die Sachrüge zur Aufhebung
des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache
an das Amtsgericht führt.

1. Nach den von dem Amtsgericht getroffenen Feststellungen
ist der Betroffene der Eigentümer des im Berliner Bezirk ...
gelegenen ehemaligen Bolle-Meierei-Geländers, auf dem er in
den Jahren 1991 bis 1994 das Objekt ... errichtet hat. Zu dem Komplex
gehört ein ohne Inanspruchnahme öffentlicher Mittel hergestelltes
Wohngebäude mit etwa 100 Wohnung, für das am 28. Juli
1994 die Schlussabnahme stattfand. Im Anschluss daran erteilte das
zuständige Bau- und Wohnungsaufsichtsamt wegen diverser noch
nicht erfüllter bauordnungsrechtlicher Vorgaben zwar noch keinen
Schlussabnahmeschein, gestattete dem Betroffenen aber mit Schreiben
vom 8. August 1994 "die vorzeitige Inbenutzungnahme" der Anlage.
Der Schlussabnahmeschein wurde am 5. Februar 1996 ausgestellt.

Bereits während der Bauphase bemühte sich der Betroffene
intensiv darum, die Vermietung der Wohnungen in die Wege zu leiten.
Er schaltet hierfür Maklergesellschaften und Vermietungsbüros
ein. Nach seinen Behauptungen, die das Amtsgericht als wahr unterstellt
hat, hatte er anhand der Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche
eine "Kostenmiete" von 43,54 DM netto kalt errechnet. Die ortsübliche
Vergleichsmiete für die Wohnungen, deren Qualität gehoben
ist und die modern und zweckmäßig ausgestattet sind,
bewegte sich nach dem weiterhin als wahr unterstellten Vorbringen
des Betroffenen im Jahre 1994 bei 28,00 DM, 1995 bei 26,60 DM und
1996 bei 25.27 DM, jeweils netto kalt pro Quadratmeter.

Wie das Amtsgericht schließlich ebenfalls als wahr unterstellt
hat, entschloss sich der Betroffene, die Wohnungen allenfalls zu
dieser ortsüblichen oder einer geringfügig darunter liegenden
Miete zu vermieten. Hierbei nahm er in Kauf, dass der Markt dieses
Angebot nicht sogleich annehmen werden. Gleichwohl war er nicht
bereit, die Miete weiter herabzusetzen, da er erwartete, die Wohnungen
zu einem späteren Zeitpunkt zu seinen Bedingungen vermieten
zu können. Die beiden Wohnungen, um die es hier geht, standen
infolgedessen zunächst leer, bis der Betroffene eine von ihnen
am 23. Februar 1996 und die andere am 27. Juni 1996 jeweils zu einem
Quadratmeterpreis von 25,00 DM oder 26,00 DM vermietete.

2. Das Amtsgericht hat die Auffassung vertreten, die beiden
Wohnungen seien tatsächlich und rechtlich frei geworden. als
das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt mit dem Schreiben vom 8. August
1994 dem Betroffenen ihre vorzeitige Inbenutzungnahme gestattet
habe. Vom Ablauf der in § 1 Abs. 2 Buchst. c 2. ZwVbVO a.F. bestimmten
Dreimonatsfrist, also dem 8. November 1994, bis zu der Vermietung
der Wohnungen hat der Betroffene durch deren Leerstehenlassen gegen
das Zweckentfremdungsverbot verstoßen. Seine Bemühungen,
die Wohnungen zu er ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermieten,
könnten ihn nicht entlasten. Der Gesetzgeber habe durch die
Mietpreisbestimmungen wie das Miethöhegesetz und § 5 Wirtschaftsstrafgesetz
die Preisentwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt lediglich nach oben,
nicht aber nach unten begrenzen wollen. Dem Betroffenen sei es zuzumuten
gewesen, seine Mietforderungen so weit herabzusetzen, dass er die
Wohnungen nach dem Ablauf der Dreimonatsfrist habe vermieten können.
Das Gericht sei sicher, dass ihm eine Vermietung zu angemessenen
Bedingungen möglich gewesen wäre. Eine unternehmerische
Fehlplanung an den Gegebenheiten des Marktes vorbei müsse er
hinnehmen.

3. Diese Ausführungen werden dem Regelungsgehalt der zweckentfremdungsrechtlichen
Bestimmungen nicht gerecht.

a) Zu Unrecht meint das Amtsgericht, der Betroffene sei verpflichtet
gewesen, seine Mietpreisforderungen für die beiden neuerrichteten
Wohnungen ungeachtet der für Wohnungen dieser Art ermittelten
ortsüblichen Vergleichsmiete so weit herabzusetzen, dass ihm
die Vermietung schon nach dem Ablauf der Dreimonatsfrist möglich
gewesen wäre. Diese Auffassung verkennt die Reichweite des
gesetzlichen Zweckentfremdungsverbots.

Welches Verhalten des Eigentümers oder sonstigen Verfügungsberechtigten
eine mit Geldbuße bedrohte Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt,
hat der Gesetzgeber bereits in Art. 6 MRVerbG abschließend
geregelt. Die Landesregierungen sind durch Art. 6 MRVerbG lediglich
ermächtigt worden, das Zweckentfremdungsverbot für ein
bestimmtes räumliches Gebiet in Kraft zu setzen und das vorgesehene
Genehmigungsverfahren durch Vorschriften verwaltungsverfahrensrechtlicher
Art auszugestalten (vgl. BVerfG NJW 1975, 727, 730).

Der Zweck der Ermächtigung des Art. 6 § 1 MRVerbG erschöpft
sich darin, den Bestandsschutz von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden
Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen
zu gewährleisten (vgl. BVerfG aaO S. 727; BVerwG Buchholz 454.51
MRVerbG Nr. 25 S. 30). Dieses Ziel soll nach den Vorstellungen des
Gesetzgebers nicht durch eine Wohnraumbewirtschaftung oder eine
staatliche Einflussnahme auf die Mietpreisgestaltung, sondern dadurch
erreicht werden, dass die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes
wiederhergestellt und gefördert wird (vgl. BVerfG aaO S. 728).
Einen Vermietungszwang begründet das Zweckentfremdungsverbot
für den Eigentümer von Wohnraum nur mittelbar insoweit,
als das vermeidbar Leerstehenlassen von Wohnraum, der zu angemessenen
Bedingungen vermietet werden kann, unter den Tatbestand der verbotenen
Zweckentfremdung fällt (vgl. BVerwG Buchholz 454.51 MRVerbG
Nr. 17 S. 8). Schon hieraus geht hervor, dass ein Eigentümer,
der sich darum bemüht, den Wohnraum zu der nach den Gegebenheiten
marktüblichen Miete zu vermieten, dem Zweck des Gesetzes nicht
zuwiderhandelt und sein Verhalten daher den Verbotstatbestand des
Art. 6 § 1 MRVerbG nicht erfüllen kann.

Die in dem angefochtenen Urteil vertretene Auffassung, das Zweckentfremdungsverbot
verpflichte den Eigentümer von Wohnraum, mit seiner Mietpreisforderungen
erforderlichenfalls so weit herunterzugehen, dass er den Wohnraum
nach dem Ablauf der in § 1 Abs. 2 Buchst. c 2. ZwVbVO bestimmten
Frist vermieten könne, ist aber auch mit der durch Art. 14
GG gewährleisteten Privatnützigkeit des Eigentums unvereinbar.
Die Beeinträchtigung der freien Verfügungsbefugnis des
Eigentümers über sein Eigentum, die in dem Verbot der
Zweckentfremdung liegt, ist dem Eigentümer zwar als Ausdruck
der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG)
zuzumuten. Denn es ist eine im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG
sachgerechte, am Gemeinwohl orientierte Maßnahme, die Zweckbestimmung
des vorhandenen Wohnraums dadurch zu erhalten. dass seine Zweckentfremdung
grundsätzlich verboten wird. Die schutzwürdigen Interessen
des Eigentümers sind aber nur dann ausreichend gewahrt, wenn
er das Recht behält, den Wohnraum unter für ihn zumutbaren
Bedingungen zu vermieten (vgl. BVerfG aaO S. 730; BVerwG NJW 1983,
2893, 2894).

Dem kann nicht entgegengehalten werden, der Gesetzgeber habe durch
die von ihm erlassenen Mietpreisbestimmungen die Preisentwicklung
auf dem Mietwohnungsmarkt lediglich nach oben, nicht aber nach unten
begrenzen wollen. Das Bundesverfassungsgericht hat schon zu § 3
Abs. 1 Wohnraumkündigungsschutzgesetz darauf hingewiesen, dass
diese Vorschrift nicht nur in verfassungsmäßiger Weise
den Mietzins für bestehende Mietverhältnisse begrenze,
sondern zugleich das Recht des Vermieters auf den ortsüblichen
Mietzins anerkenne. Dieses Recht müsse von den Gerichten ebenso
beachtet werden wir die Interessen des Mieters (vgl. BVerfG NJW
1974, 1499, 1501). Desgleichen hat es zum Miethöhegesetz klargestellt,
dass die in diesem Gesetz bestimmte zeitliche Verzögerung bei
der Erzielung der ortsüblichen Vergleichsmiete lediglich die
privatrechtliche Befugnis des Vermieters begrenzt, im Rahmen bestehender
Mietverhältnisse den Markt sofort in voller Höhe auszuschöpfen
(vgl. BVerfGE 71, 230, 253). Das grundsätzliche recht des Vermieters
auf Erzielung einer am Markt orientierten Miete bleibt davon unberührt.
Der Gesetzgeber hat es in § 2 MHG anerkannt.

Zur Frage welche Bedingungen hiernach "angemessen" im Sinne von
Art. 6 § 1 MRVerbG sind, hat das Bundesverfassungsgericht ausgeführt,
der Eigentümer des Wohnraums habe Anspruch auf "eine Rendite
in Höhe der vertraglichen Miete, des Kostenmiete oder der ortsüblichen
Vergleichsmiete" (vgl. BVerfG NJW 1975, 727, 730). Nach der ständigen
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts muss die Miete für
den Vermieter zumutbar - nicht notwendig optimal - sein, wobei außer
Frage stehe, dass ihm die Vermietung mit einem Ertrag in Höhe
der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzumuten sei (vgl. zuletzt
BVerwG Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 25 S. 33).

Nach Auffassung des Senats ist jedenfalls für neuerrichteten
Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete das für den Vermieter
maßgebliche Kriterium. Da das Zweckentfremdungsverbot, wie
ausgeführt, darauf gerichtet ist, die Funktionsfähigkeit
des Wohnungsmarktes zu sichern, und die ortsübliche Vergleichsmiete
den am Markt orientierten Ertrag des Wohnraums darstellt (vgl. Emmerich/Sonnenschein,
Miete, 7. Aufl., § 2 MHRG Rdn. 1), kann es dem Verfügungsberechtigten
auch mit Blick auf § 2 MHG nicht verwehrt werden, diese Miete zu
fordern (vgl. VGH Mannheim NJW-RR 1990, 598, 599). Gelingt ihm dies
zunächst nicht, weil ein zeitweiliges Überangebot an derartigem
Wohnraum auf dem Markt besteht, so ist er weder gezwungen, seine
Mietforderung herabszusetzen, noch benötigt er etwa eine Leerstandgenehmigung.
Denn Wohnräume, die zu für den Eigentümer zumutbaren
Bedingungen unvermietbar sind, also vom Wohnungsmarkt zu in diesem
Sinne angemessenen Bedingungen nicht angenommen werden, unterfallen
dem Zweckentfremdungsverbot nicht (vgl. BVerwG NJW 1984, 2901, 2903;
BVerwG Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S. 13; OVG Berlin NJW 1977,
314, 315).

Das angefochtene Urteil kann mithin keinen Bestand haben. Für
einen Freispruch des Betroffenen durch den Senat ist allerdings
kein Raum, da das Amtsgericht weder zu der Höhe der ortsüblichen
Vergleichsmiete für die beiden Wohnung noch zu den Bemühungen
des Betroffenen um deren Vermietung eigene Feststellungen getroffen,
sondern - aus seiner Sicht folgerichtig - die Behauptungen des Betroffenen
hierzu als wahr unterstellt hat. Das Amtsgericht wird diese Feststellungen
nachzuholen haben.

b) Falls es noch darauf ankommt, muss sich das Amtsgericht
in der neuen Verhandlung auch eingehender mit der Frage befassen,
von wann ab die beiden Wohnungen dem Zweckentfremdungsverbot überhaupt
unterlegen haben können. Das Amtsgericht hat insoweit als maßgeblichen
Zeitpunkt das Schreiben des zuständigen Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes
vom 8. August 1994 angesehen, in dem dem Betroffenen gemäß
§ 72 Abs. 3 Satz 4 BauOBln in der damals geltenden Fassung die vorzeitige
Inbenutzungnahme der Wohnungen gestattet worden ist. Ohne weitere
Feststellungen zu dem Zustand der Wohnungen zu dieser Zeit hat es
vom 8. August 1994 an die Dreimonatsfrist des § 1 Abs. 2 Buchst
c 2. ZwVbVO a.F. berechnet. Dem kann nicht gefolgt werden.

Nach § 72 Abs. 3 Satz 4 BauOBln a.F. konnte die Bauaufsichtsbehörde
gestatten (noch weitergehend jetzt § 72 Abs. 7 Satz 2 BauOBln: ...
soll ... gestatten), dass die bauliche Anlage schon früher
- also vor ihrer ordnungsgemäßen Fertigstellung - benutzt
wurde, wenn Bedenken wegen der öffentlichen Sicherheit oder
Ordnung nicht bestanden. Die Behörde hatte bei dieser Entscheidung
als ausschließlich öffentlich-rechtlichen Belangen Rechnung
zu tragen. So konnte sie die vorzeitige Inbenutzungnahme von Wohnungen
erlauben, bei denen beispielsweise Tapeten und Innenanstriche noch
fehlten oder die Fußbodenbeläge nicht fertiggestellt
waren. In diesem Zustand war eine Wohnung aber nicht vermietbar.
Dementsprechend unterfiel sie auch nicht dem Zweckentfremdungsverbot.
Richtig ist, dass nach der Rechtsprechung Mängel oder Missstände
die Wohnraumqualität von Räumen dann nicht aufheben, wenn
sie mit einem vertretbaren, dem Verfügungsberechtigten objektiv
zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand behoben werden
können (vgl. BVerfG NJW 1975, 727, 728; BVerwG NJW 1986, 1120,
12121; Senat in ständiger Rechtsprechung, u.a. Beschluss vom
12. Februar 1991 - 5 Ws (B) 429/90 -). Nach dieser Rechtsprechung
ist der Verfügungsberechtigte aber nicht etwa gehalten, den
Wohnraum schon zu vermieten, solange er noch erhebliche Mängel
aufwies, sondern nur verpflichtet, die Mängel innerhalb einer
angemessenen Frist zu beheben und die Wohnung alsdann dem Wohnungsmarkt
zuzuführen. Nur wenn er dieser Verpflichtung nicht nachkommt,
verstößt er gegen Art. 6 § 1 MRVerbG. Dementsprechend
wird das Amtsgericht, falls dies für die Entscheidung noch
von Bedeutung sein sollte, aufzuklären haben, wann die beiden
Wohnungen so weit fertiggestellt waren, dass sie ohne wesentliche
Einschränkungen für Wohnzwecke nutzbar waren. Hierfür
kann auch der Wasserschaden von Bedeutung sein, der nach den Feststellungen
des Amtsgerichts in einer der Wohnungen aufgetreten ist.

Der Senat hält es für angezeigt, die Sache gemäß
§ 79 Abs. 6 OWiG an eine andere Abteilung des Amtsgerichts zurückzuverweisen.
 

Gericht: KG Berlin
Aktenzeichen: 2 Ss 337/98

Redaktion (allg.)

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