Bundestag hat Gesetz für die Gaskosten-Soforthilfe beschlossen

Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum, der die Interessen von Wohnungseigentümergemeinschaften vertritt, zeigt sich sehr zufrieden mit dem Gesetz, weil es auf die Besonderheiten in WEGs abgestimmt sei.

Wie wird entlastet?

Wie die Abschlagszahlungen erlassen werden, hänge davon ab, ob Eigentümer bzw. Mieter einen direkten Vertrag mit ihren Gas- bzw. Fernwärmeanbietern haben. Wohnungseigentümer hätten in der Regel keinen direkten Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen, sondern die WEG sei Vertragspartnerin. Eine Ausnahme könne bei Gasetagenheizungen bestehen. Hier werde der Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Versorgungsunternehmen geschlossen. Auch Mieter einer Eigentumswohnung könnten einen direkten Vertrag mit dem Gas- bzw. Fernwärmeanbieter haben. Gegenüber dem direkten Vertragspartner sei der Gas- bzw. Fernwärmeanbieter entweder verpflichtet, den Abschlag für den Monat Dezember zu erlassen oder im Fall einer bereits geleisteten Zahlung, den Betrag dem Kunden direkt wieder gutzuschreiben.

Entlastung mit der Jahresabrechnung

Gibt es eine zentrale Heizungsanlage, gelte für Wohnungseigentümer: Die Entlastung muss erst im Rahmen der Jahresabrechnung an die Wohnungseigentümer weitergegeben werden und ist dort gesondert auszuweisen. Das bedeute, dass sich die für den Monat Dezember festgesetzte Vorauszahlung nicht ändert. Erst in der Einzelabrechnung werde die Entlastung für jede Wohnung abgezogen und verringere dann die jeweilige Abrechnungsspitze.
Ähnlich werde gegenüber den Mietern verfahren. Vermieter müssen die Entlastung zwar an ihre Mieter weitergeben, aber erst im Rahmen der Heizkostenabrechnung. Auch hier gelte also der Grundsatz, dass die Entlastung für die Mieter erst mit der Abrechnung im nächsten Jahr zum Tragen kommt.

Eine Ausnahme gelte dann, wenn Vermieter in Erwartung der hohen Heizkosten in den letzten neun Monaten die Betriebskostenvorauszahlungen erhöht haben. In diesen Fällen müssten Mieter den Erhöhungsbetrag im Dezember nicht zahlen. Haben also zum Beispiel Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen im September wegen gestiegener Heizkosten um 50 Euro von 200 Euro auf 250 € erhöht, schulden ihre Mieter ihnen im Dezember nur 200 Euro. Bei Mietverhältnissen, in denen Betriebskostenvorauszahlungen erstmalig vereinbart wurden, seien die Mieter im Monat Dezember pauschal von 25 Prozent der Vorauszahlungen befreit.

Mitteilungspflicht der Eigentümergemeinschaft

Die WEG sei verpflichtet, ihre Eigentümer unverzüglich in Textform über die Höhe der Entlastung zu informieren, sobald der Energieversorger ihr die Höhe der Entlastung bekannt gibt. Vermietende Eigentümer seien verpflichtet, ihren Mietern diese Information weiterzugeben und ihnen mitzuteilen, dass die Entlastung erst mit der Heizkostenabrechnung erfolgt. Falls die Betriebskostenvorauszahlung erhöht wurde, müssten sie ihre Mieter auch über die Möglichkeit der Befreiung der Zahlung des Erhöhungsbetrags informieren. Hier gebe es aber wieder eine Besonderheit für die vermietenden Eigentümer: Sie müssen diese Informationen zwar auch unverzüglich erteilen, aber erst, nachdem sie von der WEG diese Informationen erhalten haben.

Berechnung der Entlastung

Die Berechnung unterscheide sich danach, ob Gas- oder Fernwärmeverträge bestehen. Bei Gas soll der Entlastungsbetrag sich aus einem Zwölftel des Jahresverbrauchs, den der Lieferant für die Entnahmestelle im Monat September 2022 prognostiziert hat, multipliziert mit dem Arbeitspreis für den Monat Dezember 2022 (Preis pro Kilowattstunde im Dezember), ergeben. Bei Fernwärme werde anders gerechnet: Hier soll die Entlastung 120 Prozent der im September geleisteten monatlichen Abschlagszahlung entsprechen.

Mehrwertsteuer auf Gas und Fernwärme gesenkt

Zur Entlastung der Verbraucher hat der Deutsche Bundestag beschlossen, die Mehrwertsteuer auf Erdgas und Fernwärme zu reduzieren. Seit 1. Oktober beträgt sie nur noch 7 Prozent (statt vorher 19 Prozent).

Welchen Aufwand haben Vermieter und Verwalter?

Informationen und Daten über Energieverbräuche, Kosten und Abschläge erhalten Eigentümergemeinschaften von ihren Hausverwaltungen. Umstritten ist, welcher zusätzliche Arbeitsaufwand damit den Verwaltern entsteht. Mitglieder der Gaspreis-Kommission argumentieren, dass der Mehraufwand allein bei den Gaslieferanten liege. Die Versorger erhalten die Dezember-Abschläge im Dezember einmalig vom Staat, im Gegenzug müssen sie den Gaskunden Gutschriften erteilen. In einem Hintergrundgespräch mit Journalisten erklärten GdW-Präsident Axel Gedaschko und Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten – beide Mitglieder der Gaspreis-Kommission -, dass Mieter und selbstnutzende Wohnungseigentümer gar nichts für die Entlastung tun müssten. Vermieter und Verwalter hätten lediglich das zu tun, was ohnehin ihre Aufgabe sei, nämlich die Jahresabrechnung der Betriebskosten zu erstellen. Die Gutschrift der Energielieferanten müsse vom Vermieter bzw. Verwalter auf die Wohnungen bzw. Mieter umgelegt werden. Der Verteilungsschlüssel sei analog zu dem Schlüssel, mit dem bisher die Gaskosten auf die Wohnungen verteilt wurden.

Gaspreisbremse ab März oder Februar 2023

Voraussichtlich von März 2023 bis April 2024 (möglicherweise schon ab Februar 2023) soll der Gasverbrauch subventioniert werden. Hier stehen Details allerdings noch nicht fest. Ein Gesetzentwurf zur Umsetzung soll kurzfristig auf den Weg gebracht werden. Vorgesehen ist, den Gaspreis für private Haushalte und kleine und mittlere Unternehmen auf zwölf Cent pro Kilowattstunden zu deckeln. Allerdings gilt das nur für 80 Prozent des Vorjahresverbrauchs. Für die restlichen 20 Prozent muss der „normale“ Preis gezahlt werden. Energiesparen lohnt sich also weiterhin. Die Opposition im Deutschen Bundestag kritisiert, dass der Gaspreisdeckel zu spät kommen werde. Die Gaskunden müssten im Winter, also möglichst schon ab Januar entlastet werden und nicht erst am Ende der Heizsaison. Zur Begründung für einen Gaspreisdeckel erst ab März oder April heißt es seitens der Regierung und der Expertenkommission, die Gasversorger benötigten diesen Zeitraum für die technische Umstellung ihrer Abrechnungssysteme.

VDIV Hessen sagt „Chaos für Eigentümer und Verwalter" voraus

Im Gegensatz zur Gaspreis-Kommission sieht der Landesverband Hessen des VDIV einen massiven Aufwand für Hausverwaltungen bei der Umsetzung der zukünftigen Gaspreisbremse heraufziehen und spricht von „Chaos“. Die Empfehlungen der Expertenkommission ließen zu viele Fragen offen, so Marco Weber, Vorstandsmitglied des Verbandes mit rund 320 Mitgliedsunternehmen in Hessen. Noch unklar sei beispielsweise, wie der September-Verbrauch ermittelt werden soll, der als Berechnungsgrundlage für die Abschläge dienen soll, die der Staat zahlt. „So einfach, wie die Expertenkommission das Bild der monatlichen Abschlagszahlungen gezeichnet hat, ist die Lage in der Praxis nicht“, erklärt Weber, der eine Immobilienverwaltung in Kassel führt und die Herausforderungen im Alltag kennt. „Viele Wohnungsunternehmen und Wohnungseigentümergemeinschaften haben mit ihren Versorgern individuelle Zahlungsvereinbarungen geschlossen.“ Manche Versorger berechneten elf, manche zölf Monate, andere Vereinbarungen sähen Zahlungen alle zwei oder drei Monate vor. „All dies sorgt am Ende für eine unterschiedliche Berechnungsbasis und damit fehlt die einheitliche Grundlage für die geplante Entlastung.“

„Kurzfristige Umsetzung der Pläne nicht möglich“

Fast noch gravierender wiege ein zweiter Aspekt, so Weber: „Die Wirtschaftspläne für 2023 sind von den Wohnungseigentümergemeinschaften bereits beschlossen worden. Wenn die Gaspreisbremse als Defacto-Entlastung noch berücksichtigt werden soll, müsste dies von den WEGs jeweils neu beschlossen werden.“ Dafür fehlten aber zum einen die konkreten Vorgaben, wie es in der Praxis umgesetzt werden soll. Zum anderen müssten innerhalb kürzester Zeit neue Eigentümerversammlungen angesetzt werden. „Mit einer Ladungsfrist von drei Wochen zu den Versammlungen ist es völlig utopisch, all das bis Jahresende zu schaffen.“ In der aktuellen Form sei die von der Bundesregierung gewünschte, rasche Umsetzung der Pläne daher schlichtweg nicht möglich.

„Für die Verwalter bedeuten die Vorhaben einen großen Aufwand, der mit der aktuellen Personaldecke in kurzer Zeit kaum bewältigt werden kann“, so Weber weiter. „Gewünscht war eine Entlastung. Konkret aber heißt das, der Verwalter muss sich im Dezember hinsetzen und Tausenden von Mietern und Eigentümern individuell Abschläge ausrechnen und eine Auszahlung veranlassen.“ Die Kosten für die Mehraufwände müssten von den Eigentümern geschultert werden, so Weber. (Red.)