Corona und das Immobilienrecht

Während der Pandemie mussten viele Dinge neu geregelt werden. Auch im Immobilienrecht gab es Anpassungen. Zu beachten sind zum Beispiel einige Urteile zu Eigentümerversammlungen. Bei einem möglichen erneuten Lockdown könnten viele der Entscheidungen wieder zum Tragen kommen.

In der Corona-Pandemie mussten auch in der Immobilienbranche Unsicherheiten beseitigt werden. Einige Urteile deutsche Gerichte liegen vor. In vielen Fallkonstellationen fehlen noch höchstrichterliche Entscheidungen. BILD: PIXABAY/thedarknut
In der Corona-Pandemie mussten auch in der Immobilienbranche Unsicherheiten beseitigt werden. Einige Urteile deutsche Gerichte liegen vor. In vielen Fallkonstellationen fehlen noch höchstrichterliche Entscheidungen. BILD: PIXABAY/thedarknut

Die Corona-Rechtsprechung entwickelt sich laufend fort. In zahlreichen Fallkonstellationen fehlen noch höchstrichterliche Entscheidungen.

Versammlungsverbot und Eigentümerversammlungen

Weil bei Eigentümerversammlungen zwangsläufig eine größere Zahl von Menschen zusammen kommt, sind sie besonders stark betroffen von der Pandemie. Bekanntlich lautet eine der Grundregeln, dass sich nicht zu viele Menschen in einem geschlossenen Raum aufhalten sollen. Das steht in einem gewissen Widerspruch zum Prinzip der Eigentümerversammlungen, an denen alle Mitglieder teilnehmen können. Deren Zahl darf nie eingeschränkt werden. Allerdings ist es dem Verwalter nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt/Main gestattet, unter den Eigentümern Vertretungslösungen zu bewerben, um im gegenseitigen Einvernehmen die Personenzahl zu beschränken. Landgericht Frankfurt a.M., Aktenzeichen 2-13 S 108/20.

Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen darf eines nicht geschehen, wie das Amtsgericht Kassel entschied: dass die Teilnehmerzahl im Vorfeld auf weniger Personen als die Mitglieder und den Verwalter beschränkt wird. Alle Eigentümer müssen ohne Beschränkungen eingeladen werden. Geht eine Verwaltung nicht so vor, dann sind alle in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig. Amtsgericht Kassel, Aktenzeichen 800 C 2563/20.

Raumgröße und die "richtige" Absage

Der gewählte Versammlungsraum muss mindestens für die Teilnehmerzahl geeignet sein, die erfahrungsgemäß zu erwarten ist. Ein Verwalter hatte einen 100 Quadratmeter großen Saal ausgewählt, für den nach der geltenden Covid-19-Verordnung nur maximal sieben Personen zugelassen worden waren. In den zurückliegenden drei Jahren waren aber immer mindestens 19 Personen zugegen gewesen. Das Amtsgericht Dortmund betrachtete diese Ortswahl als einen Ermessensfehler. Selbst dann, wenn tat-sächlich nur sieben Teilnehmer erschienen wären, hätten die Beschlüsse auf Anfechtung wegen des schon zum Zeitpunkt der Einladung ungeeigneten Raums für ungültig erklärt werden können. Amtsgericht Dortmund, Aktenzeichen 514 C 88/20.

Wenn das gesamte öffentliche Leben zum Erliegen gekommen ist, weil es ein pandemiebedingtes behördliches Versammlungsverbot gibt, dann sollten keine Eigentümerversammlungen mehr stattfinden und solche nicht einmal für diesen Zeitraum anberaumt werden. Denn durch eine solche Fehlentscheidung können auch Kosten (Saalmiete, Porto) entstehen. So urteilte das Amtsgericht München und stellte fest, dass es einen Anspruch auf Absage der Eigentümerversammlung gebe, wenn diese trotz pandemiebedingten Versammlungsverbots durchgeführt werden soll. Zudem sei die Formulierung der Einladung („sollten nicht mehr als 2-5 Teil¬nehmer dabei sein“ – was weniger als die Hälfte der Eigentümer darstellte) geeignet gewesen, „einen psychischen Zwang bei den einzelnen Wohnungseigentümern auszulösen, der sie von der Wahrnehmung ihrer Kernrechte abhält“. Amtsgericht München, Aktenzeichen 1291 C 2946/21.

Zugang für Handwerker und temporäre Vermietung

Manche Menschen wollen in diesen Zeiten am liebsten niemanden in ihre Wohnung bzw. in ihr Haus einlassen, um sich keinem erhöhten Infektionsrisiko auszusetzen. Doch diese Vorsichtsmaßnahmen haben ihre Grenzen. So wies das Verwaltungsgericht Hannover darauf hin, dass Schornsteinfegerarbeiten aus Gründen des Brandschutzes unverzichtbar sind und die Vertreter dieses Handwerks Zugang erhalten müssen. Verwaltungsgericht Hannover, Aktenzeichen 13 A 4340/20.

Nahezu alle Fitnessstudios waren für Monate für ihre Mitglieder nicht mehr zugänglich. Die Behörden betrachteten das Infektionsrisiko als zu hoch. Eine Lösung kann allerdings nach Ansicht des Verwaltungsgerichts Hannover möglich sein und das ist die stundenweise Untervermietung der Räumlichkeiten an Einzelpersonen oder einen Haushalt. Hier handle es sich gar nicht mehr um ein Fitnessstudio im klassischen Sinne, stellten die Richter fest. Verwaltungsgericht Hannover, Aktenzeichen 15 B 343/21.

Quelle: Infodienstes Recht und Steuern der LBS

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