Fragen und juristische Antworten

Das Mietverhältnis in der Corona-Krise

Das vom Parlament Ende März verabschiedete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie sieht ein Kündigungsmoratorium für Mieter von Wohn- und Gewerberäumen vor. Im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 ausbleibende Mietzahlungen dürfen nicht zur Kündigung führen. Mietern wird die Möglichkeit eingeräumt, Mietschulden bis Ende Juni 2020 zu tilgen. Der erhöhte Mieterschutz sorgt für Unruhe bei Vermietern, fürchten diese doch eigene finanzielle Schieflagen bei ausbleibenden Mieteinnahmen. Und man fragt sich: Inwieweit sind die Regelungen in Mietverhältnisse jetzt „infiziert“? Haben sich Rechte und Pflichten zwischen den Vertragsparteien verschoben?

Werden Mietverträge (Gewerbe und Wohnen) durch die Pandemie unwirksam? Diese und andere Fragen beantwortet eine Rechtsanwältin exklusiv für die IVV. BILD: FOTOLIA/ M. SCHUPPICH
Werden Mietverträge (Gewerbe und Wohnen) durch die Pandemie unwirksam? Diese und andere Fragen beantwortet eine Rechtsanwältin exklusiv für die IVV. BILD: FOTOLIA/ M. SCHUPPICH

Werden Mietverträge (Gewerbe und Wohnen) durch die Pandemie unwirksam?

Nein. Die Mietverhältnisse bleiben bestehen, wie sie vereinbart wurden. Die Pflicht zur Zahlung von Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen bleibt bestehen. Offene Forderungen sind zu einem späteren Zeitpunkt (ab Juli 2022) gerichtlich durchsetzbar.

Gewerbe: Kann der Mieter die Mietzahlung mindern?

Nein. An der Mietsache hat sich nichts geändert. Das Virus verursacht weder Sach- noch Rechtsmängel an einer Lagerhalle, einem Ladenlokal oder einem Büro. Behördliche Einschränkungen der Nutzung von Gewerberäumen oder gar eine behördlich angeordnete Schließung sind nicht dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen. Wenn zum Beispiel Büroetagen weitgehend verwaist sind, weil viele Beschäftigte im Homeoffice sind, zählt das zum „Verwendungsrisiko“, also zum unternehmerischen Risiko des Mieters.

Gewerbe: Kann der Mieter die Mietzahlung komplett einstellen?

Wahrscheinlich werden einige Gewerbemieter die Aussetzung ihrer Mietzahlungen mit Hinweis auf den § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches begründen. Gedanken dieses Paragraphen ist die „Störung der Geschäftsgrundlage“. Es ist die überwiegende Meinung von Juristen, dass eine allgemeine Not, ausgelöst durch wirtschaftliche und soziale Katastrophen, nicht als „Störung der Geschäftsgrundlage“ zu betrachten ist. Die Corona-bedingten behördliche Anordnungen zur vorübergehenden Schließung von Unternehmen sind nicht dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen. Ob ein Geschäft sich dauerhaft trägt oder Gewinn erwirtschaftet, weil ausreichend Kunden kommen, ist kein Umstand, den die Vertragsparteien als Grundlage für den Mietvertrag angenommen haben. Die Auswirkungen einer „höheren Gewalt“ sind Teil des unternehmerischen Risikos.

Hat der Mieter (Gewerbe und Wohnen) einen Anspruch auf Stundung der Miete?

Nein, die Mietzahlungspflicht besteht grundsätzlich in vollem Umfang fort. Die Vereinbarung von Mietstundungen sind individuelle, in beiderseitigem Einvernehmen getroffene Absprachen. Der Umfang der Stundungen kann frei vereinbart werden. Unsere Empfehlung: Der Mieter sollte wenigstens die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen leisten. Das ermöglicht dem Vermieter die Bedienung laufenden Bewirtschaftungskosten, vermeidet hohen Verwaltungsaufwand und Missverständnisse bei der nächsten Jahresabrechnung und bewahrt den Mieter möglicherweise vor hohen Nachzahlungen.

Was sollte in einer schriftlichen Stundungsvereinbarung geregelt werden?

Eingangs sollte der Grund für die Stundung formuliert werden: Abmilderung der vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten, die sich als Folge der Corona-Pandemie ergeben haben. Was genau wird gestundet (gesamte oder Teil der Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung)? Ab wann soll die Miete wieder voll bezahlt werden? Wie sehen die Rückzahlungsmodalitäten aus?

Achtung: Im Gewerbemietverhältnis sollte eine Stundungsvereinbarung als Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen werden. Bei fehlender oder fehlerhafter Schriftform werden befristete Gewerbemietverträge zu unbefristeten und können jederzeit gekündigt werden.

Gewerbe: Kann der Mieter kündigen?

Wenn im Vertrag bestimmte Laufzeiten und Kündigungsbedingungen vereinbart sind, dann bleiben diese Regelungen unverändert bestehen. Ein Anspruch des Mieters auf eine außerordentliche Kündigung wegen Corona besteht nicht.

Wohnungen: Kann der Mieter die Mietzahlung mindern?

Nein. Durch die Epidemie erfährt die Wohnung keinen Mangel und im Gegensatz zu Gewerbeobjekten gibt es keinerlei Nutzungseinschränkungen für Wohnungen.

Mieter (Gewerbe und Wohnen) sind in Zahlungsverzug – worauf müssen Vermieter achten?

Der Gesetzgeber hat den zunächst auf drei Monate befristeten Kündigungsschutz (April bis Juni 2020) an Bedingungen geknüpft, die der Mieter zu erfüllen hat. Der Mieter muss seine finanziellen Schwierigkeiten glaubhaft machen und er muss belegen, dass diese durch Corona ausgelöst wurden. Verlangen Sie als Vermieter eine detaillierte Begründung von ihrem Mieter; zum Beispiel Umsatzzahlen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Wohnungsmieter müssen nachweisen, dass sie staatliche Transferleistungen wie Wohngeld beantragt haben. Auch Gewerbemieter müssen Ihre Anträge auf staatliche Zuschüsse oder Darlehen vorlegen. Weitere Dokumente zur Glaubhaftmachung von Umsatzverlusten können Unterlagen des Steuerberaters sein (BWA). Als Nachweis für Corona-bedingte Gehalts- oder Umsatzeinbußen können auch eidesstattliche Erklärungen dienen.

Sind Mietvertragskündigungen generell ausgeschlossen?

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie untersagt lediglich die Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder verhaltensbedingte Kündigungen (wegen Lärmbelästigung, Tierhaltung, Beleidigungen, Sachbeschädigungen etc.) sind – nach Abmahnungen – weiterhin möglich.

Kann die Mietkaution zum Ausgleich eines Mietausfalls herangezogen werden?

Im geförderten Wohnungsbau ist das nicht möglich; hier ist die Mietsicherheit für Schadensersatzansprüche vorgesehen. Im frei finanzierten Wohnungsbau und im Gewerbemietverhältnis ist eine Aufrechnung mit der Kaution möglich, sofern das zwischen den Vertragsparteien unstrittig ist oder die Ansprüche gerichtlich festgestellt wurden. Eine entsprechende schriftliche Vereinbarung mit dem Mieter, in der auch die Wiederauffüllung der vollen Kautionssumme – in Ratenzahlungen – festgelegt wird, ist jederzeit möglich.

Dürfen leere Wohnungen besichtigt werden?

Grundsätzlich ist das jetzt möglich, aber eine Abwägung im Einzelfall. Massenbesichtigungen kommen nicht in Frage, auf die Einhaltung der Abstandsregel und Hygienemaßnahmen ist zu achten.

Dürfen bewohnte Wohnungen besichtigt werden, zum Beispiel wegen Kündigung und Neuvermietung?

Das kommt auf den Einzelfall an, im Moment wohl eher nein, es sei denn der Mieter stimmt ausdrücklich zu.

Darf der Mieter die Rückgabe der Wohnung verweigern?

Nein, der Mieter bleibt weiterhin zur Rückgabe der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Für den Auszug sind eventuell Schutzmaßnahmen und spezielle Arbeitsabläufe zu vereinbaren.

Dürfen Mieter wegen Corona eine Kündigung zurücknehmen?

Nein. Die Kündigung des Mieters wird wirksam mit Zugang beim Vermieter. Wenn beide Seiten sich allerdings verständigen, sind eine Einigung über einen neuen Vertrag oder eine Einigung über eine Räumungsfrist möglich.

Können Mieter soeben geschlossene Mietverträge mit Verweis auf Corona widerrufen?

Die Corona-Gesetze haben kein gesondertes Widerrufsrecht geschaffen.

Wer haftet, wenn der alte Mieter die Wohnung nicht zurückgibt?

Wenn der alte Mieter nicht auszieht, obwohl er zur Rückgabe verpflichtet ist, haftet der alte Mieter für Schäden, die dem Vermieter durch die verspätete Rückgabe entstehen, zum Beispiel wenn er gegenüber dem neuen Mieter schadensersatzpflichtig ist (Kosten für eine Ersatzunterkunft, Kosten für die Einlagerung von Möbeln). Anders dürfte der Fall aussehen, wenn der alte Mieter nicht ausziehen darf, weil er unter behördlich angeordneter Quarantäne steht. Dann handelt er unverschuldet und kann nicht haftbar gemacht werden.

Dürfen Handwerker für Instandsetzungsarbeiten beauftragt werden?

Die Ausübung von Handwerkerarbeiten wurde bisher nicht beschränkt. Auch hier kommt es wieder auf den Einzelfall an, bei bewohnten Einheiten zum Beispiel auf die Zustimmung des Mieters. Werden Arbeiten durchgeführt, müssen Abstandsregeln eingehalten und Hygienevorkehrungen getroffen werden.

Dürfen Mieter den Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern?

Grundsätzlich nein, aber in der derzeitigen Situation sollten Sie sensibel im Einzelfall abwägen. Wie dringend ist die Reparatur? Mieter haben häufig ein eigenes Interesse an einer Handwerkerleistung. Ein Zutrittsverweigerungsrecht dürften Mieter haben, die behördlicherseits unter Quarantäne gestellt sind oder die zu einer gesundheitlichen Risikogruppe gehören.

Sind Mietminderungen möglich, wenn Reinigungs- und Hausmeisterdienste ausbleiben, weil Personal in Quarantäne muss?

Ja, eine Reduzierung der Miete ist in diesen Fällen zulässig, weil es sich um Mängel an der Mietsache handelt, die in die Verantwortung des Vermieters fallen.

Welche Rechte haben Wohnungsmieter in Bezug auf Telefon-, Fernseh- und Internetanschluss?

Wegen der Kontaktsperre und der Verlegung vieler Arbeitsplätze ins Homeoffice sind Millionen Bürger stärker an die Wohnung gebunden, was zu einer stärkeren Internet- und Mediennutzung führt. Ob Mieter einen Anspruch auf technische Erweiterungen und einen schnelleren Internetanschluss haben, hängt vom Einzelfall ab. Bisher sind Mietminderungsansprüche bei Ausfall oder Einschränkung der Medienversorgung eher untergeordnet gewesen. Angesichts der derzeitigen "Ausgangssperren" könnten sich die Gerichte hier künftig anders orientieren.

Was ist beim Datenschutz zu beachten?

Zeigt ein Mieter Zahlungsschwierigkeiten an, so gelangt der Vermieter im Klärungsprozess an hochsensible Gesundheits- und Einkommensdaten des Mieters, die er im normalen Geschäftsbetrieb niemals zu Gesicht bekäme. Der befristete Umgang mit diesen Daten ist durch die Datenschutzgrundverordnung gedeckt, weil sie für die Verwaltung des Mietverhältnisses benötigt werden (oder weil die Einwilligung des Mieters vorliegt). Der Mieter muss über diese Datenverarbeitung und seine Rechte informiert werden. Der Vermieter muss ein Verfahrens- und ein Verarbeitungsverzeichnis führen. Sobald sich die finanzielle Seite des Mietverhältnisses „normalisiert“ hat, müssen die Corona-bedingten Mieterdaten gelöscht werden.

Autoren:

Rechtsanwältin Katharina Gündel, Kanzlei Groß Rechtsanwälte

Thomas Engelbrecht

 

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